LOUSTALOT-VILLAGE en toute objectivité

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Surélévation et extention


Journal du blog : Les poroblèmes liés à l'agrandissement des pavillons !

 

le 05/2012 -  Chers amis,

 

 

En consultant le site « Juris Prudentes » de Pierre REDOUTEY ( post du 8 novembre 2011 de jurisadm), ce dernier porte à notre connaissance trois arrêts de la cour d’appel concernant les « extensions » en copropriété horizontale :

 

  1. Conformément à l'article 25-b de la loi du 10 juillet 1965. Il a été ainsi jugé que dans une copropriété horizontale, les travaux de surélévation d'une toiture-terrasse affectant l'aspect extérieur de l'immeuble, l'autorisation de l'assemblée générale devait être obtenue à la majorité de l'article 25-b (CA Paris, 23e ch. B, 8 juill. 1994). 
  2. Alors même qu'un bâtiment séparé ne comprendrait qu'un seul lot et que les parties communes spéciales à ce bâtiment appartiendraient en totalité à un copropriétaire, la surélévation de ce bâtiment, qui affecte l'aspect extérieur de l'immeuble, relève de l'autorisation de l'article 25-b (CA Paris, 23e ch. B, 13 mars 1998).
  3. Même si elle a été prévue par le règlement de copropriété et qu'elle ne concerne que les parties privatives du copropriétaire, la surélévation ne peut être entreprise sans l'autorisation de l'assemblée générale. Car cette construction affecte l'aspect extérieur de l'immeuble et doit être soumise aux autres copropriétaires en vertu de l'article 25-b de la loi (CA Paris, 23e ch. B, 13 mai 2004, n° 2003/06995).

 

Le plus important c’est l’arrêt de la cour de cassation du 4 juin 1998 (pourvoi n° 96-20608) : « L'assemblée générale ne peut autoriser la surélévation de la toiture d'un pavillon privatif, situé dans une copropriété horizontale, dans le cas où ces travaux causeraient des troubles de jouissance si importants au copropriétaire voisin qu'ils emporteraient une atteinte aux modalités de jouissance du lot de ce dernier. »

 

Nous rappelons l’article 25-b : « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : … b/ L’autorisation donné à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. »… ce qui correspond parfaitement à toute extension (verticale ou horizontale) de nos pavillons ou toute autre construction existante ou nouvelle.

 

Cela prouve une nouvelle fois les « inventions », pour réécrire la loi, du « juriste auto-proclamé » du conseil syndical, qui pour justifier une autre majorité (article 26) compare une extension au fait d’affouiller le sol !!! Il va même plus loin, si une terrasse existe déjà pas besoin « d’affouiller » alors il préconise tout simplement, ce qu’il a fait pour lui (résolution 12.2.4 AG du 29 mars 2007), la majorité simple de l’article 24… ce qui n’est pas du tout l’avis des Magistrats qui eux sont de vrais juristes « diplômés ».

 

Mais ce qu’il faut surtout retenir c’est la « cassation » de l’arrêt précité :

  • Il n’existe pas de prescription pour contester une « extension » : « Le fait que les époux Y… n’aient pas déposé de recours (article 42) n’a pas empêché qu’ils assignent les époux X.., le syndic et le syndicat. »
  • Que tout voisin puisse invoquer un « trouble » de jouissance pour obtenir la démolition d’une « extension »…. soit que tout voisin a un droit de « véto ».

En conclusion toutes « nos » extensions existantes seraient sous la menace d’être démolies aux frais des fautifs ; si le syndicat ne vote pas leur démolition, ce sera la totalité des copropriétaires (hors plaignants) qui devra assumer tous les frais de justice assortis de dommages et intérêts.

 

Au vu de ce qui précède, pour éviter tout conflit, il faut que la « copropriété » n’existe plus et cela le plus rapidement possible. En premier lieu il est urgent que le « problème » du lot 4 soit réglé. Grâce à ses amis praticiens de la « toile », Jean-Pierre RICHOUX-PÉTRIAT détient les éléments nécessaires pour, dans les plus brefs délais, faire « sortir » la Commune de la copropriété. À cet effet, ce dernier est toujours à la disposition de Monsieur le Maire pour les lui remettre en mains propres et pour lui proposer la marche à suivre.

 

Dans un second temps, deux possibilités s’offrent à nous :

 

  • La première « égoïste » consiste, pour ceux qui ont acquis leur « lot » depuis au moins dix ans, à faire valoir, de plein droit, leurs droits sur la prescription acquisitive abrégée pour un coût individuel de 140 euros (droit fixe plus salaire du conservateur). Le notaire ne peut qu’appliquer la loi, il n’a pas de recherche à effectuer puisqu’il a obligation de se tenir informé de l’évolution du droit… donc de la jurisprudence ; de plus chaque demandeur lui remettra les documents nécessaires (acte de vente et rapport annuel 2003 de la Cour de cassation.
  • Pour la seconde, « globale », il est impératif de convoquer une assemblée générale supplémentaire, comme le propose l’annexe, concernant l’intervention de Jean-Pierre RICHOUX-PÉTRIAT, jointe, sur demande de Dominique LARRUE, président de séance, au PV de l’AG du 30 mars 2012.

 

 

 

ORDRE DU JOUR

 

Point 1 : Désignation du président de séance.

 

Point 2 : Élection du bureau (désignation des scrutateurs).

 

Point 3 : Si avis contraire, désignation du secrétaire de séance (voir NB) autre que le syndic.

 

Point 4 : Disparition de la copropriété et dissolution du syndicat.

 

 

Projet de résolution :

 

Conformément à l’ arrêté ministériel du 4 août 1987  portant création d’une commission relative à la copropriété, aux articles 14 et 15 du décret du 8 juin 2006 relatif à la création et au fonctionnement de commissions administratives à caractère consultatif, à la réponse ministérielle n° 65732 publiée au JO le 23 février 2011 (page 2146), à l’ arrêt du 28 janvier 2009 (pourvoi n° 06-19650), à l’ arrêt du 8 octobre 2008 (pourvoi n° 07-16540), au rapport_annuel_3e Civ. 6 juin 2007 (Bull. n° 98)  et au rapport annuel 3e Civ. 30 avril 2003 (Bull. n° 91) ; l’assemblée générale décide de prendre des actes de disposition volontaires sur la totalité des parties communes :

 

A. Au vu des articles 1er (alinéa 1), 2, 16 et 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; l’assemblée générale décide de rendre privatives les parties communes à usage exclusif en transférant leur administration aux copropriétaires, propriétaires des « lots » (voir tableau en annexe), qui en ont la jouissance privative, ce qui a pour conséquence de leur en transférer la propriété (2ème alinéa de l’article 7 du décret du 4 janvier 1955).

 

B. Au vu des actes de ventes, de tous les membres du syndicat, qui sont un accord unanime, reconnaissant accepter les décisions prisent en en assemblée générale, qui s’imposent à tous, des articles 1er (alinéa 2), 16 et 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; l’assemblée générale décide de transférer l’administration (gestion) des éléments communs (voir tableau en annexe), de même que le tennis « commun » et le réseau pluvial, ce qui entraîne la « création d’une ASL », qui par conséquence en devient propriétaire, ainsi que l’écriture de ses statuts et cahier des charges.

 

C. Au vu des articles 1er (alinéa 2) et 14 (alinéa 1 et 4), de de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de l’arrêt de la Cour de cassation, en date du 4 juillet 2007 (pourvoi n° 06-11015) ; l’assemblée générale constate, de plein droit, la disparition de la copropriété et la dissolution du syndicat qui ne survit que pour les besoins de sa liquidation.

 

D. En application de l’ article 1er et de l’ article 1er quarter de l’Ordonnance n° 45-2590 du 2 novembre 1945, de l’ article 2 du Décret n° 2011-1230 du 3 octobre 2011, de l’article 26 du décret n° 71-942 du 26 novembre 1971 et vu le règlement national du CSN (en particulier les articles 1.2, 2, 3.1, 3.2.1, 3.3, 4.1, 4.2.1 et 4.4.1), approuvé par arrêté de Mme le Garde des Sceaux, Ministre de la justice et des libertés en date du 24 décembre 2009 (J.O. du 16 janvier 2010) ; maître Hervé DESQUEYROUX réponse de Marie-Lise LE TEXIER, notaire assistant, sa collaboratrice fera enregistrer, au fichier immobilier, la disparition de la copropriété et la dissolution du syndicat qui ne survivra que pour les besoins de sa liquidation.

 

 

NB : Le secrétaire de séance n’a qu’un rôle purement administratif (c’est « la script-girl »), il ne décide rien, il ne contrôle rien. Si c’est le syndic qui officie il n’a pas à intervenir s’il n’est pas questionné, il n’a pas à se justifier si on ne le lui demande pas ; dans le cas contraire, le président de séance doit le faire taire.

 

PS : Le Journal Officiel de la République Française, ou simplement JO, est le quotidien officiel édité par l’État Français, dans lequel sont consignés tous les évènements législatifs (lois, décrets), règlementaires (arrêtés), déclarations officielles et publications légales. Il est sous-titré Lois & décrets.

Le JO est publié tous les jours du mardi au dimanche sauf les lendemains de jours fériés. Il est édité par la direction de l’information légale et administrative (service du Premier ministre).

La date de parution au JO conditionne en général la date à laquelle le texte produit des effets juridiques (puisqu'il faut qu'un texte soit connu pour être applicable), sauf si le texte lui-même indique un délai d'application. Des articles de lois renvoyant à des décrets d’application ne peuvent entrer en vigueur tant que les décrets ne sont pas à leur tour publiés au JO.

 

 

Suite à cet article : « Sortie de copropriété » et « L’illégalité du lot 4 » vont être mis à jour.

 


 


25/02/2014