LOUSTALOT-VILLAGE en toute objectivité

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Journal du blog : Entretien juridique avec le représentant de la Mairie !

 

le 12/12/2012 -  Chers amis

 

 

Suite à une entrevue, qui a eu lieu à la Mairie, entre Michel BÉLANGER (adjoint au Maire et professeur de droit à Bordeaux4) et Jean-Pierre RICHOUX-PÉTRIAT, et après lecture de la page 3 du RdC (« Étant précisé que, par obligation imposée à l’Accord Préalable au Permis de Construire, dans ledit terrain et dans sa partie Sud-Ouest se trouve enclavée une parcelle de terrain qui sera cédée gratuitement à la Commune de Gradignan pour l’édification d’un groupe scolaire. »), puis la consultation du plan de masse originel et enfin d’après les dispositions de l’article 71 du décret du 14 octobre 1955 (« Chaque fraction doit être identifiée par son emplacement, lui-même déterminé par la description de sa situation dans l'immeuble ou par référence à un plan ou croquis annexé à la minute de l'acte ou de la décision judiciaire. ») ; il a été convenu, qu’il serait souhaitable, lors de la prochaine AG :

 

  1. D’annuler des résolutions antérieures suivantes réputées non écrites : 8.1.2, 8.1.3, 8.1.4, 8.1.5 et 8.2 de l’AG du 29 mars 2006 ; 10.1 et 10.2 de l’AG du 29 mars 2007.
  2. De demander à maître MASSIE de rédiger, à titre gracieux, un acte « régularisateur » concernant la distraction du lot 4 ; conformément à l’obligation prévue à la page 3 du RdC, et  identifiée dans le plan de masse originel rendu obligatoire par les dispositions de l’article 71 du décret du 14 octobre 1955.

 

À l’issue de ces deux points, la Mairie ne faisant plus partie de la copropriété, ses tantièmes (3818) seront retirés et elle assistera, comme observateur, par l’intermédiaire de son représentant, à la suite de la séance.

 

  1. Annulation des résolutions antérieures suivantes réputées non écrites : 7.1.1 et 7.1.2 de l’AG du 9 mars 2010 ; 4.1, 4.2, 4.4, 5.1, 5.2, 5.3, 6.1, 6.2, 6.3, 7.1, 7.2 et 9 de l’AG du 21 octobre 2011 ; 6.5.2.2 de l’AG du 30 mars 2012.
  2. Disparition de la copropriété et dissolution du syndicat (projet de résolution) : « Selon les dispositions des articles 16 et 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 l’assemblée générale décide de prendre des actes de disposition volontaires sur la totalité des parties communes.) ; A. « Conformément à l’arrêt de la Cour de cassation du 28 janvier 2009 (pourvoi n° 06-19650), à l’arrêt de la Cour de cassation du 8 octobre 2008 (pourvoi n° 07-16540, au rapport annuel 3e Civ. 30 avril 2003 (Bull. n° 91), au rapport annuel 3e Civ. 6 juin 2007 (Bull. n° 98), aux articles 1, 2 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de rendre privatives les parties des terrains réservé à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé (actes de ventes enregistrés au bureau des hypothèques sur chaque fiche individuelle) ; les parties privatives étant la propriété exclusive de chaque copropriétaire et de ce fait immeubles par nature suite à un changement de limite (alinéas 1 et 2 de l’article 7 du décret du 4 janvier 1955). » ; B. Conformément à l’article 1 de l’arrêté ministériel du 4 août 1987 portant création d’une commission relative à la copropriété, au décret n° 2009-625 du 6 juin 2009 relatif à certaines commissions administratives à caractère consultatif, à l’article 14 du décret du 8 juin 2006 relatif à la création et au fonctionnement de commissions administratives à caractère consultatif, à la réponse ministérielle n° 65732 publiée au JO le 23 février 2011 (page 2146) et à l’arrêt de la Cour de cassation du 4 juillet 2007 (pourvoi n° 06-11015), de créer une ASL (autre organisation) pour y apporter (transfert de gestion) les équipements et parties de terrains communs (propriété du syndicat), affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ; les actes de ventes étant un accord unanime, contractuel, de respecter, entre-autre, les décisions d’assemblée générale.; l’assemblée générale constate, de plein droit, la disparition de la copropriété et la dissolution du syndicat qui ne survit que pour les besoins de sa liquidation. » (voir restriction dans l'article « Sortie de copropriété »); C.  « Conformément à l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic représentera le syndicat pour tout enregistrement, déclarations, publication et acte civil concernant le partage et les transferts découlant de ces décisions. »
  3. Si besoin est, désignation d’une personne pour exécuter et faire enregistrer les décisions ci-dessus.

 

Ouvrons une parenthèse, concernant de soi-disant taxes et frais de dossier, pour porter à votre connaissance, en tant que cadeau de Noël, l’article 746 du Code Général des Impôts complété par l’article 749-A du même code (voir NB) : Ce qui signifie, si l’on se fie à la « doctrine » notariale, que pour l’ensemble immobilier que nous sommes, soumis à la loi n° 65-557 modifiée du 10 juillet 1965, ni droit d’enregistrement ni taxe de publicité foncière à 2,50 % ne sont justifiés ; mais un acte unique de dissolution au droit fixe (125 euros + 15 euros pour le conservateur des hypothèques).

 

 

Nous vous rappelons qu’un règlement de copropriété (RdC) est un document contractuel opposable, c'est-à-dire qu’il s’impose à tous les copropriétaires. Dans le nôtre, toute clause nous est donc opposable et en particulier : « … dans la partie Sud-Ouest se trouve enclavée une parcelle de terrain qui sera cédée gratuitement à la Commune de Gradignan pour l’édification d’un groupe scolaire. » Si l’on consulte le plan de masse originel, seul document officiel identifiant l’emplacement de cette dite parcelle de terrain, nous constatons que le « lot 4 » est inclus dans cette dernière et doit être, de ce fait, « cédé gratuitement » à la Commune de Gradignan !

 

Cette obligation n’a pas été respectée (fiche parcellaire du lot 4) et la faute en incombe au notaire et au promoteur ! Mais cela ne nous dédouane pas pour autant en tant que syndicat (anciens et actuels copropriétaires), ainsi que les mandataires qu’ont été nos différents syndics, qui ont, de par la loi, le devoir de faire respecter notre règlement. Il serait temps de « rattraper cet oubli », comme il est prévu au point 2 ci-dessus ! Maître MASSIE s’exécutera, avec célérité, d’autant plus que l’article 1.2 du règlement national du CSN lui en fait obligation : « … en s’attachant à ce que les réclamations qui pourraient parvenir à son office soient traitées avec efficacité, rapidité et transparence. »

 

Lors de l’entrevue évoquée au début de cet article du JdB, Monsieur BÉLANGER a rappelé que Monsieur le Maire, qui est responsable de la paix sociale, était très préoccupé par l’ambiance qui régnait entre nous, les copropriétaires ; il a, aussi, informé notre ami que la municipalité s’était totalement impliquée pour « voir », avec la CUB, comment cette dernière pourrait reprendre notre réseau pluvial et quelles parties communes pourraient être reprises par la Mairie, qui s’engagerait à entretenir les autres, hormis le tennis.

 

Nous ne pouvons que constater, d’après ce qui précède et bien que certains de nos représentants désignés se soient « très » mal conduits (ce qui est un doux euphémisme), que la Mairie ne nous a pas laissé tomber et que ce serait la moindre des choses que nous réglions une bonne fois pour toute le « cas » du lot 4 :

 

En rendant de plein droit ce qui est dû à la Commune !

 

 

NB : C’est un posteur de Juris Prudentes (forum « Copropriété » ; rubrique « Copropriété horizontale sans parties communes ? »), site ou notre ami (JPRP) est apprécié, qui a « déniché » ces deux articles du Code Général des Impôts, suite à un entretien téléphonique avec les Notaires de PARIS.

La réponse ministérielle nous autorise, sans avoir recours à l’unanimité, d’entériner le partage de l’immeuble (parties communes à usage exclusif) ; nos « lots », dont nous détenons un droit réel immobilier, sont déjà enregistrés aux hypothèques (fiches parcellaires) et nos actes de ventes, enregistrés sur ces dites fiches, en tant que mutations, ont eux aussi déjà fait l’objet d’émoluments notariés et ont été taxés (il faut rappeler, comme le précise l’article 1 du décret du 14 octobre 1955, qu’il existe aussi une fiche personnelle, pour chaque propriétaire de lot, qui recense tous les biens immobiliers possédés) .

Si on consulte l’annexe du décret n° 78-262 du 8 mars 1978, portant fixation du tarif des notaires, concernant les actes et formalités, nous ne voyons aucune trace d’un acte spécifique concernant la disparition d’une copropriété dite horizontale et la dissolution de son syndicat de copropriétaires ; dans ce cas l’acte ne peut être qu’au droit fixe, soit 125 euros auxquels s’ajoutent 15 euros pour le salaire du conservateur.

Concernant les émoluments il faut se référer au 2ème alinéa de l’article 7 du décret du 4 janvier 1955 : Que nous dit la première partie de la première phrase ? Que l’acte (acte de vente) qui « constate » le partage (division de la propriété du sol) d’un fonds de terre, en plusieurs fonds de terre, avec division de la parcelle cadastrale, du fonds de terre initial, en plusieurs parcelles cadastrales, procède à un partage ! Et la dernière phrase édicte que le fractionnement de la parcelle initiale en droits d’usages (droits de superficie), sans division en plusieurs parcelles cadastrales, est aussi considéré comme une division de la propriété du sol, donc comme un partage (actes de ventes). Donc il y a déjà eu partage lors de la mise en vente de nos « lots » ! L’État Descriptif de Division (3ème alinéa de l’article 7 du décret du 4 janvier 1955) est le document officiel obligatoire qui avalise ce « partage » !

Ce partage étant confirmé par le 1er alinéa de l’article 1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : « La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots, …» (Répartir v.t. (de partir, partager). Partager distribuer d’après certaines règles.) La propriété du fonds de terre, qu'est notre « copropriété horizontale », est bien répartie entre nous tous... par lots !

Effectivement, un notaire perçoit des émoluments en fonction des biens partagés… mais encore faut-il que ces biens n’aient pas déjà été partagés et qu’un notaire n’ait pas déjà perçu des émoluments à cet effet ; et dans notre cas, « les biens » ont déjà été partagés et « les émoluments » déjà perçus.

Un droit d’usage (partie commune à usage exclusif) est un droit réel immobilier qui appartient à son détenteur : donc un bien ! Le promoteur a acquis un terrain (un bien) qu’il a décidé de partager en « lots » auxquels est « attaché » un droit d’usage (un bien). Il était alors propriétaire d’un « bien » composé de « x biens » (droits d’usage). À l’issue de la vente de tous les « lots », les acquéreurs se sont bien partagés le bien initial (la totalité des parties communes à usage exclusif) et le notaire a perçu des émoluments en fonction de la valeur du « bien partagé ».

Lors d’une mutation d’un « lot ou bien », l’acquéreur rachète un droit d’usage, issu du partage d’un bien initial et un notaire perçoit des émoluments en fonction de la valeur de ce bien, qui a dû augmenter (plus-value), consécutifs à un partage déjà effectué ; ce qui peut être considéré comme une nouvelle perception d’émoluments sur un bien déjà partagé, ce qui reviendrait à « annuler » le partage, initial ou précédent, qui est en fait toujours le même.

Si l’on simplifie en disant qu’un seul notaire, celui du promoteur, soit aussi le notaire des acquéreurs successifs et qu’il soit décidé de mettre fin à la « copropriété » ; si l’on suit le raisonnement « inspiré » par le notariat, ce notaire percevrait plusieurs fois des émoluments sur une même opération : un partage perpétuel !

En s’inspirant de Maître Pierre REDOUTEY, avocat et ancien notaire, nous pouvons donc conclure :

 

Avec la copropriété horizontale, les promoteurs et les notaires ont voulu inventer le lucratif partage perpétuel !

 

 

 

PS : Comme nous le pressentions et comme Albert SAPHORE le lui a écrit et que nous reprenons à notre compte, Bernard BAHI « prend bien des libertés avec la loi » et il n’a, bien sûr, pas transmis à Jean-Pierre RICHOUX-PÉTRIAT la copie de la feuille de présence « compromettante » de l’AG-ASL du 30 mars 2012 ; que ce dernier lui avait légalement et de plein droit demandé, de lui faire parvenir : par courrier LRAR le 6 novembre 2012, ainsi que dans un rappel, le 30 novembre suivant, qui précisait qu’il n’est nul besoin d’approbation, ni de contrôleurs, pour des comptes qui vont être clos, ni la désignation d’un conseil syndical, élu pour encore deux ans, pour un syndicat qui va être dissout. Finalement, il semblerait que ces derniers « évènements » aient convaincu Bernard BAHI, qui a envoyé, le 3 décembre dernier, à Jean-Pierre RICHOUX-PÉTRIAT, un nouveau courrier, mais toujours sans la copie de la feuille de présence, lui demandant de lui faire parvenir les résolutions à proposer lors de la prochaine AG ; ce que ce dernier a fait ce jour en LRAR (nous espérons une exemplaire présidence, que seul un Dominique LARRUE, compétent et incorruptible, nous en a fait la démonstration, lors de celle du 30 mars 2012). Tout laisserait donc croire, cette fois-ci, que, désormais, pour le bien de tous, notre syndic se passerait enfin des conseils aléatoires de son « juriste compulsif de Monopoly » !

 

 

Nous ne doutons pas, que ceux qui remettront les convocations, contre émargement, feront preuve de leur habituelle efficacité, pour récupérer, massivement, un nombre de pouvoirs nécessaires, pour atteindre le quorum, ce qui nous permettra de pouvoir voter la « dispartition de la copropriété » !

 


 



25/02/2014

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