Des status d'une union de syndicats rebaptisés statuts d'une ASL alors qu'ils sont exclusifs les uns des autres
En introduction il faut rappeler les élucubrations du juriste amateur en chef (autoproclamé interlocuteur privilégié du notariat) dans les bulletins d’information de janvier 2009 et de janvier 2010.
Non content de confondre la loi SRU avec la loi du 10 janvier 1965, alors que la première a modifié et créé certains articles de la seconde, il nous présente comme étant une S.C.I.A. en jouissance (acquisition de parts sociales par les associés), comme le prévoit l’article 1er (Chapitre I) de la loi du 28 juin 1938 et autorisée par l’article 80 de la loi n° 53-80 du 7 février 1953 (page 1263 du J.O.R.F.) ; ce qui impliquerait, pour être propriétaire, que les statuts, de cette dernière, prévoient sa dissolution suite à une décision d’une division en propriété (partage de l'actif social), prise à la majorité prévue, lors d’une assemblée réunissant les différents associés ; alors que les textes en vigueur, à la création de l’ensemble immobilier dénommé « Résidence Gradignan Loustalot » (article 2, page 4 du règlement de copropriété), étaient le décret n° 58-1466, du 31 décembre 1958 (page 270 du JORF) et le décret n° 59-898, du 28 juillet 1959 (page 7657 du JORF).
En sus, concernant les statuts de l’ASL, dans le bulletin de janvier 2009, il évoque l'article R.315-8 du Code de l’urbanisme, alors qu’il avait été abrogé par le décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 (article 13) et dont la section avait été remplacée par les articles R.442-3 à R.442-8 pour former une nouvelle section.
Comme les lots ont été vendus antérieurement au décret n° 77-860 du 26 juillet 1977 l'ensemble des textes en vigueur « définissait » un ensemble pavillonnaire comme suit :
Les textes ne faisant pas obligation d’une division parcellaire (changement de limite), pour attribuer une référence cadastrale à chaque lot, la division foncière, pour vente ou location, pouvait donc faire l’objet d’un état descriptif de division (pages 29 à 54) conformément au troisième alinéa de l’article 7, du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 et de l’article 71, du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955, qui a été abrogé et remplacé par les articles 71-1 à 71-13 dans ce dernier.
Ce qui correspond aux neuf premières pages du règlement de copropriété et au plan de masse déposé, le 4 juin 1969, aux minutes du notaire lors du modificatif n° 4 (partie manuscrite 2 : AR 237 point 10 ; 9ème page du relevé).
Au départ (bulletin de juin 2009), après une lecture erronée de l’article 29 de la loi du 10 juillet 1965, le juriste amateur en chef avait trouvé l’idée de créer une union de syndicats, pour laquelle les « biens » communs sont en indivision forcée, alors que la jurisprudence impose au moins deux syndicats distincts… que nous n’étions pas.
Point III de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 :
Puis, après réflexion (bulletin d’octobre 2009), les statuts, faisant référence à la loi du 10 juillet 1965, de l’impossible union de syndicats, sont devenus les statuts d’une ASL ; alors qu'une jurisprudence constante a posé comme principe que la loi du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, est étrangère au fonctionnement des associations syndicales :
- Cour de cassation du 19 février 1980 (pourvoi n° 78-15.650)
- Cour de cassation du 1er février 1989 (pourvoi n° 87-15.758)
- Cour de cassation du 15 décembre 1993 (pourvoi n° 91-12.645)
- Cour de cassation du 8 février 1995 (pourvoi n° 92-16.876)
- Cour de cassation du 14 novembre 2012 (pourvoi n° 11-24.451)
Ce qui implique que la loi du 21 juin 1865 et l’ordonnance du 1er juillet 2004, qui l’a abrogée, sont exclusives de la loi du 10 juillet 1965 ; ce qui n’est pas le cas des statuts rebaptisés du juriste amateur en chef.
Si les ASL sont étrangères à la loi du 10 juillet 1965, elles sont exclusives de l’indivision forcée organisation propre à cette dernière.
Dernier alinéa de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 antérieur à l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 :
Les terrains, les aménagements et les services communs étant étrangers à l’indivision forcée ils ne peuvent être que la propriété de l’ASL, personne morale qui peut acquérir (article 3 de la loi du 21 juin 1865 ; article 5 de l’ordonnance du 1er juillet 2004).
Point II de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 en vigueur depuis le 1er juin 2020 :
L’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 ayant introduit expressément une jurisprudence constante sur l’exclusivité des ASL à la loi du 10 juillet 1965 dont le pilier est l’indivision forcée rappelée au deuxième alinéa de l’article 1er suite à la loi ELAN :
C'est ce que rappelle la réponse ministérielle, du 8 novembre 2005, suite à une question écrite de M. LACHAUD Yvan, du 15 mars 2005 :
À la différence d'un syndicat de copropriétaires, qui est un groupement de personnes (personnalité juridique), une ASL est un groupement de fonds (article 518 du Code civil).
Article 3 du décret du 18 décembre 1927 :
Article 3 du décret n° 2006-504 :
Article 14 de la loi du 10 juillet 1965 antérieur au 1er juin 2020 :
Les « immeubles » (lots), auxquels sont attachés les droits et les obligations et qui ne sont ni une personne morale ni une personne physique, ayant la personnalité juridique et des droits concurrents, ne peuvent pas être des indivisaires (personnes morales ou physiques auxquelles sont attachés les droits et les obligations) d'un bien immobilier en indivision de droit commun ou en indivision forcée et perpétuelle ; ce qui implique que les propriétaires des immeubles, qu'ils ont engagés, en sont leurs mandataires.
Article 2 du décret du 18 décembre 1927 :
Article 3 de l’ordonnance n° 2004-632 :
Article 4 de la loi du 10 juillet 1965 antérieur au 1er juin 2020 :
En faisant preuve d'un peu de discernement, l'on pourrait constater que les parties communes à jouissance privative d'une copropriété, création jurisprudentielle (pages 391 et 392) reprise par le législateur (article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965), auraient été inspirées par les éléments communs, propriété d'une ASL, dont le droit d'usage est attaché aux fonds engagés par leurs propriétaires.
Malgré ces « errements rédactionnels » notre proposition, de réécrire des status conformes auxquels sont annexés le plan parcellaire et les déclarations de chaque adhérent, n'a pas été retenue par le juriste amateur en chef.
L'amalgame avec une loi obsolète et inadaptée et le problème de la copropriété horizontale toujours non résolu
Loi du 28 juin 1938 tendant à régler le statut de la
copropriété des immeubles divisés par appartements
Chapitre I
(DISPOSITIONS RÉGISSANT LES SOCIÉTÉS DE CONSTRUCTION)
Article 1er
Article 2
Article 3
Article 4
Article 4bis (créé par l'article 1er de la loi n° 24 du 4 février 1943)
Article 4ter (créé par l'article 1er de la loi n° 24 du 4 février 1943)
Chapitre II
(DISPOSITIONS RÉGISSANT LES COPROPRIÉTAIRES D'IMMEUBLES)
Article 5
Article 6
Article 7
Article 8
Article 9
Article 10
Article 11 (modifiée par l’article 1er du décret-loi du 29 novembre 1939)
Article 12
Article 13
Article 14
Rappels
Article 664 du Code civil
Article 48 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
Article L.212-17 du Code de la construction et de l’habitation
Extraits de l'intervention liminaire de M. Jean Foyer, gardes des sceaux (séance du 22 avril 1965 de l'assemblée nationale) lors de la première lecture de la future loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ( page 817 du J.O.R.F.)
1er alinéa de l'article 5 du décret n° 55-559 du 20 mai 1955 (page 5039 du J.O.R.F.)
Article 80 de la loi n° 53-80 du 7 février 1953 (page 1263 du J.O.R.F.)
Extraits du rapport fait, au nom de la Commission des Lois constitutionnelles, de Législation, du Suffrage universel, du Règlement et d'Administration générale, sur le projet de loi, ADOPTÉ PAR L'ASSEMBLÉE NATIONALE, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, par M. Joseph VOYANT, Sénateur ( pages 1 à 10).
Conclusions
La loi du 28 juin 1938 : L'article 5 reprenait la totalité de l'article 664 du Code civil et « améliorait » ce dernier.
La loi du 10 juillet 1965 : Elle n'est pas plus adaptée que celle du 28 juin 1938 concernant la « copropriété horizontale » qui serait soit un groupe d'immeubles bâtis (premier alinéa, ou I actuel, ou second alinéa ou II actuel) en confondant ou mélangeant bâtiments collectifs et groupes de maisons individuelles que sont les lotissements.
Constatations : Il découle, de ce qui précède et des rapports de M. ZIMMERMANN et M. VOYANT, que le second alinéa de l'article 1er (II actuel) de la loi du 10 juillet 1965 serait ambigu et aurait été, pour le moins, bâclé.
Tentatives pour y remédier : Le législateur a créé, via le Code de l'urbanisme, les Associations Foncières Urbaines, AFULibres en particulier, qui « mélangent », à l'intérieur de leurs périmètres, des lots « fonciers » sur lesquels sont édifiés des bâtiments ou groupe de bâtiments collectifs et des lots « fonciers » sur lesquels sont édifiées des constructions telle une maison individuelle.
L'ubuesque sortie de copropriété objet d'un partage entre de soi-disant indivisaires fonciers de droit commun
Avant tout il faut rappeler la situation et l’organisation de LOUSTALOT VILLAGE et en particulier au vu de l’annexe 3, du règlement de copropriété (page 27), concernant « Le domaine juridique et règlementaire » ; particularité voulue et imposée par le juriste amateur en chef rédacteur dudit règlement.
L’on avait donc un marionnettiste (le juriste amateur en chef) et des marionnettes (les autres membres du conseil syndical coopératif).
En 2007, les membres de la commission administrative, un membre de la commission des espaces verts et le vice-président ont essayé de remettre un peu d’ordre ; mais, suite au décès d’un des membres de la commission administrative (déjà membre du conseil syndical dans les années 70) les trois autres, nettement minoritaires (3/12), ont démissionné en 2008 faute de pouvoir mettre fin à cette mascarade devant l'ego de ceux qui composaient un soi-disant « canal historique » (dixit le juriste amateur en chef) :
Pour les démissionnaires il ne faisait aucun doute qu’ils étaient propriétaires des terrains composant leurs lots ; car, si le règlement de copropriété, doit être enregistré au fichier immobilier, l’administration n’a aucun droit de regard sur son contenu puisque c'est un document contractuel entre les seuls propriétaires des lots ; pour le calcul des différentes taxes seul l’état descriptif de division permet de savoir quel est le droit réel privatif (propriété, droit de superficie, bail emphytéotique, bail à construire) réservé à la fraction/portion de terrain et de quoi cette dernière est composée (sa contenance et les constructions qui y sont édifiées si elles existent) à laquelle est attachée une quote-part des parties communes dites générales, comme l'indique la fiche du lot n° 501 (partie manuscrite 1 AR 237 ; 3ème page du relevé) et son descriptif (partie manuscrite 2 : AR 237 seconde feuille de la Suite 8 ; 23ème page du relevé) : la colonne n° 3 donne l'ancienne contenance cadastrale (modificatif n° 3) ; la colonne n° 4 la vraie contenance cadastrale (890 m²) ; la colonne n° 5 la nature du lot « F4 » qui, suite au modificatif n° 6, deviendra « Pavillon » (partie manuscrite 2 : AR 237 seconde feuille de la Suite 10 et de la Suite 11 ; 28ème à 30ème pages du relevé) ; ce qui correspond bien au lot n° 501/5501 dans l'état descriptif de division (page 31).
Bien que dans le bulletin de janvier 2009 le juriste amateur en chef expliquait, à sa façon, la différence entre une ASL et une copropriété, six mois plus tard dans celui de juin 2009, toujours à sa façon il expliquait pourquoi il avait remplacé l’ASL par une Union de Syndicats, avec au pire un seul syndicat résiduel.
De notre côté, nous avons expliqué qu’il faisait une mauvaise lecture de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 et que l’Union de Syndicats n’était pas possible car il faut que la scission ait comme résultat la création, au minimum, de deux syndicats et non pas de deux ou plusieurs « propriétés » suite au retrait de deux ou plusieurs lots ; minima qu’a confirmé, l’année suivante, la Cour de cassation le 3 mars 2010 (pourvoi n° 09-11.709).
Mais pour ce qui est de la création d'une ASL s’il faut bien le consentement unanime des intéressés constaté par écrit, la rédaction et l’adoption des statut ne la réclament pas :
- Cour de cassation 28 novembre 1972 (pourvoi n° 71-11.903)
- Cour de cassation 1er juillet 1980 (pourvoi n° 79-11.278)
- Cour de cassation 18 décembre 1991 (pourvoi n° 90-11.048)
- Cour de cassation 28 avril 1993 (pourvoi n° 90-18.182)
Pour ce qui est du transfert, des éléments communs, il peut être statutaire sans avoir besoin de faire l’objet d’un acte notarié (Cour de cassation 28 septembre 2005 pourvoi n° 04-15.610).
Si l’impossibilité de passer par une Union de Syndicats a été comprise il n’en n’a pas été de même, comme l’on verra plus loin, pour le transfert des éléments communs.
Le procès-verbal de l’assemblée générale du 9 mars 2010 confirmant l’insistance de prétendre que nous étions des indivisaires fonciers et que pour devenir propriétaires (que nous étions déjà) de la totalité de nos lots il faut passer obligatoirement par la création d’une ASL.
Mais au bout de deux ans les avancées furent maigres si l’on se réfère à cette information annexée au procès-verbal de l’assemblée générale du 30 mars 2012 ; dix mois plus tard (bulletin de janvier 2013) l’on ne pouvait que constater que le point mort perdurait, même si une soi-disant note du notaire et de son équipe(???), jointe à la convocation de l’assemblée générale du 28 mars 2013, essayait de faire croire que les choses évoluaient.
L’année 2014 confirmait le statu quo dans le bulletin de janvier 2014 ; mais deux dossiers, rédigé par un notaire, pour le moins volumineux avec un contenu contradictoire et très souvent incompréhensible, ont été adressés à tous les dits copropriétaires préalablement aux assemblées générales du 28 mars 2014 :
Auxquels il faut ajouter les procès-verbaux :
Concernant le projet d’acte de retraits, il semblerait, en page 1, que le notaire, qui rappelle avoir « reçu le présent acte contenant RETRAITS PARTIELS DE COPROPRIÉTAIRES EN COPROPRIÉTÉ HORIZONTALE... », ignorerait ce qu'est une copropriété horizontale telle que caractérisée par le Conseil d'État :
- … qu'il résulte clairement du règlement de copropriété que les copropriétaires ont la propriété indivise de l'ensemble des parties communes ; que chacun des copropriétaires dispose, toutefois*, sur le terrain correspondant à son lot, d'un droit de jouissance exclusif qui constitue, avec la maison individuelle à construire, la partie privative de la copropriété... (27 octobre 1993 n° 110375)
- Considérant qu'il n'est pas sérieusement contesté qu'à la date à laquelle le permis de construire a été délivré, l'ensemble immobilier projeté devait être ultérieurement régi par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; qu'un tel régime comporte une division en parties affectées à l'usage de tous et en parties affectées à l'usage exclusif des copropriétaires, chacun d'eux disposant d'un droit de jouissance privative exclusif sur sa maison individuelle et le terrain attenant (8 février 1999 n° 171946)
- Considérant qu'il ressort des pièces du dossier, notamment de l'imprimé-type de la demande de permis de construire et de la notice jointe à cette demande, qu'une partie des constructions autorisées par le permis attaqué est destinée à être vendue et que " la gestion du sol sera celle d'une copropriété horizontale " ; qu'un tel régime comporte une division en parties affectées à l'usage de tous et en parties affectées à l'usage exclusif des copropriétaires, chacun d'eux disposant d'un droit de jouissance privative exclusif sur sa maison individuelle et le terrain attenant (9 avril 2014 n° 338363)
... suivi par la Cour administrative d'appel de Lyon :
- ... chacun des copropriétaires dispose, toutefois*, sur les parties de terrain correspondant à son lot, d'un droit de jouissance exclusif qui constitue, avec la villa concernée, la partie privative de la copropriété (12 novembre 1996 RG 94LY00810)
- Considérant qu'il ressort des pièces versées au dossier, notamment du plan de masse, que l'organisation de l'ensemble immobilier Les Lapons II, constitué de 4 chalets d'habitat collectif implantés sur la parcelle B-2368 et de 4 chalets d'habitat individuel et 2 chalets d'habitat collectif implantés sur d'autres parcelles reliées par la voie propre à l'opération, implique nécessairement, pour le moins, un droit de jouissance exclusif des acquéreurs des chalets individuels sur le terrain d'assiette de ces constructions (10 juin 1997 RG 96LY00389 - 96LY00573 - 96LY00823)
En revanche, dans ce fameux projet d’acte de retraits, au vu de l'article 1er de la loi du 28 juin 1938, le dit notaire nous considère comme des associés d'une société d’attribution et pour que nous puissions devenir propriétaires de nos lots (sic) il fallait opérer un partage, en rachetant notre soi-disant part dans cette soi-disant société d'attribution, pour dissoudre cette dernière ; ce qui signifie que par nos actes de vente nous n'aurions fait qu'acquérir une part d'une société d'attribution ce qui nous aurait permis d'avoir un simple droit de jouissance sur une partie de l'immeuble.
En fait chaque dit copropriétaire aurait été un associé d'une société d’attribution, qui aurait acquis une unité foncière, auquel aurait été attribuée une zone de jouissance (le lot), avec un droit de superficie, dont il aurait été le superficiaire et la société le tréfoncier.
Extrait d'un acte de vente d'un lot de LOUSTALOT VILLAGE (27 décembre 2018)
À comparer avec le lot n° 5651 de l'état descriptif de division inclus dans le règlement de copropriété de Gradignan Loustalot Village (page 49) :
Le lot 651 (parcelle CK 122 du « cadastrage enregistré ») correspond bien au lot n° 5651 (N° 118 sur le plan de masse).
Pour ce qui est du « cadastrage », nonobstant qu'il devait attribuer une référence cadastrale à chacun des lots, son but initial était, comme le rappelle cette note de novembre 2003, de permettre le soi-disant retrait du lot 4 et la cession des allées piétonnes puis, éventuellement, pour créer une ASL.
Comme déjà vu dans le relevé du Service de la Publicité Foncière nous sommes propriétaires de la totalité de nos lots, ce qui implique le terrain d'assiette, il suffisait, pour éviter le pataquès des numéros d'ordre 33 à 35 du relevé du SPF (création puis suppression de lots fictifs), que le document d'arpentage du 31 janvier 2012 ayant fait l'objet d'un procès-verbal du cadastre le 22 février 2012 (page 3 du projet d’actes de retraits) indique que la parcelle « X » correspondait au lot n° « Y » désigné dans l'état descriptif de division qui renvoi au n° « Z » sur le plan de masse (pages 29 à 54 du règlement de copropriété).
Le 27 mars 2015 (date des assemblées générales) le notaire a fait parvenir à tous les dits retrayants un dossier de retrait à renseigner ; enfin à l’été 2016 une première fournée de cinquante retraits partiels, évoqués dans le bulletin d’août 2016, ont été « actés ».
Pour que puissent exister des retraits partiels il faut que les dits indivisaires retrayants le soient au titre de l'indivision de droit commun (articles 815 et suivants et articles 1831-1 et suivants du Code civil) comme associés d'une société d'attribution et non pas en indivision forcée clause du règlement de copropriété rédigé par le juriste amateur en chef (page 11 : « Ces parties communes, mises sous le régime de l'indivision forcée... »).
Quant bien même les indivisaires le seraient au titre de l'indivision de droit commun et comme chacun a jouit séparément d'une partie des biens indivis et qu'il y a déjà eu un acte de partage (état descriptif de division) le partage ne peut pas être demandé (article 816 du Code civil).
Si l'on reprend le dossier de retrait le notaire, qui y fait plusieurs fois état d'un « ensemble immobilier » et en particulier à la page 7 du dossier, il semblerait qu'il n'en aurait pas la même « définition » qu'Anne-Lise COLLOMP (Conseiller Référendaire à la Cour de cassation) reprise dans l'article « L’ensemble immobilier » ; de plus, alors qu'il a prêté serment d'exactitude et probité, il confond loi SRU (Solidarité et renouvellement Urbain) du 13 décembre 2000 avec la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : à la page 4 de son projet d'acte de retrais et à la page 10 de son dossier de retraits (l'article 81 de la loi SRU a modifié l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965) ; tout comme le juriste amateur en chef : aux pages 14, 16, 18 et 28 du règlement de copropriété, à la page 5 du procès-verbal de l'assemblée générale du 9 mars 2010 (l'article 81 de la loi SRU a modifié l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965) et dans les bulletins de janvier 2009, de juin 2009 et de juin 2011.
Suite au bulletin d’août 2016, pensant que la raison l'emporterait, nous avons communiqué toutes nos observations et les jurisprudences contenues dans ce blog au syndic ainsi qu'un relevé du Service de la Publicité Foncière datant de 2010 qui n'intégrait pas les ventes successives du lot n° 501 mais seulement les constitution de droit de jouissance (partie manuscrite 2 ; AR 237 seconde feuille suite 2, suite 3, première feuille suite 4, première feuille suite 6 et seconde feuille suite 7 : 12ème à 15ème , 17ème à 19ème et 22ème pages du relevé) qui était en pleine propriété (Droits PI ou TP) ; en réponse le juriste amateur en chef a pris son bâton de pèlerin pour arracher les procurations (pages 6 à 13 du dossier) réclamées par le notaire dans sa lettre adressée aux soi-disant retrayants (pages 3 à 5 du dossier).
Tous les moyens furent utilisé allant jusqu'à dire que les lots étaient invendables si l'on ne s'exécutait pas.
La pêche fut fructueuse puisque seuls six laissés pour compte, pour de sombres histoires de successions ou d'indivisions et six récalcitrants qui se savaient déjà propriétaires exclusifs de la totalité de leurs lots n'en faisaient pas partie.
Les douze furent informés par un courrier LRAR du 20 décembre 2017 de celui qui était encore syndic avec la menace de la soi-disant désignation d'un administrateur judiciaire, conformément à l'article 88 de la loi dite Macron n° 2015-990 du 6 août 2015 qui a ajouté un quatrième alinéa à l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, alors qu'il dit qu'il ne serait plus copropriétaire, donc plus syndic, mais qu'il serait, d'après un courrier du 12 janvier 2018, un « empêché - intéressé » sous le prétexte qu'il détenait encore les archives et la signature sur le compte bancaire du syndicat ; sauf qu'il sort volontairement « intéressé » de son contexte qui renvoie à l'alinéa précédent pour savoir qui peut être est intéressé :
L'on ne peut que constater qu'il oublie, ou ne sait pas, que dans une loi un article peut être complété ou restreint par un autre et qu'il en est de même pour les alinéas d'un article ; en fait il se livre à de la rétention pure et simple, avec l'intention de nuire, puisque antérieurement il avait tous loisirs de convoquer, à cet effet, une assemblée générale pour désigner un nouveau syndic pour la « passation des pouvoirs » (articles 7, 9 et 33-1 du décret du 17 mars 1967).
L'on pourra juger, une fois de plus, la façon particulière et toute personnelle, du juriste amateur en chef, d'interpréter la loi dans ce courrier du 22 janvier 2018 dans lequel il est fait référence à l’article 577-12 du Code civil... belge ; article inconnu dans le Code civil français.
Deux assemblées générales, la première pour désigner un syndic liquidateur et la seconde liquidatrice (exemplaire envoyé à l'ex syndic empêché/intéressé) ont donc été convoquées le 24 janvier 2018 et qui ont fait l'objet d'un procès-verbal explicite :
L'attitude de fier-à-bras du soi-disant ex syndic « empêché - intéressé » nous a amené a être plus directs, dans un courrier du 26 janvier 2016, avec comme résultat une remise partielle des archives, ce qui a fait l'objet d'une seconde mise en demeure par un courrier du 1er mars 2018 suivi d'une explication (courrier du 5 mars 2018) sur l'obligation de nous fournir des preuves attestant des deux actes passés pour les soi-disant retraits ; ce qui fut fait, en catimini dans la boîte aux lettres, trois jours plus tard par une attestation du notaire qui précise que c'est le 22 décembre 2017, soit deux jours après le courrier LRAR du 20 décembre 2017, signifiant ainsi que le soi-disant syndic « empêché - intéressé » n'était plus copropriétaire, donc plus syndic, à la date de la réception de ce courrier ; cette attestation confirmant que le notaire perdurait dans son ignorance de ce qu'est une copropriété horizontale telle que caractérisée par le Conseil d'État (voir ci-dessus).
Bien qu'une ASL aurait dû être créée au vu des articles 6 et 7 du décret n° 59-898 du 28 juillet 1959, voir l'article « Présentation », pour l'ASL nous avions tous rempli ce formulaire d’adhésion puisque c'est cette dernière qui avait été « choisie » dans le bulletin d’octobre 2009 et le terme « Union de Syndicats » a été remplacé par « Association Syndicale Libre » pour les statuts objet du bulletin de juin 2009 ; ces dernier bien qu'ayant été légèrement modifiés en incluant la distraction n'étaient pas conformes aux article 1 à 10 de l'ordonnance n° 2004-632 ni aux articles 1 à 6 du décret n° 2006-504 : L'ASL n'était pas administrée par un syndicat (article 9 de l’ordonnance) : le président tenait le rôle d'un syndic bénévole d'un syndicat, de forme coopérative, d'une copropriété ; un bureau tenait le rôle d'un conseil syndical d'un syndicat, de forme coopérative, d'une copropriété ; si l'article 3.2 attribuait la propriété des éléments communs à l'ASL il l'attribuait aussi en indivision entre tous les membres contrairement au formulaire d’adhésion ; faire référence plusieurs fois à la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété qui concerne un groupement de personnes (article 14 de la loi du 10 juillet 1965) alors qu'une ASL est un groupement de fond (article 3 de l’ordonnance 2004-632) ; c'est à dire que la loi du 10 juillet 1965 et l'ordonnance 2004-632 sont exclusives l'une de l'autre :
- Cour de cassation 19 février 1980 (pourvoi n° 78-15.650)
- Cour de cassation 1er février 1989 ( pourvoi n° 87-15.758)
- Cour de cassation 17 septembre 2013 ( pourvoi n° 12-23.027)
- Cour de cassation 4 février 2014 ( pourvoi n° 11-20.231)
Cette non conformité a pour conséquence que l'ASL n'a pas de personnalité morale, vis à vis des tiers, au vu des alinéas 2 et 3 de l'article 60 de l'ordonnance 2004-632 :
Pour que l'ASL puisse avoir la personnalité morale ses statuts devraient être entièrement réécrits en faisant référence aux formulaires d’adhésion, qui apportent, à l'unanimité, la propriété des éléments communs à l'ASL, rendant ainsi leur transfert statutaire (« conformément au cahier des charges du lotissement et aux statuts de l'association... l'association avait pris en charge la gestion des équipements et terrains communs ») et qui sont conformes à l'alinéa 2 de l'article 3 du décret n° 2006-504 :
Suite à l’assemblée générale liquidatrice du 24 janvier 2018 le syndic liquidateur, après avis et conseils des onze autres participants, c’est tourné vers l’étude du notaire contacté dans le bulletin de juin 2010.
Un notaire de cette étude a accepté de s'occuper de notre cas et tous les éléments et les constatations faits dans le blog lui ont été transmis ; il a admis que nous avions raison et que nous avions soulevé un lièvre avec la loi du 28 juin 1938, dont il avait entendu parlé mais qu'il ne connaissait son contenu exact ; il a reconnu que cette « situation », dont nous n'étions pas les seules victimes, existait du fait d'une pratique « douteuse ».
Il s'est donc engagé à faire « acter » la disparition de la copropriété, conformément aux décisions prises lors de l’assemblée générale liquidatrice du 24 janvier 2018, par un acte de notoriété (3° de l’article A444-66 du Code du commerce) puisqu’aucun émolument n’est prévu pour constater la disparition d’une dite copropriété qui ne peut pas être un partage ni une sortie d'indivision successorale ou assimilée ; acte innomé, non passible d’une imposition proportionnelle (article 679 du Code général des impôts), au droit fixe (article 680 du Code général des impôts) auquel il faut ajouter 15 euros pour la contribution de la sécurité immobilière (article 881 C du Code général des impôts) ; nous lui avons proposé d’ajouter, aux 208 euros, 700 euros de frais d’acte (arrondis à 900 euros) ; ce qu’il a accepté.
Ceci en juin 2018 et comme les décisions de l'assemblée générale liquidatrice du 24 janvier 2018 étaient immédiatement exécutable et qu'elles n'avaient pas été contestées dans les deux mois faisant suite à la remise des procès-verbaux, mais à cause de problèmes de transmission avec le Service de la Publicité Foncière et de dossiers autrement prioritaires, à la demande du notaire nous avons accepté que l'enregistrement se fasse à l'automne 2019.
Donc, conformément à la résolution n° 5 de la seconde assemblée générale du 24 janvier 2018 (assemblée générale liquidatrice), le syndic liquidateur, après les avoir apurés et clôturés, a procédé à la liquidation des comptes en les répartissant, après le versement de la provision de 900 euros au notaire, entre les douze « récalcitrants ».
Le 4 janvier 2019, préalablement à une première vente, le syndic liquidateur a adressé un état daté explicite (canevas) au notaire rédacteur de l'acte, ce qui a eu pour conséquences de rappeler que le notaire du vendeur allez « acter » la disparition de la dite copropriété ; ce que ce dernier, aux dires des intéressés, avait confirmé pour rassurer les acquéreurs lors de la signature de l'acte authentique auquel l'état daté avait été annexé.
Début septembre 2019, nous avons repris contact avec le notaire qui nous a dit rencontrer certains problèmes et qu’il voulait en discuter avec nous ; rendez-vous fut pris pour le 3 octobre 2019.
La clerc plutôt gênée, bien que nous rappelant le bien fondé de nos arguments, nous a dit que cela posait un problème au notaire vis-à-vis de son confrère qui avait fait enregistrer les soi-disant retraits ; qu’il souhaiterait, pour sa tranquillité, qu’il puisse continuer de la même façon et que le coût resterait le même soit 900 euros ; ce qui revenait à dire que ces 900 euros ne représentaient que les taxes et les frais d’enregistrement liés à des sorties d’indivision et que de son côté il nous faisait cadeau de ses émoluments.
Après réflexion et après qu’il se soit engagé de bien annexer aux « futurs » actes de vente les procès-verbaux des assemblées générales liquidatrice du 24 janvier 2018 ainsi que l’état daté (canevas) ; de bien certifier, aux futurs acquéreurs, qu’une décision d’assemblée générale est irrévocable passé le délai de deux mois suite à la réception du procès-verbal et que conformément à l’article 3.2.3 du règlement national des notaire il est obligé « d’acter la disparition de la copropriété ».
Il s’est aussi engagé de faire, gratuitement, toutes les démarches auprès de chaque intéressé pour pouvoir finaliser l’opération et qu’il avait un an pour le faire ; deux autres ventes ayant été réalisées, avec un état daté adressé au notaire le 10 févier 2020, nous avons convenu de faire le point le 17 mars 2020… jour du début du premier confinement ; ce qui a eu pour conséquence que suite à la COVID19 et au retard pris pour les enregistrements au Service de la Publicité Foncière nous avons convenu de faire ce point à la fin du deuxième ou au début du troisième trimestre 2021… avec toutefois l’impression que les choses traînaient un peu… trop.
Le 9 juillet 2021 nous recevons ce mail :
À ce jour, la signature de l’acte de partage et dissolution totale de la copropriété ne peut intervenir en raison de blocages au niveau de cinq copropriétaires :
- La SCI B., Madame T. et Monsieur et Madame LL. n’ont jamais retourné les pouvoirs permettant de les représenter à la signature de l’acte, et ne répondent pas à mes sollicitations
- Le mari de Madame L. est décédé mais l’acte de transmission de sa quote-part des lots de copropriété au profit de son épouse survivante n’a jamais été établi par le notaire chargé de la succession. À ce jour, je ne peux donc justifier de la qualité d’unique propriétaire de Madame L. et la faire signer seule l’acte de partage
- La situation semble identique pour les biens de Monsieur et Madame BB. : sauf erreur de ma part, Monsieur B. est aujourd’hui décédé mais aucune transmission de sa quote-part du bien à son épouse et à son fils n’a été effectué
... suivi d’une relance le 13 juillet 2021 :
Nos soupçons s’avéraient vérifiés mais à malin, malin et demi ; comme l’assemblée générale liquidatrice, qui avait désigné un syndic liquidateur, datait du 24 janvier 2018 et que la durée des fonctions de syndic ne peut excéder trois années (article 28 du décret du 17 mars 1967) il n’existait plus de syndic ; nous avons donc répondu le 15 juillet 2021 :
Suite à ce mail, la clerc nous a contacté par téléphone le jour même pour nous demander si l’on pouvait passer à l’étude le lundi 19 juillet à 14 heures ; ce que nous avons accepté.
Nous lui avons remis ce pense-bête en lui faisant remarquer que pour un soi-disant retrait partiel il fallait la signature du syndic, mais que ses fonctions avaient cessées depuis le 24 janvier 2021 et que l’on n’allait pas se contredire alors que l’assemblée générale liquidatrice du 24 janvier 2018 avait constaté la disparition de la copropriété.
La lecture du pense-bête lui a permis de constater que sur ledit règlement de copropriété Loustalot Village concernait bien un ensemble immobilier et non pas un groupe d’immeuble bâtis tel que désigné dans l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 (voir dans le pense-bête l’article 1er à la date de l’assemblée générale liquidatrice) et que, même si les terrains, aménagements et services communs étaient soumis au statut de la copropriété le terrain composant un lot n’est pas une partie commune et que l’aspect extérieur ne concerne que des « parties privatives ».
Elle nous a avoué être soulagée, du moins pour les travaux envisagés par Madame M. qui avaient menacé d’aller au tribunal et elle nous a demandé si nous accepterions de la rassurer, ce qui, pour nous, allait de soi ; mais nous lui avons fait remarquer que si le notaire avait été plus réactif il ne serait pas dans cet embarras et que cela risquait de se reproduire ; que dans ce cas nous ne ferons rien pour le « soulager » et que nous ne ferions aucune démarche auprès d'autres intéressés.
Voyant que nous n'étions pas dupes et déterminés, finalement elle a proposé de tout faire pour obtenir les pouvoirs manquant mais qu’il y avait le problème du conjoint décédé (qui était parti au Guatemala) ; nous lui avons dit que s’il manquait un pouvoir pour un seul lot il y avait aucun soucis au vu de l’article 46-1 de la loi du 10 juillet 1965 car... s’il reste un seul propriétaire de lot(s) cela « entraîne de plein droit la disparition de la copropriété et la dissolution du syndicat des copropriétaires qui ne survit que pour les besoins de sa liquidation ».
Nous avons alors convenu que nous lui laisserions jusqu'au premier trimestre 2022 pour le faire et bien que n’ayant plus de syndic et comme le Service de la Publicité Foncière ne contrôle pas le contenu des actes, nous nous sommes engagés à signer l’acte sous ces conditions ; le 29 mars 2022 nous recevions ce mail :
Le 20 avril 2022 à 11 heures l’ex syndic liquidateur et son épouse ont signé l’acte qui mettait fin à « L’ubuesque sortie de copropriété » pour insuffisance de lot : suite aux soi-disant retraits un seul lot persistait dans la soi-disant copropriété.
Rappel concernant le lot de copropriété qui est un « immeuble par nature distinct » dont les droits d'un dit copropriétaire sont analogues à un droit de propriété immobilière quelconque :
- Cour de cassation le 14 décembre 1982 (pourvoi n° 81-13.737) ;
- Cour de cassation le 15 novembre 1989 (pourvoi n° 87-18.188) ;
- Rapport annuel 2003 de la Cour de cassation (page 320).
Extrait de l'acte :
Ce qui correspond bien à un partage des « fractions » divises (article 6 de la loi du 28 juin 1938 abrogé) suite à la dissolution d'une société civile d'attribution... que LOUSTALOT VILLAGE n'a jamais été... en plus les S.C.I.C. « LA RÉSIDENCE GRADIGNAN LOUSTALOT » et « GRADIGNAN LOUSTALOT II » ont été dissoutes ce qui impliquerait qu'un partage en propriété ait été déjà effectué !
Article 1er de la loi du 28 juin 1938 :
Article 6 de la loi du 28 juin 1938 :
Programme de maisons individuelles
1 - RAPPEL LIMINAIRE DU MODIFICATIF N° 1 : Il a consisté à subdiviser le lot n° 1, comme prévu à l'article 1 du règlement de copropriété rappelé dans l'article « Présentation », après que la S.C.I.C. « LA RÉSIDENCE GRADIGNAN LOUSTALOT » ait vendu le lot n° 1 viabilisé à la S.C.I.C. GRADIGNAN LOUSTALOT I ; l'acte notarié ayant été dressé le 26 mai 1966 c'était la loi du 10 juillet 1965, dans sa version originelle (page 5950 du J.O.R.F.), qui s'appliquait pour les bâtiments collectifs et qui avait abrogé, par son article 48, le chapitre II de la loi du 28 juin 1938.
2 - MODIFICATIF N° 2 : Suite à un acte notarié du 6 juin 1967 (partie manuscrite 2 : AR 237 point 7 ; 6ème page du relevé) les lots 2 et 3 ont été supprimés (numéros d'ordre) et remplacés par le lot 5 pour un programme de maisons individuelles.
Ce qui impliquait la « disparitions de la S.C.I.C. LOUSTALOT III, qui était « intégrée » à la S.C.I.C. LOUSTALOT II.
OBJET DU MODIFICATIF N° 2
- Supprimer les lots n° 2 et 3
- Remplacer ces deux lots par la création d’un nouveau lot unique, de copropriété, portant le n° 5 et représentant la même quote-part de millièmes dans la propriété des parties communes générales de l’immeuble que celle des deux lots supprimés, ensemble.
- Bâtiment G élevé sur sous-sol, rez-de-chaussée et 7 étages et comprenant 32 appartements.
- Bâtiment H élevé sur sous-sol, rez-de-chaussée et 3 étages et comprenant 36 appartements.
- Bâtiment I élevé sur sous-sol, rez-de-chaussée et 3 étages et comprenant 24 appartements.
- Bâtiment J élevé sur sous-sol, rez-de-chaussée et 3 étages et comprenant 24 appartements.
- Bâtiment K élevé sur sous-sol, rez-de-chaussée et 3 étages et comprenant 36 appartements.
- Lot n° 1 : Les 32 658/100 000èmes de l’ensemble des parties communes générales de l’immeuble et le droit d’édifier les constructions prévues au plan de masse ci-annexé sous le sigle U.V.2. (bâtiments G.H.I.J.K. et parkings) celui de réaliser les travaux de V.R.D. et branchements y afférents ainsi que les quote-part des ouvrages et locaux communs compris dans d’autres constructions et qui s’avèreraient nécessaires et de tous biens et droits pouvant constituer l’accessoire ou l’annexe des dites constructions.
- Lot n° 4 : Les 3 818/100 000èmes de l’ensemble des parties communes générales de l’immeuble et le droit d’édifier les constructions prévues au plan de masse ci-annexé sous la dénomination « Centre Commercial » celui de réaliser les travaux de V.R.D. et branchements y afférents ainsi que les quote-part des ouvrages et locaux communs compris dans d’autres constructions et qui s’avèreraient nécessaires et de tous biens et droits pouvant constituer l’accessoire ou l’annexe des dites constructions.
- Lot n° 5 : Les 63 524/100 000èmes de l’ensemble des parties communes générales de l’immeuble et le droit d'édifier les construction prévues au plan de masse sous la dénomination « Maisons individuelles », parkings ou garages correspondants, celui de réaliser les travaux de V.R.D. et branchements y afférents, ainsi que la quote-part des ouvrage et locaux communs compris dans d'autres constructions et qui s'avèreraient nécessaires et de tous biens et droits pouvant constituer l'accessoire ou l'annexe des dites construction.
- des parties à l'usage commun entre les copropriétaires (lapsus !) de ces trois lots ;
- des parties à l'usage privé de chacun des copropriétaires (lapsus !) de ces lots, lesquels pourront les subdiviser ainsi qu'il sera dit ci-après
- La totalité du sol ;
- Les murs de clôture non mitoyens des cours et jardins. Étant ici précisé que les cours et jardins devant faire l'objet d'un droit de jouissance privatif ne pourront en aucun cas, être fermés de clôtures autres que celles prévues au plan de masse et au dossier d'accord préalable (clôtures vertes).
Le plan de masse en lien avec les lots 1 et 5 c'est le plan de masse général qui sera déposé, le 4 juin 1969, aux minutes du notaire lors du modificatif n° 4 (partie manuscrite 2 : AR 237 point 10 ; 9ème page du relevé) et remis à tous les premiers acquéreurs des lots ; les trois premières feuilles correspondent, de gauche à droite, à la partie supérieure du plan et les trois suivantes (4 à 6), toujours de gauche à droite, à la partie inférieure du plan ; cet exemplaire, que nous a remis M. Lucien DUMONT, c'est celui qui a été renseigné lorsque la Commune à repris, dans son domaine public, la voirie (partie manuscrite 2 : AR 824 point 1 ; 31ème page du relevé) de l'ensemble pavillonnaire qui deviendra LOUSTALOT VILLAGE (voir l’historique).
Le plan de masse en lien avec le lot 4 c'est un plan postérieur qui fait apparaitre le lot n° 4 dont le projet avait été abandonné au vu de la copie, au format réduit, du plan de masse général remise lors des mutations ultérieures et de l’actuel cadastre.
3 - MODIFICATIF N° 3 : Suite à un acte notarié du 5 avril 1968 (partie manuscrite 2 : AR 237 point 9 ; 9ème page du relevé) le lot 5 a été subdivisé et remplacé par les lots n° 501 à 578 après que la S.C.I.C. « LA RÉSIDENCE GRADIGNAN LOUSTALOT » ait vendu les lots, viabilisés non construits, 501 à 577 à la S.C.I.C. GRADIGNAN LOUSTALOT II.
OBJET DU MODIFICATIF N° 3
- De supprimer le lot n° 5 de l'état descriptif de division établi dans le règlement de copropriété et de le remplacer par les lots numérotés de 501 à 578 inclus.
- De répartir entre les nouveaux lots, les droits et obligations du propriétaire du lot n° 5 ainsi que les charges communes générales qui incombent et qui sont définies dans l'article 5 du règlement de copropriété.
- De déterminer les parties des immeubles ci-après désignés qui seront affectés à l'usage exclusif de chacun des copropriétaires (lapsus !) des nouveaux lots, dites « parties privées » et celles qui serviront à l'usage collectif de ces copropriétaires dites « parties communes » et qui se trouvent en état d'indivision forcée.
- De déterminer les charges communes spéciales incombant à chaque lot de copropriété (lapsus !) et de régler entre les copropriétaires (lapsus !) des immeubles, les rapports de voisinage et de copropriété.
- Modification de l'état descriptif de division de l'ensemble(?) situé dans la Commune de GRADIGNAN lieu dit « Saint-Albe », en bordure de la route départementale n° 109 en ce qui concerne le lot n° 5.
- Il a été déposé au rang des minutes de Maître MASSIE, notaire à GRADIGNAN (Gironde), le modificatif n° 2 du règlement de copropriété d'un immeuble situé dans la Commune de GRADIGNAN, au lieu dit « Saint-Albe », en bordure de la route départementale n° 109 ainsi que l'état descriptif de division de cet immeuble en trois lots (1. 4. 5.) représentant ensembles les cent millièmes des parties communes générales et de la propriété du sol (?).
ANNULATION DU NUMÉRO D'ORDRE DU LOT N° 5
- onze maisons de trois pièces principales dont une avec garage-cellier attenant et dix avec garage-cellier séparé ;
- vingt-sept maisons de quatre pièces principales dont deux avec garage-cellier attenant, vingt-trois avec garage-cellier séparé et deux avec garage-cellier hors parcelle.
- trente-six maisons de cinq pièces principales dont dix-sept avec garage-cellier attenant et dix-neuf avec garage-cellier séparé.
ÉTAT DESCRIPTIF DE SUBDIVISION PUIS DE DIVISION DANS LE RÉCAPITULATIF
L'article 71 du décret n° 55-1350 à été abrogé et remplacé par les articles 71-1 à 71-13.
Comme nous l'avons déjà soulevé dans l'article Présentation l'on a bien à faire à un charabia notarié qui dit tout et son contraire en magouillant, comme dans cette embrouille de cour de récréation, pour prétendre que copropriété = ensemble immobilier, c'est à dire que dans la version initiale de la loi du 10 juillet 1965 l'alinéa 1er de l'article 1er = l'alinéa 2sd de l'article 1er... et surtout inspiré par les trois premiers articles de la loi du 28 juin 1938.
L'immeuble c'est le terrain d'assiette de l'ensemble immobilier reconnu dans l'article 4 (Division de l'immeuble ci-dessus) et c'est bien un terrain auquel s'applique l'état descriptif de division (article 71-1 du décret n° 55-1350) qui désigne comme fraction/portion d'immeuble (article 71-2 du décret n° 55-1350) une parcelle de x m².
Une maison individuelle n'est pas une fraction d'immeuble contrairement à un appartement d'un immeuble/bâtiment collectif !
L'article 2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, qui est sans équivoque et qui renvoie aux articles 71-1 à 71-13 du décret n° 55-1350, prouve cette manipulation (maison individuelle = fraction d'immeuble) du rédacteur de ce soi-disant règlement de copropriété.
D'ailleurs il a été obligé de rédiger un nouveau modificatif ci-dessous ; mais il est plus qu'évident qu'il n'aurait pas compris pourquoi on lui disait de le faire, c'est à dire d'inclure l'assise de la maison dans la surface (contenance de la parcelle).
Les maisons individuelles construites (édifiées) sur chacune des parcelles (lots), dont leur contenance est indiquée sur leur fiche particulière sont, par droit d'accession (articles 544, 546, 551 et 552 du Code civil), la propriété exclusive de chacun des propriétaires de ces parcelles.
Cour de cassation le 13 novembre 2012 pourvoi n° 11-23.166 :
Rappel du 1° de l'article 2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 :
Cour de cassation le 8 avril 2014 pourvoi n° 13-11.633 :
Étant entendu que, dans l'arrêt, « immeubles » signifie « lots » :
Quant au fait d'être contractuel ou non, la Cour de cassation reconnait implicitement qu'un état descriptif de division serait obligatoirement contractuel dans certains cas (absence d'un règlement de copropriété) :
- 3 décembre 2008 pourvoi n° 07-19.313
- 24 mars 2016 pourvoi n° 15-10.215
Un état descriptif de division, seul document obligatoire, ne détermine pas les parties communes mais seulement les parties privatives, qu'il localise, en tant que fractions d'immeubles : ce qui est le cas pour les fractions d'immeubles que sont les parcelles, sur lesquelles sont édifiées les maisons individuelles, identifiées dans l'état descriptif de division et repérées (localisées), suite au modificatif n° 4 ci-après, sur un plan de masse.
La Cour de cassation réaffirme que le terrain d'assiette (sol) d'un ensemble immobilier n'est pas en indivision (forcée) et ne peut donc pas être une partie commune.
4 - MODIFICATIF N° 4 : Suite à un acte notarié du 19 juin 1969 (partie manuscrite 2 : AR 237 point 10 ; 9ème page du relevé) les surfaces parcellaires des lots ont été modifiées.
OBJET DU MODIFICATIF N° 4
- qu'il est souhaitable(?) de mentionner dans l'état descriptif de subdivision(?) la surface totale des parcelles y compris les surfaces construites plutôt que la surface des jardins (ouf !)
- que l'implantation définitive sur le terrain du tracé futur de la route départementale n° 109 entraine une modification de la surface de certaines parcelles. Cette situation est décrite dans la plan de masse daté du 4 juin 1969, déposé au rang des minutes de Maître MASSIE, notaire à GRADIGNAN. Ces modifications après examen, n'ont pas paru de nature à modifier la valeur des lots ni le nombre des cent millièmes qu'ils représentent.
ÉTAT DESCRIPTIF DE SUBDIVISION PUIS DE DIVISION DANS LE RÉCAPITULATIF
L'on constatera (partie manuscrite 2 : AR 237 seconde feuille de la Suite 8 ; page 24 du relevé) le descriptif du lot n° 501 : la colonne n° 3 donne l'ancienne contenance cadastrale (modificatif n° 3) ; la colonne n° 4 la vraie contenance cadastrale (890 m²) ; la colonne n° 5 la nature du lot « F4 » qui l'on verra, ci-dessous, suite au modificatif n° 6 deviendra « Pavillon » (partie manuscrite 2 : AR 237 seconde feuille de la Suite 10 et de la Suite 11 ; 28ème à 30ème pages du relevé) ; ce qui correspond bien à la fiche du lot n° 501 (partie manuscrite 1 : AR 237 Lot 5 01; 3ème page du relevé) dont la totalité a été acquise à concurrence de moitié chacun des deux indivisaires (partie FIDJI pages 16 et 17 et 23 et 24 ; 64ème, 65ème, 71ème et 72ème pages du relevé).
Ces modification étaient tellement insignifiantes que le lot n° 506 amputé était devenu inconstructible ; il suffit de consulter la page six (la dernière) du plan de masse général pour le constater ; les lots indiqués (écrits) « 22 » et « 24 » sont les parcelles concernées (des pointillés délimitent l'amputation) ; la maison de cette indiquée « 22 » (n° 6 sur le plan) étant supprimée (croix en rouge).
LE LOT N° 578 : Que ce soit le modificatif n° 3 ou le modificatif n° 4 le lot n° 578 est bien désigné dans l'EDD comme une surface qui ne peut être qu'une « partie privative » :
L'IMMEUBLE EST BIEN UN TERRAIN ET NON PAS UN BÂTIMENT !
LES LOTS SONT BIEN DES PORTIONS DE TERRAIN ET NON PAS DES FRACTIONS DE BÂTIMENT !
5 - MODIFICATIF N° 6 : Suite à un acte notarié du 28 juin 1971 (partie manuscrite : AR 237 point 12 ; 9ème et 10ème pages du relevé) le lot n° 578 a été subdivisé et remplacé par les lots n° 608 à 678 après que la S.C.I.C. LA RÉSIDENCE GRADIGNAN LOUSTALOT ait vendu ces lots, viabilisés non construits, à la S.C.I.C. GRADIGNAN LOUSTALOT II.
OBJET DU MODIFICATIF N° 6
- De supprimer le lot n° 578 de l'état descriptif de division établi dans le règlement de copropriété et de le remplacer par les lots numérotés de 608 à 678 inclus.
- De répartir entre les nouveaux lots, les droits et obligations du propriétaire du lot n° 578 ainsi que les charges communes générales qui incombent et qui sont définies dans l'article 5 du règlement de copropriété.
- Modification du lot n° 578 de l'état descriptif de division de l'ensemble(?) situé dans la Commune de GRADIGNAN lieu dit « Saint-Albe ».
- Il a été déposé au rang des minutes de Maître MASSIE, notaire à GRADIGNAN (Gironde), en particulier, un modificatif n° 3 au règlement de copropriété d'un immeuble situé dans la Commune de GRADIGNAN, au lieu dit « Saint-Albe », en bordure de la route départementale n° 109 ainsi que l'état descriptif de division de cet immeuble .
DÉSIGNATION DU LOT N° 578
ANNULATION DU NUMÉRO D'ORDRE DU LOT N° 578
- seize maisons de trois pièces principales dont treize avec garage-cellier attenant et trois avec garage-cellier hors parcelle ;
- trente maisons de quatre pièces principales dont vingt-huit avec garage-cellier attenant, une avec garage-cellier séparé et une avec garage-cellier hors parcelle.
- vingt-et-une maisons de cinq pièces principales dont vingt avec garage-cellier attenant et une avec garage-cellier séparé.
ÉTAT DESCRIPTIF DE SUBDIVISION PUIS DE DIVISION DANS LE RÉCAPITULATIF
Au vu de l'état descriptif de division, de la jurisprudence et du relevé du service de la publicité foncière : La parcelle de 473 m² est obligatoirement une partie privative propriété exclusive d'un copropriétaire déterminé !
Suppression des projets concernant un groupe scolaire et un centre commercial et malgré tout vente d'un lot n° 4
Comme vu dans l'article Présentation l’ensemble immobilier « LA RÉSIDENCE GRADIGNAN LOUSTALOT » est un lotissement conformément à l’article 1er du décret n° 58-1466 du 31 décembre 1958 qui fixait les règles d’urbanisme en vigueur à la date de la demande d’autorisation.
L’article 5 de ce décret disposant :
Un groupe scolaire est un équipement public et dans le cas de « LA RÉSIDENCE GRADIGNAN LOUSTALOT » il correspondait aux besoins du lotissement, puisque 448 logements étaient prévus et le préfet a donc exigé la cession à titre gratuit d’une parcelle de terrain réservée à l’édification du groupe scolaire.
Ces 448 logements rendaient nécessaire un équipement commercial compatible avec l’habitation et c’est pour cette raison que l’arrêté d’autorisation a imposé le lot n° 4.
Sauf que le programme a été modifié avec l’accord du préfet et l’on est passé à 292 logements (152 appartements et 140 maisons individuelles) qui n’exigeaient plus la création d’un groupe scolaire ni d’un centre commercial ; ce qui n’exonérait pas « LA RÉSIDENCE GRADIGNAN LOUSTALOT » de céder gratuitement la parcelle de terrain initialement prévue, mais qui l’exonérait de prévoir une parcelle de terrain (lot n° 4) pour créer un centre commercial... Ce qui impliquait la disparition de la S.C.I.C. LOUSTALOT IV.
C’est la situation représenté dans le plan de masse général et dont l’historique est décrit dans l'article Gestion commune lot n° 1 et 5 :
Mais une autre clause, prévue dans l’accord préalable, imposait d’autres cessions :
- d’une part une parcelle située en bordure de la route départementale n° 109 de CAYAC à PESSAC ;
- d’autre part une parcelle située en bordure du chemin de LOUSTALOT.
Le plan de masse général, que nous donnons en lien, n’étant qu’une copie de l’original déposé aux minutes du notaire, ne fait pas apparaitre clairement ces cessions ; en revanche celui qui reprend le document d’arpentage du 29 février 1984 permet de les situer.
La parcelle située en bordure de la route départementale n° 109 se trouve dans la pointe en bas du plan de masse précité et est représenté par la partie arrondie au-dessus de l’allée MOZART et qui correspond à l’amputation (pointillés) des lots 506 (repère 6) et 509 (repère 9) indiqués (écrits) « 22 » et « 24 » (dernière feuille du plan de masse général).
La parcelle située en bordure du chemin de LOUSTALOT se trouve au centre de la partie supérieure du même plan de masse et est représentée par la partie arrondie qui comprend six parcelles bâties « hors copropriété », au-dessus de la parcelle « Mairie Propriétaire » et du soi-disant « Lot 4 », dont la Mairie serait copropriétaire et qui correspond aux pointillés, que l'on devine, des 1ère et 2ème feuilles du plan de masse général.
La situation du lot n° 1, à l'angle de deux voies, lui permettait d'avoir cinq accès qui n'imposaient pas d'avoir besoin d'aménager la voirie à cet effet (3ème feuilles du plan de masse général), ce qui n'était pas le cas du lot n° 2 (route départementale n° 109 de CAYAC à PESSAC) ni des lots n° 3 et 4, puis de la parcelle prévue pour le groupe scolaire (chemin de LOUSTALOT) ; c'est pour ces raisons, pour faciliter l'accès de ces lots, que des parcelles devaient être cédées pour aménager ces voies en conséquence.
Suite à l’autorisation du programme de maisons individuelles « LA RÉSIDENCE GRADIGNAN LOUSTALOT » se croyant exonérée de ces cessions voirie, alors que les dispositions du plan d’urbanisme directeur n’avaient pas été annulées, a fait dressé un plan de masse général prévoyant : de créer les lots 506 et 509 qui empiétaient sur la parcelle située en bordure de la route départementale n° 109 de CAYAC à PESSAC (accès prévu pour le lot n° 2) ; ainsi que de décaler la parcelle prévue pour le groupe scolaire qui, de ce fait, empiétait sur la parcelle située en bordure du chemin de LOUSTALOT (accès prévu pour les lots n° 3 et 4)... et d'abandonner la création du centre commercial (lot n° 4) ainsi que le droit de construire attribué par le permis de construire n° 57 652 (voir dans l'article Présentation) ; en oubliant que si le groupe scolaire n'était plus imposé c'était l'Autorité compétente qui, seule, avait le droit de décider s'il devait être, ou pas, édifié.
Mais la Collectivité Territoriale, ne l’entendant pas de cette oreille, a rappelé « LA RÉSIDENCE GRADIGNAN LOUSTALOT » à ses obligations contractuelles et l’a obligée de céder gratuitement ces parcelles :
- répertoriées au cadastre sous les dénominations AR 815, AR 816, AR 817 et AR 818 par un acte notarié le 18 juillet 1983 (partie manuscrite 2 : AR 237 point 17 ; 11ème page du relevé) pour le chemin de LOUSTALOT ;
- répertoriées au cadastre sous les dénominations AR 478, AR 480, AR 482 et AR 484 par un acte notarié du 11 janvier 1988 (partie manuscrite 2 : AR 237 point 18 ; 11ème page du relevé) pour la route départementale n° 109 de CAYAC à PESSAC (les parcelles AR 478, AR 480 et AR 482 ayant été cédées, conformément au Code de la voirie routière, en tant que fossés accessoires à la voirie).
Ce rappel à l’ordre faisait suite à l’arnaque du lot n° 4 (assemblée générale du 27 septembre 1979) lorsque le Conseil Municipal de l’époque (1979) avait décidé la construction d’un tennis couvert Loustalot sur la parcelle prévue, à l’origine, pour un groupe scolaire ; alors que le soi-disant lot n° 4 n'existait plus puisqu'il n’apparaissait pas, contrairement aux lots n° 1 et 5, dans le plan de masse général du 4 juin 1969 et qui, avec l’aval du notaire, a été ressuscité pour être vendu à la commune de GRADIGNAN qui a avalé la couleuvre vu que le projet était lancé (affichage public) et comprenait un parking qui occuperait une partie du soi-disant lot n° 4.
Après de nombreuses relances et d’un manque de connaissance concernant la protection du domaine public le dossier semblait clos.
Mais à cela s'ajoutait la reprise des réseaux d’assainissement et après de nombreux échanges « fluctuants », qui enjambaient certaines règles régissant les biens du domaine public, la reprise du réseau des eaux pluviales semblait plus que compromise.
Suite à un violent orage dans la nuit du 26 au 27 juillet 2013 une grande partie de LOUSTALOT VILLAGE a été inondée à cause de la saturation du réseau pluvial causant ainsi des dégâts importants dans certaines maisons.
Après de nombreuses recherches nous avons pu constater qu’une Communauté Territoriale ne pouvait pas avoir son domaine public (voirie) grevé d’une servitude tréfoncière telle qu’un réseau pluvial privé dans lequel des eaux pluviales de cette même voirie s’écoulaient.
Nous avons donc pris contact avec feu M. Pierre REDOUTEY, ancien notaire et avocat à la retraite, par l’intermédiaire, à l'époque, de son site Juris Prudentes, le 14 avril 2014, pour lui demander conseil.
L’on constatera que la situation est bien résumée, mais en dépassant les quinze lignes autorisées ; le fait qu’il réponde en rappelant la règle, neuf minutes après la question, semblait signifier que le sujet devait l’intéresser.
La question lui a été adressée, à nouveau, mais en respectant les quinze lignes à 13h15 et à 13h33 il a fait cette réponse :
L'on pourra constater que la réponse tient compte du contenu de la première version de la question.
Cette soi-disant servitude conventionnelle n'entrant pas dans le cadre de l'article L.2122-4 du Code général de la propriété des personnes publiques (CG3P) et en tenant compte des articles 552 et 553 du Code civil nous avons contacté un adjoint au Maire (professeur de droit public à la retraite), avec lequel nous avions déjà eu quelques entretiens sur l'affaire, pour lui faire part de l'échange avec M. Pierre REDOUTEY, dont la réputation ne lui était pas inconnue. Il a été très intéressé par la démarche d'autant plus que M. le Maire lui avait confié la mission de monter un dossier sur le réseau pluvial pour tenter de convaincre Bordeaux Métropole, anciennement C.U.B., de le reprendre à son compte et un rendez-vous a été fixé au 1er juillet 2014.
En préambule a été évoqué le cas du fameux lot n° 4 objet d'un chantage depuis 1979 et d'une inertie depuis 2003 (résolution n° 8) à faire acter la fin d'une situation illégale puisque le statut de la copropriété est incompatible avec la domanialité publique, dont fait partie le dit lot n° 4, au vu de cette réponse ministérielle :
Comme nous avions en face un ancien professeur de droit public, les échanges ont amenés à consulter dans le CG3P les articles L2311-1 (insaisissabilité des biens des personnes publiques) et L3111-1 (inaliénabilité et imprescriptibilité des biens des personnes publiques qui relèvent du domaine public) et de constater que c'est au moment de la cession, contractuellement obligée, d'une parcelle de terrain, incluant l'ex lot n° 4, que le notaire n'avait pas, pour le moins, fait son boulot correctement (exactitude et probité).
Puis nous sommes revenu sur l'objet de notre rendez-vous et, à l'appui de l’article L2122-4 du CG3P, complété par les articles 552 et 553 du Code civil et du fait qu'il n'existait aucun titre contraire sur la propriété du dessous par le propriétaire du sol (la Métropole), lui a été donné une copie de l'échange avec M. Pierre REDOUTEY qui conseillait un référé expertise (référé instruction) devant le tribunal Administratif de Bordeaux. Après avoir reconnu qu'une telle démarche serait « dangereuse » pour Bordeaux Métropole, il nous a dit qu'il allait joindre tous ces éléments fournis dans son dossier et qu'ainsi M. le Maire, vice-président de la Métropole, aurait les arguments suffisants pour la convaincre qu'elle ne pouvait que reconnaitre être propriétaire du réseau pluvial ; deux mois plus tard la Métropole reconnaissait officiellement qu'il lui appartenait depuis 1983 (reprise de la voirie). Les propriétaires de LOUSTALOT VILLAGE ont été informés de cette bonne nouvelle par un communiqué joint aux procès-verbaux des assemblées générales de 2015.
Concernant ce communiqué il serait bon de reprendre les soi-disant « avancées » :
Ce préambule, au procès-verbal de l'assemblée générale du 1er avril 2011 et ce document du conseil syndical coopératif, concernant la préparation de l'assemblée générale du 9 mars 2010, permettent de savoir qui est le copropriétaire visé dans le communiqué joint au procès-verbaux des assemblées générales de 2015 ; mais le document « préparatif », cité ci-avant, permet de constater, pour le moins, l'incompétence du rédacteur (le syndic coopératif) concernant LOUSTALOT VILLAGE en se gaussant (2ème page) du fait qu'il serait devenu miraculeusement un ensemble immobilier, alors que le règlement de copropriété, rédigé par l'un des membres soi-disant juriste amateur en chef, le rappelle aux pages 2, 4, 8, 10, 12 (4 fois), 15, 20, 29 (4 fois) et 30 ; le bulletin de janvier 2009 (lettre aux copropriétaires à partir de la 3ème page) et celui de janvier 2010 sont édifiants sur ce même rédacteur... délirant, si ce n'est plus, si l'on se réfère à cette analyse d'une Conseiller Honoraire à la Cour de cassation.
Ce qui précède dévoile une ambiance délétère et des rapports faussement idylliques avec la Mairie. Face à l'inertie due au chantage de faire enregistrer la « sortie » du lot n° 4 à condition de la reprise des espaces verts, cette dernière, qui voulait surtout éviter d'assigner le syndicat des copropriétaires (uniquement pour les éléments communs) en justice, avait perdu patience au bout de douze ans et lors de soi-disant « échanges constructifs », concernant l'illégalité de la situation du lot n° 4, elle a posé comme ultimatum, sous peine d'informer les intéressés de ce chantage lors d'une réunion d'information, la mise en conformité avec la règlementation concernant la domanialité publique avant toutes autres décisions... ce qui a été efficace et convainquant si l'on s'en tient au bulletin de janvier 2016.
Le vote de la « sortie » du lot n° 4, confirmé par cette note d'information, datant de 2003, l'article L.1311-13 du CGCT, concernant les actes passés en la forme administrative, n'existait pas encore et cette faculté a longtemps été ignorée, de bonne foi et par manque d'informations, par de nombreux élus ; c'était le cas pour la Commune qui n'a, semblerait-il, finalement pris connaissance de cette possibilité que suite au rendez-vous du 1er juillet 2014, évoqué ci-dessus, mais qui n'a pas voulu l'appliquer, sans (aucun) doute, sous le prétexte que l'on aurait pu lui reprocher de ne pas l'avoir fait plus tôt.
Enfin pour information et pour faire le lien avec le pénultième article du blog, sous forme d'épilogue, le bulletin de juin 2010 informait : sur de soi-disant « avancées fructueuses avec la Mairie » qui ne seraient, au vu de ce qui précède, qu'une Arlésienne ; sur l'entrée en scène de l'AGRC-SO (devenue ARC Sud-Ouest) ; d'un contact avec un notaire de GRADIGNAN qui aurait eu comme résultat une fin de non recevoir si l'on se fie au bulletin de juin 2011 ; qui était l’interlocuteur « qualifié » du nouveau notaire (facture du CRIDON).
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Rappel règlement national des notaires (article 1.2) :