LOUSTALOT-VILLAGE en toute objectivité

LOUSTALOT-VILLAGE en toute objectivité

Journal du blog : Différents entre promoteur et collectivités territoriales !

 

le 29/06/2012 -  Chers amis

 

(Cet article revêtant une importance qui semblerait primordiale, pour notre avenir, a été rédigé en « direct » les 29 juin 2012, 4 et 9 juillet 2012, et conforté le 6 septembre 2012 ; il est le troisième et dernier élément d’un triptyque qui comprend déjà deux articles du blog, eux aussi mis à jour : « Sortie de copropriété » et « L’illégalité du lot 4 ».)

 

 

 

Article 552 du Code Civil

 (Créé par la loi 1804-01-27 promulguée le 6 février 1804)

La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.

Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu'il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre « Des servitudes ou des services fonciers ».

Il peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu'il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous les produits qu'elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police.

 

 

Extrait de la note explicative n° 27 de juin 2004 concernant le Domaine public communal.

 

1. LES BIENS COMPOSANT LE DOMAINE PUBLIC COMMUNAL

  

    1) Les immeubles et les biens immobiliers directement affectés à l'usage du public

 

    On peut relever :

  

les voies et places publiques affectées à la circulation, même si elles n'ont pas fait l'objet d'un classement (CE 2 mai 1945 Leliard). A contrario, ce ne sera pas le cas s'agissant d'une cour clôturée de murs ne constituant pas l'accessoire nécessaire des chemins publics la bordant, même si elle est utilisée par les habitants de la commune (CE 22 mai 1968 Commune d'Olmi – Capelle).

En application de l'article L.162-5 du code de la voirie routière et dans les conditions fixées par l'article L.318-3 et 10 du code de l'urbanisme et après enquête publique, le préfet peut décider le transfert d'office est sans indemnité des voies privées ouvertes à la circulation publique dans le domaine public communal (Réponse ministérielle n°22411 JOAN 13 février 1995 p. 857). Le transfert vaut souvent classement simultané dans le domaine public communal des équipements implantés dans le sous-sol des voies et notamment les réseaux d’eau et d’assainissement. Si la commune a délégué ses compétences en la matière à un EPCI, les équipements en question peuvent être affectés de plein droit à l'établissement, ou bien faire l'objet par convention d'un transfert de propriété sans indemnité.

 

 

Le [ domaine public ] communal concerne aussi bien le domaine public « d’une commune » que le domaine public « d’une communauté urbaine » ou EPCI (Établissement Public de Coopération  Intercommunale) : CUB par exemple.

 

 

Tout semblerait dit et écrit : La voirie appartenant à la CUB… le réseau pluvial « lui appartiendrait » !

 

... et il ne ferait que « transiter » (servitude de passage)

dans notre tréfonds ; soit un « alignement » de notre tréfonds !

 

 

Pourquoi en sommes-nous arrivé à ce qui serait un refus d’obligation dont nous serions les seuls à en subir les méfaits ? C’est ce que nous allons tenter de vous expliquer !

 

Depuis le début, les relations entre la CUB et le promoteur auraient été « tumultueuses » ; suites aux « magouilles » de ce dernier. Pour  le constater, il suffit de refaire l’historique, d’un peu de bon sens et d’une visite aux archives cadastrales ; et nous ne ferons surtout pas comme certains, qui ont prétendu intenter un procès à la CUB, suite à un soi-disant accord verbal avec Monsieur CANIVENC (ex Maire de GRADIGNAN).

 

 

(Reprise du 04/07/2012)

 

 

LE PROJET D’ORIGINE

 

Si vous vous reportez à la page 4 du règlement de copropriété, il était prévu quatre lots transitoires, dont les trois premiers pour l’édification de bâtiments collectifs et le dernier pour un centre commercial. Au départ nous avons à faire à la SCIC « La Résidence Gradignan Loustalot », immatriculée « 918 » (page 4 du document de la conservation des hypothèques) qui se divise en une sous SCIC « Gradignan Loustalot I », immatriculée « 1244 » (page 5 du document de la conservation des hypothèques), pour revenir, à la même page à la SCIC mère « La résidence Gradignan Loustalot », pour, toujours à la même page, revenir à la sous  SCIC « Gradignan Loustalot I ». Page 6 du document de la conservation des hypothèques ; apparition d’une nouvelle sous SCIC : « Gradignan Loustalot II » immatriculée « 1431 »… pour revenir à la SCIC » mère » ! Question : Le promoteur étant propriétaire de toutes ces SCIC ; comment peut-il être aussi copropriétaire avec lui-même ? (page 8 du règlement de copropriété).

 

Regardons le plan de masse actuel, qui a plus ou moins la forme d’un triangle isocèle et essayons de visualiser ces quatre lots. Le premier correspond à la pointe droite du plan  et il comprend les cinq bâtiments collectifs  de « LOUSTALOT I », le quatrième, le centre commercial, se situant au-dessus de ces derniers (Lot 4 Mairie). Le deuxième (lot 2) devait se situer à la pointe basse du plan  et un « délaissé de voirie » était prévu pour y accéder (demi-lune à l’angle de l’allée MOZART et de la route de PESSAC), et pour être rétrocédé à la CUB (page 3 du règlement de copropriété). Pour le troisième (lot 3) il faut trouver l’autre « délaissé de voirie » ; ce dernier se trouve au-dessus du lot 4 et du tennis couvert : ce sont les six parcelles qui forment une seconde demi-lune, et cet accès devait être commun aux lots 3 et 4. Le groupe scolaire devait, lui, se situer à la pointe haute du plan et délimité (sens de rotation horaire) par la route de CANÉJAN, la rue de LOUSTALOT, le lot 3 et le domaine Saint ALBE. Le lot 3 ne pouvait pas être accolé à Saint ALBE à cause de la hauteur des bâtiments ; la tour devant même être limitée à cinq étages au lieu des sept de celles des lots 1 et 2 et c’est ce qui explique la différence des 100 000ème (page 4 du règlement de copropriété).

 

Mais le promoteur se dévoile : il abandonne le projet de bâtiments collectifs (lots 2 et 3) qu’il remplace par un programme de maisons individuelles, contournant ainsi la loi sur les lotissements, en réunissant ces deux lots pour former le lot 5 (second tableau de la page 4 et premier tableau de la page 5 du règlement de copropriété)... et nous n’avons plus à faire à un raccordement au réseau pluvial « communal » mais à une extension de ce réseau, dont la construction incombe au promoteur qui, lorsque tous les pavillons seront vendus, doit transférer la voirie et les réseaux d’eau et d’assainissement à la Commune.

 

Le règlement n’évolue pas en fonction de ce changement, il n’y est pas joint, ce qui semble le plus élémentaire, un plan du réseau. Il n’y est pas dit si le plan de ce réseau a été fait en concertation avec le service d’urbanisme, en fonction de l’implantation des pavillons et des espaces verts pouvant être arborés. Rien dans le règlement pour mettre en garde sur les plantations d’arbres trop proches du réseau et pouvant le détériorer.

 

 

 

LE PROGRAMME DE MAISONS INDIVIDUELLES

 

Les deux groupes de bâtiments collectifs étant remplacés par 141 pavillons, le promoteur pense, à tort ou à raison, que les « délaissés de voirie » n’ont plus de raison d’être et conçoit son nouveau programme comme si cette clause était devenue obsolète (page 3 du règlement de copropriété). La CUB ne l’entend pas de cette oreille et veut récupérer son dû ! Le projet centre commercial étant abandonné (a-t-il véritablement existé ?) le promoteur coupe alors la poire en deux. Il décale le groupe de pavillons (ex lot 3) vers la pointe haute du plan  à la place du groupe scolaire qui lui se retrouve accolé au lot 4. Il regroupe dans une même « parcelle » le terrain réservé pour le groupe scolaire, le lot 4 et le « délaissé de voirie », prévu à l’origine pour accéder aux lots 3 et 4, sous la dénomination « réservé groupe scolaire » (plan de masse originel) ; mais le lot 4 existe toujours ! La CUB n’en démord pas et réclame le second « délaissé de voirie » (coin haut/gauche du plan de masse originel et pointe basse du plan de masse actuel), ce qui a pour conséquence que deux « lots pavillonnaires » sont amputés respectivement de 220 m² et de 285 m², dont l’un devient de ce fait inconstructible donc invendable (ce qui ramène le projet de 141 à 140 pavillons, d’où un manque à gagner pour le promoteur).

 

Le promoteur laisse  le projet « groupe scolaire », devenu entre-temps (1978) « projet tennis couvert », avec son parking attenant (lot 4), terminé fin 1980, s’installer et récupère la moitié de « sa perte » en revendant le lot 4 à la Mairie, qui ne peut que s’exécuter étant donné qu’elle l’occupe (nous vous renvoyons à « L’illégalité du lot 4 » et à son acte de vente bâclé). Pour ce qui concerne la seconde moitié de la « perte », le promoteur l’a déjà récupérée en la répartissant dans le prix de vente des lots pavillonnaires. Sachez une chose : le promoteur a acheté un terrain et il en cède une partie à la Commune, une partie à la CUB et il nous inflige une servitude de passage pour Saint ALBE, qui ne s’impose pas car le domaine n’est pas enclavé étant donné qu’il a une entrée route de CANÉJAN ; il n’a pas fait cela gracieusement et ces cessions : ce sont à nouveau les « acheteurs » des lots pavillonnaires qui en ont acquitté la facture en réglant la totalité du prix du terrain.

 

Le promoteur n’a plus rien à voir avec « LOUSTALOT » puisqu’il a récupéré ses fonds et la CUB a fait une plus-value en revendant, en six parcelles, le « délaissé de voirie » et ce sont les propriétaires des pavillons qui sont « de la revue » ; mais la Mairie peut elle aussi penser qu’elle s’est « faite avoir ». À cela ajoutez un syndic incompétent et vous avez comme résultat que l’on oublie de transférer une voirie et des réseaux d’assainissement neufs à la CUB. La responsabilité est partagée entre le syndic, la Commune (elle doit traiter tous ses administrés sur le même pied d’égalité et défendre leurs intérêts face à plus puissant) et bien sûr la CUB qui aurait dû avoir l’élégance de le proposer, suite à sa plus-value faite sur le dos de plus faibles. Pour clore ce chapitre de l’article, il faut que GRADIGNAN n’oublie pas :

 

Que les propriétaires des pavillons ont activement participé à son rayonnement, en lui « offrant » un fonds de terre, sur lequel a pu être construit un tennis couvert dans lequel elle organise un tournoi de réputation internationale et qui est aussi un espace vert public bucolique à deux pas du centre-ville !

 

 

 

(Reprise du 09/07/2012)

 

 

LE RÉSEAU PLUVIAL

 

Il devrait appartenir à la CUB responsable de l’assainissement ! La reprise tardive de la voirie, qui engloberait celle du réseau pluvial, nous a obligé de financer la remise en état de cette dernière : le coût a été étalé sur deux années de charges conséquentes (200 000 francs au total au début des années 1980). Dans cette remise en état il faut inclure le « goudronnage » complet de l’allée Saint ALBE, car sa partie haute (rue de LOUSTALOT) est devenu le « déboucher » de l’allée MOZART sur cette dernière. Au début l’accès à l’allée MOZART se faisait par le parking, des bâtiments collectifs, de LOUSTALOT I, accolé à l’allée Saint ALBE (vous pouvez le constater en comparant le plan de masse originel  avec le plan de masse actuel). Pour en terminer avec ces rappels nous vous faisons part d’un récapitulatif des « manipulations cadastrales relevées » dans la partie manuscrite du document de la conservation des hypothèques et vérifiées aux archives du cadastre.

 

Tout ruissellement d’eau de pluie provenant de toute toiture et de la voirie s’écoule obligatoirement dans le réseau public communal ou intercommunal. Le volume d’eau qui transite dans ce que serait la partie du réseau traversant notre copropriété, provient à 90 % « du public ». Les 10 % restants (largement attribués) consisteraient à une partie du ruissellement naturel dû à un drainage naturel de nos parties communes. Il est à signaler qu’une partie du réseau public passerait dans le sous-sol de plusieurs lots privatifs, avant de rejoindre ce qui serait « notre réseau » et qui se raccorderait à une rallonge (réseau public) avant de se déverser dans le réseau public général. Pour résumer nous aurions, au départ, le réseau public, dont une partie cheminerait par le sol de certains lots privatifs, pour se raccorder à « notre » réseau, qui lui-même se raccorderait à des branches du réseau public, avant de se déverser dans le réseau général (vert les eaux pluviales ; rouge les eaux usées) !

 

Un réseau privé se raccorde au réseau public ! Mais un réseau ne peut pas être « au début » public  puis « au milieu » privé et pour finir « à la fin » à nouveau public : le « au milieu » ne pouvant être qu’une servitude de passage imposé au propriétaire « traversé » !

(article 697 ; article 698 ; article 699 ; article 1134 ; article 1172 du Code Civil).

 

Nos seuls 10 % de volume ne satureraient pas « notre réseau », même abîmé, si les 90 % du « réseau public » n’y transitaient pas. Dans ces conditions, il est naturel et normal qu’en cas de « réparations », la participation se fasse au prorata de l’utilisation. L'on nous avance environ 500 000 euros pour la remise en état, ce qui ferait 450 000 euros pour la CUB et 50 000 euros pour LOUSTALOT VILLAGE (voir NB). Comme nous voulons couper court à toutes chamailleries (à qui est cette partie !) et qu’il n’est pas dans nos habitudes de demander l’aumône, mais de réclamer ce qui nous est dû et d’assumer « nos responsabilités » ; nous proposons :

 

Qu’en tant qu’utilisateur à 10 % du volume d’eau transitant dans l’intégralité de toutes « les branches LOUSTALOT VILLAGE » du réseau pluvial, nous participions à hauteur de 10 % des 500 000 euros, prévus pour sa remise en état, soit 50 000 euros !

 

Nous ne doutons pas, que Monsieur le Maire, qui traite tous ses administrés sur le même pied d’égalité (réseau pluvial de MALARTIC), plaidera « fermement », en tant que responsable de la salubrité publique, notre dossier à la CUB. Nous rappelons que nous ne sommes pas un groupe de bâtiments collectifs raccordés au réseau public, mais un « lotissement » où chaque pavillon est « raccordé » au réseau public, de même que la voirie et qui chemine dans notre ensemble immobilier pavillonnaire ; les réseaux d’eaux usée, d’eau potable, d’électricité, du gaz : à qui appartiennent-ils ?

 

Qui est responsable de l’assainissement ?

 

 

NB : Ces 50 000 euros nous les avons (le soi-disant « fond de prévoyance !!! ») et ils correspondent : « aux provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d’équipement communs, susceptibles d’être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l’assemblée générale. » (6ème alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965).

 

 

PS : Comment ce fait-il que le lot 4 qui avait été « supprimé » pour être cédé gratuitement à la Commune (page 3 du règlement de copropriété : « Étant précisé que, par obligation imposée à l’Accord Préalable au Permis de Construire, dans ledit terrain et dans sa partie Sud-Ouest se trouve enclavée une parcelle de terrain qui sera cédée gratuitement à la Commune de Gradignan pour l’édification d’un groupe scolaire. »), comme le précise le plan de masse originel de Monsieur Philippe DUPRAT, géomètre à BORDEAUX, (annexé aux minutes de Maître MASSIE (père) et prévu au 5ème alinéa de l’article 71 du décret du 14 octobre 1955), que ce lot 4 « réapparaisse » sur le plan de masse actuel avec les bénédictions du notaire et du géomètre expert « communaux » ? De toute façon, toujours en page 3 du règlement de copropriété il est écrit « Une parcelle de terrain pourra également être cédée gratuitement à la Commune de Gradignan en vue de l’édification d’une chapelle. »… et le lot 4 aurait pu être cette parcelle ! En ne le signalant pas, le notaire « communal » a favorisé un client par rapport à un autre ; ce qui semblerait être une « faute » (si ce n’est plus) après avoir prêté serment de « remplir fidèlement ses fonctions avec exactitude et probité. » ; c'est-à-dire qu’il n’aurait pas donné à un client (la Commune de GRADIGNAN) toute «  sa conscience professionnelle, ses égards, l’impartialité, la probité et l’information la plus complète. » Règlement national du CSN. La Cour de cassation a ainsi eu l’occasion de rappeler que « le notaire ne peut pas accepter un acte qui néglige les intérêts d’une cliente occasionnelle pour favoriser des clients habituels » (Cass. 1e civ. 14 février 1950 : Bull. civ. I n° 44). (La faute du notaire). 

 

 

 

... Fin de l'article !

 


 



25/02/2014

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