LOUSTALOT-VILLAGE en toute objectivité

LOUSTALOT-VILLAGE en toute objectivité

Le chantage des syndics


Journal du blog : Le maintien illégal de la Mairie dans la copropriété !

 

le 31/10/2012 -  Chers amis

 

Suite au fiasco orchestré par Bernard BAHI, auquel ont collaboré :

-      son « complexé » conseiller juridique Louis ZEDDAM,

-      le président et les « juristes » de l’AGRC-So,

-      un notaire virtuel répertorié aux abonnés absents ;

 

Vous êtes plusieurs à vous poser légitimement cette question…

 

… ALORS !

 

QUE FAUT-IL FAIRE ?

 

Nous allons essayer, avec toute la rigueur nécessaire, qui s’impose, d’y répondre !

 

 

 

A – Le point bloquant :

 

C’est le lot 4, ou parking du tennis couvert municipal, qui fait obligatoirement partie du domaine public communal !

 

Comme le rappelle l’article du blog « L’illégalité du lot 4 », le domaine public est incompatible avec les statuts de la copropriété ainsi que ceux d’une ASL :

 

La « situation » du lot 4 est donc illégale

quel que soit le cas de figure !

 

En mars 2003, la Commune a appris, péremptoirement, de Louis ZEDDAM, du géomètre et du notaire, municipaux, qu’elle faisait partie, par l’intermédiaire du parking du tennis couvert municipal, de notre copropriété. Quelle ne fut pas sa surprise alors qu’elle n’avait jamais été convoquée à quelque assemblée générale que ce-soit.

 

 

B – La Mairie victime d’une spoliation :

 

Pensant, à juste raison et à juste titre, que ce « terrain » lui avait été cédé, suite à une obligation imposée, par un accord préalable, au promoteur (page 3 du RdC et plan de masse originel), la Municipalité a été plutôt surprise de ce « cadeau », du conseiller juridique de notre syndic, validé par géomètre et notaire, qu’elle aurait acquis contre rémunération.

 

Suite à son déménagement, la Mairie, ne retrouvant pas son titre de propriété, aurait demandé au notaire municipal de lui en fournir une copie ; ce dernier aurait été incapable de s’exécuter, sous prétexte que cela aurait exigé trop de temps (conséquence d’importantes recherches). Il a fallu que Raymond DESMETS et Jean-Pierre RICHOUX-PÉTRIAT fassent son « travail », en allant à la conservation des hypothèques pour récupérer, tout simplement, la fiche parcellaire du lot 4, qui indiquait où trouver cet acte de vente, dans les minutes du notaire municipal « débordé ».

 

 

C – Les manœuvres pour abuser la Mairie :

 

Comme a pu le constater Raymond DESMETS, suite à une réunion d’information, qu’il a tenue, la très grande majorité des Municipalités ne maîtrisant pas les rouages de la copropriété, notre Mairie s’en ait remis aux « spécialistes » que sont le géomètre et le notaire, municipaux ; sans oublier le conseiller juridique du conseil syndical, Louis ZEDDAM, le véritable « manœuvrier de par sa fonction ».

 

Mensonges et camouflage de documents :

 Magouillages pour intégrer « en douce » le lot 4, dans l’ASL, après avoir promis et juré le contraire :

  • À l’issue de l’AG annuelle de copropriété, du 30 mars 2012, Michel BÉLANGER, mandataire de la Mairie, a quitté la salle, étant donné que cette dernière (lot 4) n’avait pas à participer à l’AG constitutive de l’ASL, car, en plus de ne pas avoir « consenti » à sa création, la loi le lui interdisait, à double titre, d’en être membre (voir l’article du blog « L’illégalité du lot 4 »).
  • Ayant déposé, à la préfecture, en annexe des statuts de l’ASL, la liste des fonds ayant adhérés, dans lesquels figurait la parcelle CK102 (le lot 4), il semblerait, ne faire aucun doute, que Louis ZEDDAM, avec l’accord tacite de Bernard BAHI, se serait livré à des manipulations pour que la Mairie (lot 4) n’apparaisse pas dans le PV d’AG-ASL, bien que le décompte des tantièmes prouve le contraire.
  • Consultons ce fameux PV d’AG « trafiqué » : Si nous additionnons les présents + représentés + absents, nous obtenons 139 membres (140 pour l’AG de copropriété) ; si nous additionnons les tantièmes des 67 présents nous obtenons 30458 tantièmes au lieu de 31549 ; si nous additionnons  les tantièmes des 68 représentés nous obtenons 36085 au lieu de 34994 ; pour les 4 absents le total des tantièmes est juste. Si nous additionnons les tantièmes présents + représentés + absents nous obtenons 68364 tantièmes soit le même total que pour les 140 membres la de copropriété (Mairie comprise) ; c'est-à-dire qu’avec un membre de moins, qu’en copropriété (PV d’AG-copropriété), nous obtenons, pour l’ASL, le même nombre de tantièmes, sachant que chaque fonds (lot) a gardé le même nombre de tantièmes !
  • En comparant les deux PV d’AG (copropriété et ASL) nous constatons que ni Daniel ZEDDAM ni la Mairie (lot 4) n’apparaissent comme membres de l’ASL. En revanche apparait un certain membre : « Copropriété (4265) », en tant que représenté, dans le PV de l’AG-ASL ; si l’on additionne les tantièmes de Daniel ZEDDAM (447) et ceux de la Mairie (3818) nous obtenons 4265 tantièmes (PV de l’AG-copropriété) soit ceux attribués à « Copropriété ». Si vous consultez les pages 12 et 13 des statuts (annexes du PV de l’AG-ASL) les lots 5542 (Daniel ZEDDAM) et 5679 (lot 4 Mairie) font bien partie de l’ASL… sous le pseudonyme commun : « Copropriété » !
  • Nous pensons que les PV d’AG sont rédigés à l’avance, ce qui semblerait être corroboré par la rature de la page 7 de celui de l’ASL (« 140 » a été surchargé par « 135 » sans validation en marge), ce qui contredirait les 139 membres additionnés en tant que présents, représentés et absents.

 

Il serait intéressant de pouvoir vérifier la feuille de présence de l’AG-ASL : « Copropriété » y est-il inscrit ? Qui a émargé pour Daniel ZEDDAM et surtout pour la Mairie ? Qui a falsifié ? Nous allons bien évidemment demander à Bernard BAHI de nous communiquer une copie certifiée de cette feuille de présence, pour le moins suspecte, comme il a obligation de le faire (2ème alinéa de l’article 33 du décret d’application).

 

Nous écartons bien évidemment toute responsabilité à l’encontre de Dominique LARRUE ; ne connaissant pas suffisamment la véritable personnalité des « trafiquants » il ne pouvait pas supposer que l’on puisse se livrer à de telles manipulations.

 

 

D – L’embarras de la Mairie :

 

La Mairie ne s’est jamais sentie ni crue en copropriété et personne ne le « savait » avant mars 2003. Pour preuve nul ne lui a demandé des comptes pour l’aménagement et les transformations du « lot 4 ».

 

S’étant rendue compte qu’il existait un problème pour la sortie de copropriété, concernant nos lots pavillonnaires, la Mairie a choisi, à tort ou à raison, de se comporter comme une Mairie et non comme le copropriétaire, qu’on l’avait forcée à devenir, en adoptant une position de neutralité, pensant que raison et bon sens l’emporteraient.

 

Au fur et à mesure des évènements le syndic et son conseiller juridique ont persisté dans leur entêtement. La réunion du 24 novembre 2009 et la proposition de Raymond DESMET, qui validait la méthode proposée par le Collectif, ont été perçues par nos deux comparses comme une attaque personnelle dans le seul but de leur nuire.

 

Nous ne reviendrons pas sur les différentes péripéties qui ont émaillé ces trois dernières années (plusieurs articles du blog les retracent), mais nous pouvons vous affirmer, sans aucune équivoque, que les bulletins, relatant les « négociations », entre le représentant de la Mairie et le conseil syndical, sont très loin de refléter la vérité ; car aucune « avancée » n’a existé, étant donné qu’aucune décision n’avait été prise par le conseil municipal, seul organe décisionnaire habilité à le faire.

 

Par « ignorance » la Mairie a cru, ou plutôt on a voulu lui faire croire, que le conseil syndical était le représentant officiel (le gouvernement) du syndicat et qu’il pouvait, sans son autorisation, parler en son nom. Le conseil syndical, qui n’est pas une personne morale, n’a pas de personnalité civile et ne peut donc prendre aucune décision ; c’est pour cela qu’il doit élire un syndic parmi ses membres. Les pouvoirs de représentation du syndic sont très limités (8ème alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965) : il peut « représenter » suite à des décisions prises en assemblée générale au titre de l'article 15 et de l'article 16 de la loi précitée ; une délégation de pouvoir représentatif, expressément définie, peut lui être accordée après une décision d’assemblée générale (article 21 du décret du 17 mars 1967).

 

Informé, que le notaire municipal aurait prétendu qu’il faudrait beaucoup de temps pour faire sortir la Mairie, alors qu’il lui n’en avait pas fallu beaucoup pour l’y faire rentrer, Jean-Pierre RICHOUX-PÉTRIAT a sollicité Raymond DESMETS pour savoir si « son » notaire pouvait s’en charger. Après s’être renseigné, ce dernier a proposé à Michel BÉLANGER de le mettre en relation avec maître DESQUEYROUX pour la rédaction de l’acte de retrait. Il y a eu confusion et la Mairie a cru comprendre que l’AGRC-So, par l’intermédiaire de Raymond DESMETS, allait s’occuper du « dossier », alors que ses statuts ne le prévoient pas ; ce qui a eu pour conséquence que la Municipalité a adopté une position attentiste, qui a été perçue, par certains, croyant détenir le même statut directif « d’élus », comme un ralliement sans condition, d’où certaines manœuvres dénoncées au précédent paragraphe.

 

Raymond DESMETS qui était le seul à maîtriser le dossier LOUTALOT-VILLAGE et à avoir les connaissances nécessaires, a été marginalisé par son président (Jean LOPEZ) ; et ceux qui ont pris le relais nous ont démontrés leur incompétence, sur toute la ligne ; avec, comme point d’orgue, la prestation muette de Pascal LECOT, lors de l’AG du 30 mars 2012, après s’être fait justement remettre en place par Dominique LARRUE (président de séance).

 

À cause de sa « patience » et de son désir de ne nuire à personne, la Mairie se retrouve « piégée ». Les fausses informations « distillées » par les bulletins du conseil syndical, concernant la reprise de nos parties communes, ont été interprétées comme acquises par nombre d’entre nous. Certains ont même été visités, pour les convaincre, que la Mairie devait rester en copropriété, pour que l’on paye (les lots pavillonnaires) moins de charges ; ce qui est complètement faux, étant donné que la Mairie ne s’acquitte d’aucune charge, parce qu’elle entretien, gratuitement, une grande partie de nos parties communes depuis 1982.

 

 

E – L’implication du Collectif :

 

Sans connaissance particulière du droit ni compétence juridique, mais avec un certain bon sens et du pragmatisme, il nous est apparu qu’il était aberrent qu’un parking municipal fasse partie d’une copropriété. La rigueur nous a amené à rechercher des sources fiables pour étayer notre démarche ; ce que vous avez pu vérifier en consultant les différents articles du blog.

 

Le domaine de responsabilité d’une Municipalité et à fortiori celui d’un Maire est vaste et contraignant, et bien souvent un conseil, ou une aide, salutaire, ne peut être que bénéfique pour la Commune. Lors de désagréments récents, suite à des « envahissements » de notre domaine public, Michel LABARDIN, lors d’un conseil municipal, auquel il nous avait tous conviés d’assister, a sollicité nos conseils et notre aide.

 

Pour le « problème » posé par le parking du tennis couvert municipal, nous n’avons fait qu’anticiper, en proposant, par civisme, notre aide pour sortir la Marie de « l’imbroglio du lot 4 » ; ce qui permettait « d’apaiser » nos relations et ainsi de pouvoir aborder le problème du réseau pluvial (« Il était une fois LOUSTALOT ») en toute sérénité et dans un climat de confiance réciproque. 

 

Ce n’est pas en cherchant à « arnaquer » ni en manipulant les gens que l’on se fait des alliés ; et dans ces conditions une entente cordiale est impossible à moins d’être masochiste. Il est évident, que toute personne, suite à plusieurs coups fourrés, ne peut pas « très bien s’entendre » ni « n’avoir aucun problème » avec leurs auteurs.

 

Il se trouve que l’équipe dirigeante de notre Commune se trouve être confrontée à un tel problème ; auquel il faut ajouter qu’elle a à faire à des individus ingérables, qui n’hésitent pas à propager toutes sortes d’élucubrations, ce qui a pour conséquence de la mettre injustement en porte-à-faux et de colporter des rumeurs malsaines.

 

Suite à une rencontre fortuite, à la boulangerie, entre Monsieur le Maire et Jean-Pierre RICHOUX-PÉTRIAT, l’intégration sournoise de la Mairie dans l’ASL semblerait être la goutte d'eau qui a fait déborder le vase. Michel LABARDIN ayant évoqué la complexité du « cas » LOUSTALOT-VILLAGE, notre ami lui a rappelé son engagement pour trouver une solution, ce qui était fait, et pour cela il l’invitait à consulter le blog ; ce qu’il s’est engagé de faire, après s’être soucié de l’ambiance qui régnait entre les copropriétaires, sans doute alarmé, par les comptes rendus qui lui ont été faits, concernant certaines assemblées générales et la teneur de certains bulletins.

 

 

F – Ce que nous proposons :

 

Avant tout faisons un état des lieux :

  • la Mairie fait illégalement partie de la copropriété suite à des « erreurs » de notaires, de géomètre(s) et du promoteur ;
  • suite à des basses manœuvres, la Mairie a été illégalement intégrée dans une soi-disant ASL ;
  • le lot 4 est un véritable lot de copropriété au sens de l’article 71 du décret du 14 octobre 1955 contrairement aux « lots pavillonnaires » (« À quoi sert un notaire ? ») ;
  • les parties communes prisent, en jouissance exclusive, par la Commune sont en fait rattachées au lot 4, en tant que droits accessoires perpétuels, à ce dernier et non à son propriétaire ;
  • ces parties communes « cédées » nécessaires à tous les copropriétaires, autres que la Mairie, l’ont été illégalement et contre l’ordre public, car il fallait l’unanimité (article 26 de la loi du 10 juillet 1965), comme l'avait rappelé Gérard FABIA, ce qui fait que cette décision est « réputée non écrite » (voir NB) et donc imprescriptible (article 43 de la même loi) ;
  • il faut que le problème du lot 4 soit réglé, avant que l’on puisse à notre tour, sortir de la copropriété, pour devenir propriétaire de notre terrain et gérer les parties communes dans une ASL à créer ;
  • la méthode des retraits étant illégale (article 49 du JdB ci-dessous) les décisions prises les concernant sont, comme pour les parties communes cédées, en jouissance exclusive, « réputées non écrites » ;
  • des décisions « réputées non écrites » s’annulent, de plein droit, à la majorité simple prévue à l’article 24, sans que l'intervention d'un juge soit nécessaire : ce qui permettrait d’assainir !

 

Ce qu’il faudrait faire :

  1. Demande, de la Mairie, au notaire municipal de rédiger un acte rectificatif, à titre gracieux, pour régulariser la situation du lot 4.
  2. Annulation des résolutions antérieures suivantes réputées non écrites : 8.1.2, 8.1.3, 8.1.4, 8.1.5 et 8.2 de l’AG du 29 mars 2006 ; 7.1.1 et 7.1.2 de l’AG du 9 mars 2010 ; 4.1, 4.2, 4.4, 5.1, 5.2, 5.3, 6.1, 6.2, 6.3, 7.1, 7.2 et 9 de l’AG du 21 octobre 2011 ; 6.5.2.2 de l’AG du 30 mars 2012.
  3. Disparition de la copropriété et dissolution du syndicat (projet de résolution) : A. « Conformément à l’arrêt de la Cour de cassation du 28 janvier 2009 (pourvoi n° 06-19650), à l’arrêt de la Cour de cassation du 8 octobre 2008 (pourvoi n° 07-16540, au rapport annuel 3e Civ. 30 avril 2003 (Bull. n° 91), au rapport annuel 3e Civ. 6 juin 2007 (Bull. n° 98), aux articles 1, 2, 3, 16 et 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l’assemblée générale décide de prendre des actes de disposition volontaires sur la totalité des parties communes : De rendre privatives les parties des terrains réservé à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé (actes de ventes enregistrés au bureau des hypothèques sur chaque fiche individuelle) ; les parties privatives étant la propriété exclusive de chaque copropriétaire (voir annexe) et de ce fait immeubles par nature suite à un changement de limite (alinéas 1 et 2 de l’article 7 du décret du 4 janvier 1955). » ; B. « De créer une ASL (autre organisation) pour y apporter (transfert de gestion) les équipements et parties de terrains communs (propriété du syndicat), affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires (voir annexe) ; les actes de ventes étant un accord unanime, contractuel, de respecter, entre-autre, les décisions d’assemblée générale. Conformément à l’article 1 de l’arrêté ministériel du 4 août 1987 portant création d’une commission relative à la copropriété, à l’article 14 du décret du 8 juin 2006 relatif à la création et au fonctionnement de commissions administratives à caractère consultatif, à la réponse ministérielle n° 65732 publiée au JO le 23 février 2011 (page 2146) et à l’arrêt de la Cour de cassation du 4 juillet 2007 (pourvoi n° 06-11015) ; l’assemblée générale constate, de plein droit, la disparition de la copropriété et la dissolution du syndicat qui ne survit que pour les besoins de sa liquidation. » (voir restriction dans l'article « Sortie de copropriété ») ; C.  « Conformément à l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic représentera le syndicat pour tout enregistrement, déclarations, publication et acte civil concernant le partage et les transferts découlant de ces décisions. »
  4. Si besoin est, désignation d’une personne pour exécuter et faire enregistrer les décisions ci-dessus.

 

Les statuts de l’ASL devront être intégralement réécrits car ceux de Louis ZEDDAM ne sont que des bricolages successifs (annexe 4 convocation à l'AG du 21 octobre 2011 et verson approuuvée lors de l'AG-ASL du 30 mars 2012) suite à une récupération de mauvais statuts d’une union de syndicats (statuts US joints au bulletin de juin 2009).

 

Pour cela, avant de pouvoir faire enregistrer l’acte de dissolution et la création de l’ASL, la Mairie doit impérativement « inviter », avec toutes les preuves dont elle dispose, le notaire communal à rédiger un acte rectificatif des erreurs notariales passées et cela à titre gracieux. Cette « mise au point » est une étape incontournable et obligatoire pour que nous puissions devenir propriétaire à part entière de notre lot et de pouvoir gérer nos parties communes par l’intermédiaire d’une ASL. Il ne fait aucun doute que la Municipalité n’acceptera pas : de s’être « fait avoir » à propos des « cessions » et de l’intégration « sournoise » dans l’ASL, ainsi que la rédaction d’un acte illégal par un notaire pas trop regardant.

 

Nous allons demander à Bernard BAHI de mettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale les seuls points 2 à 4 que nous proposons. Nous lui laissons la responsabilité de faire un choix : convoquer cette AG dans les plus brefs délais ; ou bien de laisser trainer les choses !

 

 

NB : Un notaire, qui respecte et applique la loi, avec exactitude et probité, et qui ne peut donc pas faire d’acte illégal : ne peut pas acter une décision réputée non écrite.

 


 


25/02/2014