LOUSTALOT-VILLAGE en toute objectivité

LOUSTALOT-VILLAGE en toute objectivité

Explications sur l'illégalité du lot 4 et définition du rôle du C.S.

 

Nous vous l’avons déjà signalé, en introduction ; Cession de droits de jouissance - 16/06/2010 et  Vente d’un lot transitoire à une Mairie - 05/07/2010 (si une réponse ne s'affiche pas sélectionnez la dernière réponse de la page précédente) : Le domaine public (parking) d’une Mairie est imprescriptible et inaliénable, contrairement à son domaine privé (appartements de fonction) ne peut pas faire partie d’une copropriété : la loi l'interdit (article L1 ; L2111-1 et L2311-1 du code général de la propriété des personnes publiques). Malgré cela, notre conseil syndical, par l’intermédiaire du syndic de l’époque, l’a fait voter puis enregistrer par acte notarié (date de l'acte : 28/12/2004 ; date de dépôt aux hypothèques : 18/02/2005 ; formalité : 2005P1738). Pour le prouver (obtenir ces renseignements) nous avons dû « enquêter » en nous rendant au  bureau des hypothèques de BORDEAUX 2, puis faire un travail d’investigation en étudiant les documents d’archives, de la copropriété, que nous détenions ou que l’on nous a prêtés.

 

En 2002, notre syndicat secondaire étant devenu entre-temps un syndicat coopératif, le conseil syndical décide, sans en avoir le mandat, de faire scission pour devenir un syndicat coopératif indépendant. Alors que l’organisation d’une telle opération devrait être le fait du syndicat principal, notre conseil syndical outrepasse la mission qui lui a été confiée et s’octroie la direction des opérations. Pour cela il fait intervenir un géomètre expert pour tracer une ligne divisoire entre les bâtiments collectifs et l’ensemble pavillonnaire, en omettant d’en faire de même pour le lot 4. Il décide alors d’intégrer, sans lui demander son avis, le lot 4 de la Mairie, dans notre nouvelle copropriété. La deuxième erreur venait d’être commise (la première avait été commise lors de la vente, par le promoteur, du lot 4 à la Mairie : le notaire aurait dû préciser sur l'acte de vente que le lot était distrait de la copropriété). Au lieu de demander conseil au géomètre-expert ou à Raymond DESMETS démissionnaire en 2014) de l’AGRC-So, le conseil syndical a préféré plonger notre copropriété dans l’illégalité avec l'aval du notaire.

 

La Mairie réagissant à cet état de fait demanda le retrait du lot 4 qui lui fut accordé lors de l’assemblée générale du 3 avril 2003. « Complément d’information aux copropriétaires » vous a informé de la méthode répréhensible utilisée par certains membres du conseil syndical pour empêcher la finalisation du retrait du lot 4 légalement voté et accepté (le bulletin semestriel de juin 2009 qui indique que le cadastrage de 2003 servira pour : « attribuer un numéro de parcelle à chacun des lots » ; prouve, de manière irréfutable, que le cadastrage de 2003 a bien été dissimulé pour abuser la Mairie si l'on tient compte de la note concernant ce cadastrage et le compte-rendu de la réunion du 20 décembre 2005). Rien ne s'opposait à la sortie du lot 4 comme le confirme cet arrêt de la Cour de cassation (le lot 4 n'étant pas enclavé car son accès se fait directement par la voirie publique) !

Avant qu’une décision du conseil municipal soit prise, lors des assemblées générales du 30 mars 2005 et du 29 mars 2006, le syndic nous fait voter une première fois, l’autorisation : « pour intégration dans le domaine public inaliénable, sans changement de destination de l’immeuble, la cession à la Ville des parties communes… » ; la Mairie ne fit bien sûr pas suite à cette demande. Puis une seconde fois, un an plus tard, pour intégration dans le domaine privé de la Ville : « autorise sans changement de la destination de l’immeuble, la cession à la Ville de droits de jouissance privative sur la partie commune… »

 

Il faut savoir, pour une Mairie :

 

  • que le domaine public ne concerne que des lieux ouverts au public ;
  • que le domaine privé, ne concerne que des lieux privés nécessaires au bon fonctionnement de la Commune (appartements de fonction par exemple).

 

Comment des lieux destinés à être publics : allée Offenbach (ex Saint Albe), mail, etc… peuvent-ils intégrer le domaine privé, alors qu'ils ne peuvent qu'être affectés à l' usage du public ?

 

Finalement, à l’issue de l’assemblée générale du 29 mars 2007, est décidé, alors qu’aucune décision du conseil municipal n’a toujours pas été prise (elle le sera  le 28 janvier 2008) : « qu’un droit de jouissance exclusif est consenti à la Ville de GRADIGNAN… à titre personnel sur les surfaces… » : Comment le lot 4, qui est un lot non bâti, donc non occupé, peut-il profiter d’un droit de jouissance exclusif sur certaines parties communes ?

 

Mais comme le précise le rapport annuel 3e Civ. 6 juin 2007 (Bull. n° 98) un droit de jouissance exclusif est (ipso jure) rattaché au lot (lot 4) et non à la personne de son bénéficiaire (la Mairie) : ce qui signifie que la « convention » n'a aucune valeur ; et que si la Commune se retire de LOUSTALOT-VILLAGE, par l'intermédiaire du lot 4, elle se retire avec les droits de jouissance attachés au dit-lot. En conclusion certains membres du conseil syndical auront réussi leur coup pour « refiler » des parties communes à la Mairie, à son insu et qu'elle n'y aura vu que du feu : après ne pas avoir vérifié que le cadastrage de 2003 était exploitable ! Conséquences : nous serons envahis (domaine public) en violation de l'avant dernier alinéa de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965... ou l'on pourrait, qui sait, des mauvaises langues, nous considérer comme des « pistonnés » (domaine privé) !!! 

 

Que faut-il faire ? C'est le plan de masse originel (remis à tous les copropriétaires lors de l'acquisition de leur « lot ») qui donne une partie de la réponse. Vous pouvez remarquer que ce qui est « réservé groupe scolaire », en 1970, comprend, entre autre, ce qui est actuellement le tennis couvert municipal et son parking (le lot 4, dont le projet de centre commercial avait été abandonné : le permis de construire, étant devenu obsolète, n'ayant pas été reconduit). Si vous consulter à nouveau la note concernant le domaine public, vous constaterez qu'un groupe scolaire fait obligatoirement partie du domaine public communal donc inaliénable et imprescriptible, donc incompatibilité avec le statut de la copropriété. Le notaire qui a dressé l'acte de vente et qui avait obligation d'expliquer et de faire appliquer la loi, aurait dû constater la distraction automatique du lot 4, prévu pour être une parcelle composant un groupe scolaire. Suite à cette vente tout le monde, syndic compris, pensait que le retrait était effectif puisque la Mairie n'était pas convoquée aux assemblées générales et cela jusqu'en 2003. En collaboration avec le juriste du conseil syndical le « notaire communal », qui a obligation d'expliquer et de faire appliquer la loi, ne s'est plus rappelé que le lot 4, devenu entre-temps un parking, faisait partie du domaine public communal et lui a fait « réintégrer » la copropriété, dont le statut est incompatible avec ce dernier (inaliénabilité et imprescriptibilité). Tenu de savoir de quoi et comment est composé le domaine communal, Monsieur le Maire, qui ne doit pas ignorer la loi  (des évènements récents le concernant le prouvent) donc ses devoirs et obligations, en tant qu'officier de police judiciaire, devrait rendre visite au « notaire communal » pour lui rappeler son erreur ainsi que l'erreur « paternelle » initiale et qu'il lui saurait gré qu'il rectifie, à titre gracieux, son acte concernant la scission entre les seuls pavillons individuels et immeubles collectifs de LOUSTALOT. C'est la seule solution pour que Monsieur le Marie ne soit pas accusé de laxisme pour s'être complu dans l’illégalité pendant neuf ans et de ne pas avoir exigé, ne serait-ce qu'une fois, que la décision (point 8), valablement prise (retrait du lot 4) lors de l'AG du 3 avril 2003, soit exécutée (réponse d'Emmanuel JAUNEAU du 4 mai 2011 page 3/13). A-t-il accompli les diligences normales compte tenu des circonstances ?

 

Il faut préciser que Monsieur le Maire devrait être en possession de tous les documents (cités ou en lien dans cet article) lui permettant de « contraindre » le notaire, car ces derniers ont été remis, personnellement et en mains propres, par Jean-Pierre Richoux-Pétriat, à qui de droit, pour les lui faire parvenir. Dernier point noir pour clore ce paragraphe : malgré toutes les promesses possibles et imaginables le lot 4 fait bien partie de la soi-disant ASL (première, deuxième et troisième parties des statuts de l'ASL ainsi que les tableaux en annexe des statuts) voir le PV de l'AG du 30 mars 2012 ; alors que le conseil municipal n'a pas donné son accord conformément à l'article 1 du décret n° 2006-504 du 3 mai 2006 portant application de l'ordonnance 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires. Faire intégrer « provisoirement » et illégalement (doublement) un bien public, dans une ASL, ne peut être considéré que comme tripatouillages ! (Accord du Conseil Municipal et second alinéa de l’article 6 de l’ordonnance 2004-632 du 1er juillet 2004 : « Les conditions d'inscription et de mainlevée de cette hypothèque sont celles prévues aux trois premiers alinéas de l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965  précitée. » ; non respectés).

 

Pour terminer cet article nous vous rappelons que le conseil syndical n’est pas le gouvernement de Loustalot-Village et le syndic n’est pas le président du syndicat des copropriétaires et le terme « Président-Syndic » n’apparait à aucun moment dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ni dans son décret d'application ; mais « syndic coopératif » oui (article 17-2 de la loi). Contrairement à une équipe municipale, « présidée » par un maire, qui a été élue pour appliquer son programme, le conseil syndical est désigné pour accomplir une mission (dans le cadre de la loi) que lui a confiée le syndicat et non de« diriger » et de « décider ». Ainsi :

 

  • « Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle du conseil syndical. » (1er alinéa article 17 de la loi).
  •  « Les membres du conseil syndical sont « désignés » par l’assemblée générale… » (5ème alinéa de l’article 21 de la loi).
  • Dans le cas d’un syndicat coopératif, comme le nôtre, « … le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci. Il exerce de plein droit les fonctions de président du conseil syndical » (1er alinéa de l’article 17-1 de la loi) ; « L’assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes… pour assurer le contrôle des comptes du syndicat. » (2ème alinéa de l’article 17-1 de la loi).
  • « Au début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l’article 50 (alinéa 1er) du présent décret, son président s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs. Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l’assemblée générale. » (article 15 du décret).
  • « Une délégation de pouvoir donnée, en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, par l’assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminée. Cette délégation peut autoriser son bénéficiaire de décider de dépenses dont elle détermine l’objet et fixe le montant maximum. Elle ne peut, en aucun cas, priver l’assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l’administration de l’immeuble et la gestion du syndic. Le délégataire rend compte à l’assemblée générale de l’exécution de la délégation. » (article 21 du décret).
  • Dans un syndicat de forme coopérative le syndicat désigne un conseil syndical pour administrer et gérer les comptes. N'ayant pas la personnalité civile, comme le rappelle la Commission Relative à la Copropriété dans sa recommandation n° 13, ce dernier élit un syndic, parmi ses membres, pour qu'il le représente pour toutes les actions requérant la personnalité civile.
  • L'article 40 du décret d'application édicte : « Outre les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires de forme coopérative, prévu aux articles 14 et 17-1 de cette loi, est régi par les dispositions de la présente section et celles non contraires au présent décret. »

 

En conclusion, il en ressort que l’assemblée générale « désigne » (elle n’élit pas) et donc que les membres du conseil syndical ne sont pas des élus mais des volontaires désignés pour exécuter une mission définie et encadrée par la loi… et non pas pour décider.

 


 

Additif du 17 février 2013 :

 

Après enquête auprès de copropriétaires « originels », le promoteur soi-disant propriétaire du lot 4 (voir fiche parcellaire) n’a jamais été convoqué aux assemblées générale antérieures à 1980, ainsi que la Mairie, à celles, postérieures à 1979 et le permis de construire, n° 57652 du 31 décembre 1964 du centre commercial, n’a jamais été renouvelé (page 4 du RdC). Cela prouve que le projet « Centre commercial » a été abandonné, ce qui a entraîné l’annulation du lot 4 après son intégration dans la « parcelle de terrain qui sera cédée gratuitement à la Commune de Gradignan pour l’édification d’un groupe scolaire. » (page 3 du RdC et voir plan de masse originel) !

 


 



06/10/2010

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