LOUSTALOT-VILLAGE en toute objectivité

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AG de sortie 21/10/2011


Journal du blog : Rappel sur les enjeux de l'AG de sortie du 21/10/2011

 

le 19/10/2011 -  Chers amis,



À l’avant-avant-veille de l’assemblée générale, réservée à la sortie de copropriété, nous vous faisons part des « preuves » comme quoi : nous avons toujours eu raison et que la solution que nous proposons, soutenue par nombre d’éminents juristes, est la seule à être légale et qui plus est la plus simple et la moins coûteuse. Jean-Pierre RICHOUX-PÉTRIAT, dans son pamphlet, met au défi quiconque de lui prouver le contraire ; et ce qui va suivre ne fait que conforter son « juste défi ».

 

Avant de continuer, il faut savoir qu’une Cour de cassation ne répond qu’aux questions qui lui sont posées,  elle n’anticipe pas une éventuelle question ; elle ne répond qu’en fonction de ce qu’était la loi et ses articles à l’époque des faits. Article 5 du code de procédure civile : « Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé. »

 

Nous portons à votre connaissance « la première preuve » : c’est à dire un arrêt de la Cour de cassation, en date du 7 mars 1990 (pourvoi n° 88-13386), qui corrobore ce que nous avons toujours avancé et proposé. Nous avons à faire à une copropriété dite horizontale qui ne veut pas dire qu’elle en est une. Les parties communes générales sont des «  lots communs » en indivision et les lots en jouissance privative (parties communes à usage exclusif), constituent, avec le terrain d’assiette des constructions (les pavillons) et le « jardin général », une « propriété privée divise » entre tous les copropriétaires. Il a été établi un cahier des charges règlement de copropriété : le cahier des charges ne pouvant concerner que la « propriété divise » et donc le règlement de copropriété pour les « lots communs ». Plutôt astucieux, vous en conviendrez. Lors de l’assemblé générale du 15 janvier 1986, le syndicat a décidé de mettre fin (?) à l’indivision générale du sol, puis d’apporter (transférer) à une ASL, à constituer, les « lots communs » en pleine propriété. Il faut préciser qu’en 1986  le « a » de l’article 28 n’existait pas ; c’est en 2000 que cet article a été modifié et complété, grâce à la loi SRU* : loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain, qui n’est pas la loi sur la copropriété, comme le prétend notre conseil syndical.

 

Prétextant que les parties communes générales étaient des « lots communs » imbriqués entre les lots « privatifs », les copropriétaires d’un lot, devenus propriétaires suite à la fin de l’indivision, se sont opposés à ces décisions au motif que la division de la propriété du sol n’était pas démontrée pour permettre leur transfert. La cour d’appel s’est laissée « entraîner » mais la cour de cassation a remis les pendules à l’heure. La constitution, par le syndicat, d’une association syndicale pour y transférer l’intégralité des parties communes et des ouvrages communs, à tous les propriétaires de l’ensemble immobilier (suite à la fin de l’indivision), n’exige pas qu’il soit besoin de savoir si la division de la propriété du sol est possible ; au motif qu’ils pourront en user et en jouir comme auparavant. Donc un transfert n’est pas une scission (exit l’article 28). Il n’y a donc pas transaction immobilière ni transaction financière, on ne rachète pas ce qui nous appartient. Pour ce qui est de mettre fin à l’indivision du sol en jouissance exclusive, il suffit de modifier (article 26) le règlement de copropriété, après avoir attribué un numéro de parcelle à chaque lot « privatif », pour écrire que ces parcelles sont des parties privatives, et non de « vendre », puisque c’est une décision prise, pour tous, par le syndicat, qui à la personnalité civile, de son propre chef (article 16) et non sur demande. Et dans ce cas, il n’y a besoin que de l’intervention du syndic (article 18), pour faire enregistrer cette modification ; sans qu’il y est besoin de faire rédiger un acte notarié pour chacun des « propriétaires » (il n’y a pas de transaction puisque c’est le syndicat qui a décidé de son propre chef cette modification).

 

Vous remarquerez qu’il est écrit, au début de l’arrêt : « Vu l’article 1er, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ; » et voici ce que dit cet alinéa : « À défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobilier qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs. » Dans le cas « traité » nous avons bien à faire, après la fin de l’indivision, à un ensemble immobilier tel que défini dans l’alinéa précité. Mais une fois transférés, les terrains et/ou les aménagements et/ou les services communs, dans une ASL créée par le « syndicat », nous avons à faire à une organisation différente et dans ce cas la loi du 10 juillet 1965 ne peut pas/plus s’appliquer ; ce qui a pour conséquence pour le syndicat :

 

  • qu’il n’a plus de personnalité civile donc morale (article 14) ;
  • qu’il ne peut plus établir et modifier le règlement de copropriété (article 14), ce qui a pour effet d’annuler ce règlement ;
  • qu’il n’a plus d’objet (article 14) : plus de parties communes à administrer et que la disparition de l’immeuble, qui a été scindé en plusieurs immeubles appartenant à des propriétaires différents (ASL comprise), annule de fait l’état descriptif de division (article 8 de la loi).

 

Donc plus de « copropriété » puisque la loi ne peut plus s’appliquer et qu’il n’y a plus de partie commune à administrer ; le syndicat n’a plus de pouvoir ni d’objet (d’utilité) : il y a disparition de la copropriété et dissolution du syndicat ! On appelle cela de « plein droit » parce que cela ne doit pas être constaté par un juge puisque cela s’impose (arrêt du 4 juillet 2007 ; pourvoi n° 06-11015), « la deuxième preuve ». Toutefois le syndicat ne survit que pour les besoins de sa liquidation ; c'est-à-dire le temps nécessaire au syndic pour clore les comptes.

 

Un autre arrêt en cassation en date du 28 novembre 2001 (pourvoi n° 00-14539), « la troisième preuve », définit le domaine d’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dite loi sur la copropriété et précise, pour sanctionner une cour d’appel :

 

  1. Que n'échappent au statut de la copropriété que les ensembles immobiliers dotés d'une organisation différente de celle issue du statut de la copropriété des immeubles bâtis (la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Dans ce cas c’est l’article 1er alinéa 1 qui fait référence.
  2. Que l'application du statut de la copropriété aux ensembles immobiliers n'est écartée que s'il existe une organisation différente (ASL par exemple). Dans ce cas ce sont les articles 1er (alinéa 2), et 14 (alinéa 1er), qui font référence.

 

Au vu de ce qui précède, le conseil syndical, à force de replâtrages et de contorsions, a fini par « se tirer une balle dans le pied ». Il fait référence, au point 4 de la convocation sous le titre « Création d’une ASL » à l’arrêt précité, pour affirmer qu’il faut créer une ASL. Ce n’est pas très honnête, parce que c’est sortir de son contexte la signification de cet arrêt, en faisant référence à l’article 28 initial qui n’existe plus* et que le conseil syndical utilise illégalement pour faire sa « soupe ». Jean Pierre MANTELET (JPM-COPRO) a bien voulu m’en expliquer le sens de son contenu : En fait l’arrêt constate qu’un ensemble immobilier (que nous sommes) ne relève pas de l'article 1er alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, et pas plus de l'alinéa 2, dès lors qu'il est doté d'une autre organisation (ASL par exemple) que celle prévue par cette même loi. Par contre si l’on s’en tient à l’application légale de l’article 28 (ce qui n’est pas notre cas) toute scission (un retrait est une scission) ne peut se faire que si on a une structure homogène du sol ; et comme le précise l’arrêt, l’ensemble immobilier a une structure hétérogène (jouissance commune plus jouissance exclusive), à cause de l’élément fédérateur que sont les parties communes générales. Hétérogénéité qui interdit la division de la propriété du sol (comment diviser quelque chose d’indivisible comme le mail ou le cours de tennis ?). La solution consisterait donc à créer une ASL, pour y transférer cet élément fédérateur, pour avoir cette homogénéité (jouissance exclusive) autorisant la division de la propriété du sol. Mais en faisant cela, nous nous retrouvons dans le cas cité en « 2 » si dessus : une organisation différente… et la « loi sur la copropriété » ne peut plus s’appliquer. Donc pas de retrait possible ; et le terrain composé de nos « lots » n’est plus qu’un terrain en indivision ordinaire provisoire ; provisoire qui ne peut prendre fin qu’après un accord unanime des indivisaires ! Nos parties et équipements communs étant dans une ASL, nous ne pouvons que rédiger un cahier des charges qu’il faudra déposer sous-seing privé chez un notaire et non au fichier immobilier. D’où la réflexion de Pierre REDOUTEY : « À la réflexion, les promoteurs et les notaires, avec la copropriété horizontale, ont réinventé la prison à vie, sans remise de peine. »

 

 

BRAVO BERNARD BAHI (3B3) !

 

NB :

 

Article 28 initial (JO du 11 juillet 1965 pages 5952 et 5953)

Lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible, les copropriétaires dont les lots composent un ou plusieurs de ces bâtiments  peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité prévue à l’article 25, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une copropriété séparée.

L’assemblée générale statue à la majorité prévue à l’article 25 sur la demande formulée par l’assemblée spéciale.

Le règlement de copropriété relatif à l’ensemble immobilier reste applicable jusqu’à l’établissement d’un nouveau règlement de copropriété par chacun des syndicats.

Le syndicat initial ne peut être dissous tant qu’il existe des parties communes ou des ouvrages d’intérêt commun à l’ensemble des copropriétaires à moins qu’il ne soit prévu d’une autre manière à l’entretient, à la gestion et, éventuellement, à l’exécution de ces ouvrages, notamment par une association de propriétaires fonciers régie par la loi du 21 juin 1865.

Le transfert de propriété de ces éléments communs peut être décidé au profit de l’organisme qui en reprend la charge, par décision de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 25.

 

Article 28 actuel

I. - Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible :

a) Le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;

b) Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L'assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l'assemblée spéciale.

II. - Dans les deux cas, l'assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.

L'assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l'immeuble, procède, à la majorité de l'article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l'état de répartition des charges rendues nécessaires par la division.

Si l'assemblée générale du syndicat initial décide de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l'entretien des éléments d'équipements communs qui ne peuvent être divisés, cette décision est prise à la majorité de l'article 24.

Le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu'à l'établissement d'un nouveau règlement de copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas.

La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte la dissolution du syndicat initial.

 


 


17/09/2012
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