LOUSTALOT-VILLAGE en toute objectivité

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Le soutien de juristes


Journal du blog : Notre démarche validée par un praticien et un juriste !

 

le 29/09/2011 -  Chers amis,

 

Avant tout, nous tenons à remercier Pierre Henri REDOUTEY (créateur et administrateur du site JURISPRUDENTES) pour avoir remercié Jean-Pierre RICHOUX-PÉTRIAT pour « son importante contribution » et Jean-Pierre MANTELET (créateur et administrateur du site JPM-COPRO) qui après s’être inscrit à notre newsletter, pour suivre notre combat, c’est désinscrit, par correction (il n’est pas copropriétaire), en invoquant comme motif, suite à l’article 33 du journal du blog : « La lettre au notaire dénonce des pratiques inappropriées et néfastes. » (qui est une façon élégante de dire illégales).

 

Nous allons essayer de vous démontrer et de vous expliquer, que par la seule lecture de la loi en prenant comme point de départ la réponse ministérielle n° 65732 publiée au journal officiel le 23 février 2010 (page 2146) puis à la fin, les arrêts en cassation du 4 juillet 2007 ( pourvoi n° 06-11015 ) et du 7 mars 1990 (pourvoi n° 88-13386) ; il est possible de faire disparaitre la copropriété et de dissoudre le syndicat ce qui annule le règlement de copropriété et l’état descriptif de division. Tout ceci ne nécessite que deux actes notariés : transfert de propriété des parties communes à usage exclusif à chaque copropriétaire qui en a la jouissance exclusive et le transfert de parties communes « générales » à une ASL à créer. Et tout cela de plein droit : ce qui signifie que ce ne doit pas être constaté par un juge parce que cela s’impose et qu’un notaire ne peut pas refuser de le faire ; puisque c’est « de plein droit ».

 

 

Extrait de la réponse ministérielle n° 65732 publiée au JO le 23 février 2010 (page 2146) : « La copropriété disparaît lorsque tous les lots sont réunis entre les mains d’un même propriétaire ou lorsqu'il n'y a plus aucune partie commune. Les actes de disposition volontaires sur parties communes relèvent de la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ou de l'unanimité si la conservation de la partie commune concernée est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble. »

 

 

Loi « sur la copropriété » n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

 

Article 2 : « Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. »

 

Article 14 : « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile…

Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes… »

 

Article 16 : « Tous actes d'acquisition ou d'aliénation des parties communes ou de constitution de droits réels immobiliers au profit ou à la charge de ces dernières, à la condition qu'ils aient été décidés conformément aux dispositions des articles 6, 25 et 26, sont valablement passés par le syndicat lui-même et de son chef… »

 

Article 25 : « Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : …

d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté… »

 

Article 26 : « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ; …

Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble… »

 

Article 18 : « Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé : …

- de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas visés aux articles 15 et 16 ci-dessus, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication… »

 

Article 13 : « Le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier. »

 

 

Synthèse :

  1. Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.
  2. Tous actes d'aliénation des parties communes, à la condition qu'ils aient été décidés conformément aux dispositions des articles 6, 25 et 26, sont valablement passés par le syndicat lui-même et de son chef.
  3. Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : Les actes de disposition sur les parties communes lorsque ces actes résultent de dispositions volontaires.
  4. Le syndicat établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
  5. Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes.
  6. Le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils dans le cas visé à l’article 16, ainsi que pour la publication du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication.
  7. Le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées s’appliquent en droit à l’immeuble ou à l’ensemble immobilier qu’il régit et à l’ensemble des copropriétaires.

 

 

Cassation civile 3e 4 juillet 2007 (pourvoi n° 06-11015)

« La réunion de tous les lots entre les mains d’un même propriétaire entraîne de plein droit la disparition de la copropriété et la dissolution du syndicat. »

 

Le commentaire à cet arrêt rappelle :

« La réunion de tous les lots entre les mains d’une seule personne n’est pas la seule cause de disparition du syndicat. Elle peut résulter aussi résulter du transfert de l’intégralité des parties communes et des ouvrages d’intérêt commun à une association syndicale (Cass. civ. 3e 07/03/1990 Loyers et copropriété 1990 n° 229). » 

 

 

Conclusion :

 

  • En modifiant le règlement de copropriété, les parties communes à usage  exclusif peuvent devenir des parties privatives ; soit un transfert de gestion/administration (aliénation/acte de disposition volontaire à la double majorité de l'article 26), ce qui n’est pas une transaction immobilière.
  • En modifiant le règlement de copropriété, les parties communes « générales » peuvent être transférées dans une ASL à créer ; soit un transfert de gestion/administration (aliénation/acte de disposition volontaire à la double majorité de l'article 26), ce qui n’est pas une transaction financière.
  • La copropriété n’ayant plus de parties communes entraîne de plein droit la disparition de la copropriété et la dissolution du syndicat (constatés par un notaire).
  • Rappel : « La copropriété disparaît lorsque tous les lots sont réunis entre les mains d’un même propriétaire ou lorsqu'il n'y a plus aucune partie commune. » (Réponse ministérielle n° 65732 du 23 février 2010).

 

 

Inéluctablement, la vérité éclate et les « conciliants pas trop regardants » de tout bord finissent par être mis devant le fait accompli : « La déontologie du tiroir-caisse, ou de la suffisance, mâtinée d’autisme, est à proscrire à cause de son effet boomerang ! ». Nous vous livrons un extrait, non sorti de son contexte, de la réponse du notaire faite, le 1er septembre 2011, à un courrier du 22 août 2011, adressé par Jean-Pierre RICHOUX-PÉTRIAT, suite aux interrogations de plusieurs copropriétaires inquiets de la réception, annoncée, d’un devis « à tiroirs » : « … Il ne m’appartient pas, en ma qualité de notaire, de prendre position sur les points de désaccord que vous soulevez. L’assemblée générale des copropriétaires qui doit se tenir bientôt permet à chacun d’exprimer ses positions, de les soumettre au vote, voire d’exercer un recours judiciaire s’il estime les décisions prises illégales… je ne suis absolument pas à l’origine de la demande des copropriétaires et j’ai simplement été consultée (gratuitement) par votre syndic. »

 

L’objet de la réponse (« Dossier suivi par Marie-Lise LE TEXIER ») et les bulletins de janvier 2011 et juin 2011 font apparaitre qu’il y a plus qu’une consultation ; au moins trois réunions (notaire, AGRC-So et conseil syndical)  les  25 mai 2011, 16 juin 2011 et 7 septembre 2011 ; le bulletin de juin confirmant par ailleurs la création d’un groupe de travail et la constitution de « dossiers individuels de retrait », soulignant ainsi  le choix unilatéral de la méthode de sortie la plus chère.

 

Pour être tout à fait honnête il faut vous dire qu’elle avait été « fortement » conseillée par les nouveaux « juristes » de l’AGRC-So qui découvrent ce qu’est la « copropriété horizontale » et la nôtre en particulier.

 

Un article de « SUD OUEST » en date du mardi 13 septembre 2011 (page 2-4 / Immobilier) confirme les « doutes » que nous avions et rappelle à toute personne titulaire d’une charge de service public ses obligations et ses devoirs. Nous livrons, in extenso, à votre connaissance, cet article édifiant, qui peut s’adresser aussi bien au géomètre qu’à l’AGRC-S0 (du moins à son président et à ses juristes) :

 

« Votre notaire

Personnage central, il intervient à tous les moments importants de votre vie. Sa responsabilité est lourde. C’est ainsi que l’a voulu la loi, et les juges la font appliquer avec beaucoup de rigueur.

Voilà un professionnel qui sait à quoi s’en tenir sur l’étendue de ses obligations : il y a longtemps déjà, les magistrats ont fixé la règle selon laquelle « le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui ». Concrètement, cela signifie qu’il est tenu de s’assurer que les actes (contrat de vente, donation,…) qu’il élabore sont conformes à la loi, et donc connaître les règles de droit qui sont applicables. Il est responsable de toute erreur qui entrainerait la nullité de l’acte qu’il aurait rédigé. Mais cette définition sommaire de ses obligations va bien plus loin. Ses missions sont en effet multiples. Il doit d’abord s’assurer de l’efficacité des actes qu’il rédige, c’est-à-dire veiller à ce que l’objectif poursuivi par ses clients soit pleinement atteint. Exemple : s’il rédige un acte de vente dans lequel il est mentionné que les locaux sont libres de toute occupation, alors que plusieurs d’entre eux sont occupés, ce sera à lui de dédommager l’acheteur des conséquences de cette erreur. Le notaire doit également vérifier les informations données par son client. Il ne doit pas se contenter des déclarations des parties sur la situation juridique du bien au regard du droit. Il doit vérifier les affirmations qui lui sont faites. Il doit aussi vérifier, s’il s’agit d’un appartement, que les travaux non autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires n’ont pas été effectués par le vendeur… Dans le cas contraire, là encore, c’est à lui d’indemniser l’acheteur.

Une responsabilité qui s’élargit

Qui plus est, le notaire doit prévoir les conséquences économiques et fiscales des actes qu’il rédige et en informer ses clients. Par exemple, lorsque le prix de vente d’un bien immobilier est visiblement insuffisant, le notaire engage sa responsabilité s’il n’attire pas l’attention de son client sur le risque de redressement sur les droits d’enregistrement qu’il encourt. De même, et c’est plus récent, il a l’obligation d’informer son client sur les risques économiques ou fiscaux de l’opération que celui-ci s’apprête à réaliser et l’alerter sur les particularités du montage. Ainsi, un notaire ayant rédigé l’acte d’acquisition d’un logement à rénover, dans le cadre de la loi Malraux, a vu sa responsabilité mise en cause pour n’avoir pas déconseillé aux acquéreurs de réaliser cette opération de défiscalisation. L’investissement avait, en effet tourné au fiasco, le fisc ayant contesté le montage et lourdement redressé les acquéreurs. »

 


 


25/02/2013