LOUSTALOT-VILLAGE en toute objectivité

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Missive au notaire 07/09/2011


Journal du blog : Questions posées au notaire en vue de l'AG de sortie

 

08/09/2011 -  Chers amis,

 

D’après les dernières « rumeurs », il paraitrait que le notaire ne serait pas totalement convaincu par la méthode légale DESMETS/RICHOUX-PÉTRIAT et qu’il aurait encore un petit faible pour la solution illégale des retraits nettement plus rémunératrice pour lui mais très onéreuse pour nous. Tout nous amènerait à penser qu’il ne se serait pas tenu au courant de l’évolution de la loi et qu’il s’en tiendrait à une interprétation, particulière aux notaires, rendue obsolète par une jurisprudence dont le premier arrêt date du 4 mai 1995 (pourvoi n° 93-11121) et le dernier en date du 2 décembre 2009 (pourvoi n° 08-20310). Il semblerait aussi ignorer la définition de l’indivision forcée définie par la Cour de cassation par un premier arrêt précurseur confirmé une première fois puis une seconde fois toujours en cassation. Bien que l’ayant invité à le faire, il a aussi sans doute oublié de lire l’étude DESMETS/RICHOUX-PÉTRIAT, approuvée par un vrai juriste spécialiste : Monsieur Pierre Henri  REDOUTEY avocat et ancien notaire (1967), qui est le créateur et l’administrateur du site « JurisPrudentes  ».

 

Si tel est le cas, le notaire (1996) ne se tiendrait pas au courant de l’évolution de la jurisprudence et en serait encore à des notions datant d’avant 1995. Il est paradoxal qu’avec toutes ces lacunes il prenne le dossier en mains en créant un groupe de travail pour : « …des réflexions sur les conditions juridiques, matérielles et financières des retraits... » et de proposer à chacun « la solution appropriée » ; donc il y aurait plusieurs solutions ! … et le fait qui consisterait à favoriser les retraits aurait tout de la déontologie du tiroir-caisse prônée par un officier ministériel. Pour le juridique vous conviendrez qu’il y a achoppement du moins un certain « flou artistique » ; pour ce qui concerne le coût, c’est une autre histoire : il faudra payer deux fois (700, 1000 euros ou plus) dont l’une en fonction des biens retirés plus le « salaire » du notaire, toujours en fonction des biens retirés. Alors que votre terrain vous l’avez bien payé ! Vous n’êtes pas en location vis-à-vis du syndicat ! Le promoteur n’en a pas fait cadeau aux acquéreurs originels ! Il faudra donc arroser pas mal de monde, au lieu de payer 280 euros de droits fixes (environ deux euros par « lot ») que réclame la méthode DESMETS/RICHOUX- PÉTRIAT.

 

Quel intérêt en retireraient ceux qui favorisent cette « ruineuse » solution, pour nous, en se liguant avec un notaire pas trop regardant ? S’ils ne sont pas des inconscients masochistes, ils ne pourraient qu’y trouver un avantage pécuniaire particulier ? Nous ne voyons pas d’autre motif… si ce n’est d’alimenter la caisse pour les bonnes œuvres des notaires (si elle existe) ; mais dans ce cas-là , que l’on nous le dise franchement !

 

Nous vous rappelons que l’UNARC, donc l’AGRC-So, qui trouve que la « copropriété horizontale » est une aberration, ne milite pas pour les syndicats de forme coopérative qui, comme le nôtre, peuvent être de véritables oligarchies.

 

N’ayez crainte, avec toute la correction et le tact requis, nous avons fait part de nos interrogations au notaire et nous lui avons rappelé que l’on pouvait  toujours enclencher la procédure pour régler un litige avec un notaire  après lui avoir cité l’article 432-10 du code pénal concernant la concussion. Le notaire ne s’étant pas encore engagé définitivement pour une solution de sortie nous ne porterons aucun jugement ; nous sommes avant tout prudents mais nous restons vigilants.

 

Nous vous faisons donc part d’un courrier adressé (LRAR le 7 septembre 2011) par Jean-Pierre RICHOUX-PÉTRIAT à Maître Marie-Lise LE TEXIER, collaboratrice de Maître Hervé DESQUEYROUX, en charge du « dossier » Loustalot-Village. Nous avons occulté le premier paragraphe qui est strictement personnel.

 

 

Maître,

 

 

Pour couper court à tout malentendu et comme la précipitation et l’agressivité ne sont pas bonnes conseillères, je pense qu’il faut « calmer le jeu » et se comporter en tant que personnes raisonnables et responsables. Comme vous me l’écrivez, vous avez reçu notre syndic pour l’écouter et le conseiller. C’est ce dernier point qui pose problème après la lecture du bulletin de juin 2011 du conseil syndical ; si l’on tient compte de la visite de Raymond DESMETS à la conservation des hypothèques et d’une solution de sortie de copropriété, proposée par Monsieur le Conservateur, qui consiste, après avoir attribué un numéro de parcelle à chacun des lots, en une simple modification du règlement de copropriété ; règlement qui s’impose à tous ; ce qui signifierait que cette modification se suffirait à elle-même. Suite à ce qui précède, je me permets de vous poser les questions suivantes et de vous demanderez d’avoir l’amabilité d’y répondre car il est toujours intéressant d’avoir l’avis d’une professionnelle, par définition, compétente. Certaines de mes questions vous paraitront très directes mais c’est la précision qu’elles doivent avoir qui fait qu’elles le sont et surtout n’y voyez aucune mise en cause.

 

  1. Est-ce qu’un notaire n’a pas à se soucier de la légalité d’une décision pour l’acter ; je parle bien de légalité (article 43) et non de licité (article 42) ?
  2. Existe-t-il des arrêts en cassation au sujet de clauses réputées non écrites, donc n’ayant jamais existées, faisant référence à l’article 43 de la loi ?
  3. Si tel est le cas, est-ce que la division de la propriété du sol (l’article 28), d’une copropriété dite horizontale, est impossible lorsqu’il existe des parties communes « générales » en indivision forcée perpétuelle, et par la même existe-t-il des arrêts en cassation définissant l’indivision forcée ?
  4. Si tel est le cas est-ce que l’article 4 de la loi ne serait-il pas la définition de l’indivision forcée ?
  5. Est-ce que le fait de transférer (article 26) les parties communes dites générale dans une ASL à créer permet de rendre la division de la propriété du sol possible ?
  6. Si tel est le cas, ne nous trouvons nous pas avec un terrain : sans parties communes en indivision forcée (qui ont été transférées) et sans parties privatives ; mais uniquement composé de droits de jouissance exclusive (suite à un PCVD par exemple) ?
  7. Si c’est le cas, ne serait-ce pas un terrain en indivision ordinaire dite temporaire et qu’elle ne peut être défaite que suite à un accord unanime des indivisaires ?
  8. Est-ce que le statut de la copropriété (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) peut s’appliquer à un terrain en indivision (ensemble immobilier) : sans terrain, aménagement et service commun (alinéa 2 de l'article 1) ?
  9. Est-ce que la solution proposée par Monsieur le Conservateur est légale ?
  10. Est-ce que la réponse ministérielle n° 65732 parue au JO le 23 février 2010 ne  serait pas que le rappel de la lecture de la loi et en particulier de l'article 26 ?
  11. Est-vous d’accord avec cette lecture, sinon pourquoi ?
  12. Si c’est le cas est-vous d’avis que Messieurs le Conservateur et Pierre CAPOULADE (membre honoraire de la Cour de cassation) sont sur la même « longueur d’onde » ?
  13. Dans ce cas est-vous d’accord avec vos 640 confrères, les notaires de PARIS et leurs 5000 collaborateurs, pour dire : « Votre titre de propriété n’a pas besoin d’être modifié, le règlement de copropriété et ses modificatifs s’appliquent en droit à l’ensemble immobilier qu’il régit et à l’ensemble des copropriétaires. Vous êtes donc soumis à l’ensemble de des règles figurants dans ces actes. » ?
  14. Ne trouvez-vous pas que vos « collègues » ne font que reprendre l’article 13 de la loi en des termes plus compréhensibles pour les quidams que nous sommes, nous les copropriétaires.
  15. Est-ce qu’une demande, non jointe à la convocation d’une assemblée générale peut être votée ?
  16. Est-ce qu’une liste de noms, qui ont prétendument fait une demande non jointe à la convocation, peut être retenue comme autant de demandes individuelles ?
  17. Est-ce qu’une simple « annexe » fournie par le syndic, signée et datée et non envoyée en LRAR est une demande légale faisant foi ?
  18. Le fait de l’envoi « non recommandé » d’un formulaire renseigné, fourni par le syndic, certifie-t-il que la « demande » a été faite à la date indiquée ?
  19. Est-ce qu’un notaire peut se contenter de simples « annexes » renseignées, fourni par le syndic, non retournée en LRAR et d’un vote sur des demandes anticipées non jointes à la convocation ?
  20. Si les deux solutions (retraits individuels et simple modification du règlement de copropriété) étaient légales, quels seraient les avantages et les inconvénients de chacune d’elles ?
  21. En tenant compte de la jurisprudence, quelle est celle, qui en plus d’être légale, est la plus simple et la plus avantageuse, pécuniairement, pour les copropriétaires ?
  22. Sachant qu’un notaire à un devoir de conseil : Quelle solution conseillerez- vous ?
  23. Quelle solution avez-vous conseillée à notre syndic ?
  24. Le domaine public inaliénable est-il compatible avec le statut de la copropriété ?

 

Vos réponses sont d’une importance primordiale aussi bien pour vous que pour nous les copropriétaires. Différents documents émis par le conseil syndical portent à croire que vous préconisez la méthode des retraits individuels qui serait la seule solution existante. Le bulletin de juin 2011 vous présentant comme celle qui décide et que vous auriez commencé à traiter les dossiers de sortie et à rédiger des devis personnels. La solution « imposée » par le conseil syndical nous a été présentée comme étant de moindre coût grâce à de la sous-traitance notariale faite par le conseil syndical (entre autre demandes de renseignements confidentiels strictement interdites par la CNIL) et l’utilisation du fonds de réserve réservé à la remise en état de notre réseau pluvial. De votre côté pouvez-vous nous fournir une estimation moyenne d’un retrait si c’est la solution que vous avez retenue comme le prétend le conseil syndical. Une mise au point de votre part, « pour se recadrer sur les fondamentaux », paraît nécessaire pour couper court à toute rumeur et tout malentendu.

 

Je vous joins par mail certains documents importants :

        

Ne doutant pas de votre intégrité et de votre déontologie, et souhaitant votre compréhension et votre diligence pour répondre à mes interrogations, qui sont aussi celles de plusieurs copropriétaires inquiets qui m’ont contactés suite au bulletin de juin 2011 du conseil syndical, recevez, Maître, mes plus sincères salutations ;

 

Jean-Pierre RICHOUX-PÉTRIAT (05 56 89 39 64)

 

 

Nous attendons une réponse que nous souhaitons rassurante et que nous porterons bien sûr à votre connaissance.

 


 


24/08/2011