LOUSTALOT-VILLAGE en toute objectivité

LOUSTALOT-VILLAGE en toute objectivité

Ce que la prudence impose


Quelques rappels et conseils avant de décider quoi que-ce-soit


Le promoteur

 

  • Il a acquis, en le payant, un terrain !
  • Il a financé la construction de ces 140 pavillons !
  • Il a financé la création et la réalisation des « éléments communs » (parties communes à usage commun) !
  • Le prix du pavillon et du garage-cellier ;
  • Le prix du terrain (part de la propriété du sol) de la parcelle en jouissance privative et exclusive (droit de superficie) ;
  • Le prix de la part des parties communes en fonction de la surface, au sol, du pavillon et de celle de la parcelle en jouissance privative et exclusive (ce qui est illégal car il aurait dû tenir compte uniquement de la contenance de chaque parcelle) !

 


Les actes de vente

 

  • Acquisition d’une propriété privative : le pavillon et le garage-cellier qui sont des constructions (des bâtiments) donc des immeubles bâtis* (bâtis = construits) !
  • Acquisition d’une part de la propriété du sol ; qui donne droit à la jouissance privative et exclusive de la parcelle de terrain sur laquelle sont construits le pavillon et le garage-cellier (droit de superficie) !
  • Acquisition d’une part (quote-part) de la propriété des parties communes (espaces communs) de l’immeuble non bâti (terrain ou fonds de terre) !
  • La propriété du sol et des parties communes a donc été partagée entre tous les copropriétaires !
  • Chaque copropriétaire a donc payé :son pavillon et son garage-cellier ;
  • Sa part de la propriété des parties communes (quote-part) ;
  • Les taxes foncières d’enregistrement ;les émoluments du notaire proportionnels au prix des biens acquis !
  • Le partage a donc déjà été effectué !
  • Pour la majorité d’entre nous, la durée de « possession » du lot permet de prescrire !
  • L’article 816 du Code Civil nous interdit de demander le partage (partage déjà effectué et possession suffisante pour pouvoir prescrire).

 

* Autre élucubration BAHI/ZEDDAM : Dans le bulletin d’information de janvier 2009 (annexe 2) ils inventent « l’immeuble bâti », que nous serions, en remplaçant « immeuble » par « terrain » ; si vous prenez connaissance de l'article L111-6-1 (1er alinéa), du Code de la construction et de l'urbanisme, vous constaterez qu’un immeuble bâti est une construction et non pas un terrain bâti ; les notaires de PARIS le rappellant dans une question que je leur ai posée !

 


L'arnaque notariale

 

  • Le syndic s'est donc tourné vers un notaire bordelais «  soi-disant » pas trop regardant !
  • Ce notaire veut refaire le partage !
  • Ce notaire veut percevoir des émoluments sur des biens déjà partagés et acquis !
  • Les émoluments ont déjà été perçus (ou partagés) par le notaire rédacteur de l’acte de vente (Maître MASSIE pour la majorité d'entre-nous) !

 


Un syndic évolutif incohérent

 

  • « Le volet individuel qui regroupera pour chacun des retrayants les documents nécessaires au notaire pour enregistrer le changement de régime. À ce sujet, un courrier personnel du notaire vous sera adressé pour réclamer des documents. » (page 2 « Réunion du 16 juin 2011 » bulletin d’information de juin 2011) !
  • « Maître DESQUEYROUX, mandaté lors de l’AG spéciale pour mettre en œuvre le volet administratif de la sortie, adressera prochainement à chacun d’entre nous un courrier individualisé indiquant les différentes phases de l’opération, le montant de la quote-part financière relative au(x) lot(s) de chacun et les pièces à fournir (acte de propriété, fiche d’état civil) nécessaires à l’établissement des dossiers individuels. » (bulletin d’information de février 2012) !
  • « Dans les semaines qui viennent, le notaire adressera individuellement, à tous ceux qui ont obtenu l’accord des AG pour se retirer de la copropriété (donc à tous), un courrier précisant :
  • Les documents à fournir (copie intégrale de l’acte de propriété, fiche d’état civil entre autres) ;
  • Les provisions à verser représentant :
  • Les frais pour tous,les taxes et émoluments calculés sur la base de la valorisation de nos surfaces cadastrées (évaluées 30 €/m²) donc variable selon la superficie du lot ;
  • Les taxes ou débours du notaire dans le cas où les documents (titre de propriété notamment) n’auraient pas été fournis qu’il devra alors obtenir auprès de l’administration. » (« Le point sur l’avancement du dossier de sortie de copropriété » PV AG du 30 mars 2012) !
  • « Cette phase ne concerne plus le CSC et le Syndic mais chacun d'entre nous, qui, bénéficiant des autorisations de retrait votées, devra faire individuellement le nécessaire auprès d'un notaire pour sortir de la copropriété. » (page 10 du PV de l’AG du 28 mars 2013)  !
  • « Leur traitement prend beaucoup de temps et je rencontre régulièrement le notaire pour l’aider dans cette tâche. » (troisième paragraphe du bulletin de juillet 2013) !
  • En supplément, il offrirait ses services, en ciblant, puis sollicitant, avec insistance, un certain type de copropriétaires « esseulés » (certains s'en sont plaints et pourront vous le confirmer), pour récupérer les différents documents et ainsi les remettre en main propre au notaire « débordé » ; ce qui leur interdit le libre choix du notaire, en totale contradiction avec le point 5 ci-dessus et avec ce que m'a suggéré DESQUEYROUX, le notaire « débordé », en violation des articles 3.1 et 4.2.1 du règlement du CSN !
  • Cette démarche semblerait être une « chasse » aux dossiers de retraits au profit du notaire qui donne des indications (troisième paragraphe du bulletin de juillet 2013) !

 


Devenir propriétaire de son terrain*

(lien utile http://tuer-copropriete-horizontale)

 

  • L’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 ne permet pas de mettre fin à l'indivision générale du sol et d'apporter la propriété des « espaces communs » à une association syndicale libre ; la réponse ministérielle est le seul texte légal et applicable qui donne la marche à suivre. Elle rappelle qu'il faut prendre des actes de disposition volontaires, sur les parties communes, qui relèvent de la double majorité de l’article 26 de la loi précitée !
  • Ces actes de disposition sont définis dans l’article 16 de cette même loi ;
  • Aaliénation (vente, transfert, don, etc…) ;
  • Un droit réel immobilier peut donc être absolu (la propriété du bien) ou démembré (la seule jouissance du bien) !
  • Il est donc possible, de décider que telles parties communes deviennent privatives, en décidant de constituer, à leur profit, des droits réels immobiliers (la propriété absolue) !
  • L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 définit ce que peut être une partie privative : « les parties des terrains réservées à l’usage d’un copropriétaire déterminé. » !
  • Nos actes de vente précisent que nous avons acquis : « la jouissance privative et exclusive de la parcelle de terrain sur laquelle est construit notre pavillon. » !
  • Donc il suffit de voter une résolution en décidant, de notre propre chef (le syndicat de copropriétaires), que les parties de terrains réservées à l’usage d’un copropriétaire déterminé, telles que décrites dans les actes de vente et repérées dans le plan de masse, sont des parties privatives (propriété exclusive de l'acheteur) !
  • Une telle constitution de droits réels immobiliers n’est pas une transaction immobilière entre deux parties ; elle ne fait que définir, conventionnellement et unilatéralement, ce que sont les parties privatives d’un terrain soumis au statut de la copropriété !
  • Si nous décidons d’une autre organisation (alinéa 2 article 1) pour administrer les « éléments communs », qui nous appartiennent, pour les transférer (aliénation) dans une autre structure de gestion : il n’existe plus de partie commune (ce qui revient au même si tous les lots sont réunis dans les mains d'un même propriétaire) « ce qui entraîne de plein droit la disparition de la copropriété et la dissolution du syndicat qui ne survit que pour les besoins de sa liquidation. » (Arrêt du 4 juillet 2007 ; pourvoi n° 06-11015) !

 


Un courrier préventif pour tester le notaire

 

  • Lui demandant de vous expliquer le contenu de votre acte de vente ;
  • Lui demandant si le partage a déjà été effectué ?
  • Si oui, lui demander pourquoi il veut refaire le partage (facultatif) ?
  • Lui demandant si  les « émoluments notariés » ont déjà été perçus ?
  • Si oui, lui demander pourquoi il veut percevoir des émoluments que vous avez déjà versés (facultatif) ?
  • Lui demandant si vous pouvez prétendre à la prescription acquisitive abrégée ?
  • Lui demandant s’il a « embauché » le syndic pour l’aider dans sa tâche (facultatif) ?

 


Un exemple de lettre

 

Maître,

 

Dans le PV d’AG du 28 mars 2013, le syndic nous informe qu’un dossier de retrait individuel nous sera distribué et dans lequel figurerait « une note explicative de Maître DESQUEYROUX ».

 

Ces dossiers nous ont été remis mais sans votre note explicative sinon une soi-disant note rédigée par le syndic au nom de « Maître DESQUEYROUX et son équipe » (que je joins à ce courrier).

 

Avant de vous faire parvenir tout document, la plus élémentaire prudence m’oblige de vous demander de me confirmer que cette note émane bien de vous en me retournant une copie de l'original.

 

Lors de l’AG du 28 mars 2013, certaines réserves « orales » ont été émises sur la teneur de votre devis estimatif en se référant à certains articles de Codes et à plusieurs réponses des notaires de PARIS.

 

Après réflexion et toujours par prudence, je vous saurai gré de confirmer ou d’infirmer certaines interrogations découlant de ce qui précède :

 

  • Que contiennent exactement nos actes de ventes ?
  • En plus du pavillon, avons-nous acheté une part de la propriété du sol et une part des parties communes ?
  • Est-ce que nos actes de vente constatent qu’il y a eu partage ?
  • Est-ce que, au bout de dix ans, pouvons-nous prétendre à la prescription acquisitive abrégée ?
  • Que veut exactement dire l’article 816 du Code civil ?

 

Espérant une réponse rassurante et écrite, pour sa légalité, veuillez recevoir, Maître, mes plus sincères salutations.

 

PS : Pour information, je vous fais parvenir le bulletin d’information de juillet 2013 rédigé par le syndic.


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26/07/2013
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