LOUSTALOT-VILLAGE en toute objectivité

LOUSTALOT-VILLAGE en toute objectivité

Règlement et EDD


Natures juridiques et définitions du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division :


 →Nature juridique

 

« Le règlement de copropriété est la charte du syndicat des copropriétaires d’un immeuble. Il a un rôle prépondérant dans la vie des propriétaires puisque c’est lui qui délimite les droits de chacun, leur contribution aux dépenses et les règles pour vivre dans l’harmonie. Chaque nouvel acquéreur en reçoit une copie au moment de la vente... »


Pour plus de détails : http://www.conso.net/bases/5_vos_droits/1_conseils/conseil_731_fj241-reglement_copropriete.pdf

 

 

Les clauses obligatoires du règlement de copropriété :

 

Le chapitre 2.8 de « Le règlement de copropriété en 200 questions » (collection ARC/Vuibert), résume, les clauses obligatoires qui sont les suivantes :

 

  • Définition des parties et équipements privatifs.
  • Définitions des parties et équipement communs.
  • Destination des parties privatives et communes.
  • Conditions de jouissance des parties privatives et communes.
  • Les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.
  • Les règles de gestion des parties communes.
  • Les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, si elles vont au-delà des dispositions légales.

 

 

Les clauses facultatives du règlement de copropriété :

 

Le chapitre 2.9 de « Le règlement de copropriété en 200 questions » (collection ARC/Vuibert), résume, les clauses facultatives qui sont les suivantes :

 

  • L’état descriptif de division, mais il est conseillé d’en faire un document séparé
  • Les règles de fonctionnement du conseil syndical.
  • Les sanctions éventuelles en cas de non-respect du règlement de copropriété.

 

Et en général ce sont toutes les clauses allant au-delà des dispositions d’ordre public (articles de loi qui s’imposent à minima) définies par l’article 43  de la loi : c'est-à-dire les articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 ainsi que la totalité les articles du décret d'application, sinon elles sont réputées non écrites !

 

Il s’avère donc qu’un règlement de copropriété bien rédigé doit être concis, lisible ; en un mot « simple » : retranscrire partiellement ou intégralement des articles d’ordre public est inutile car si la loi change il faudra faire un modificatif au règlement de copropriété ce qui entraîne des frais d’enregistrement (ce qui est le cas de notre règlement pléthorique).

 

Si pour le Code civil : le contrat tient lieu de loi entre les parties (article 1134) ; bien qu'étant une convention, un règlement de copropriété a obligation, sur la très grande majorité de ses points, de respecter la loi dans le cas où elle est d’ordre public ; donc, sur ces points « obligés » les clauses qui vont contre la loi sont nulles (article 1172) : Partant de là, la plus grande partie du contenu d’un règlement de copropriété doit être « obligatoirement » conforme à la loi ; pour le reste il est libre, comme le constate l'article 8, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui est d’ordre public donc « impératif » !

 

 

L'état descriptif de division :

 

En se référant au chapitre 6 de «  Le règlement de copropriété en 200 questions » (collection ARC/Vuibert), l’état descriptif de division a été rendu obligatoire par l’article 7 alinéa 3 du décret du 4 janvier 1955 (la lecture de certains autres articles du décret peut être intéressante) :

 

  • Il doit être dressé en sa forme authentique, c'est-à-dire décrire de façon exacte les lots.
  • Sa mise à jour est rendue obligatoire par l’article 71 B-1 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955. C’est un outil d’information fiscale non générateur de droits et obligations.

 

C’est donc un document neutre contrairement au règlement de copropriété. Il n’a pas, en principe, de valeur contractuelle. Si cette affirmation est vraie lorsque c’est un document propre (séparé), la jurisprudence diverge lorsqu’il est intégré dans le règlement de copropriété. Après avoir admis le contraire, la Cour de cassation est d’avis que dans tous les cas il n’a aucune valeur contractuelle ; et cela jusqu’au prochain revirement.

 

En conclusion il est plus sage de considérer l’état descriptif de division comme un document neutre ne comportant aucune clause, ces dernières devant être inscrites uniquement dans le règlement de copropriété proprement dit.

 


 


17/11/2010