LOUSTALOT-VILLAGE en toute objectivité

LOUSTALOT-VILLAGE en toute objectivité

Les initiatives unilatérales et illégales d'un de nos syndics coopératifs

Cet éditorial a pour but de dénoncer des conventions illégales d'utilisation précaire, prisent au nom de notre syndicat de copropriétaires de forme coopérative et cinq copropriétaires, sans qu'il ait été consulté lors d'une assemblée générale ; et cela unilatéralement par un de nos syndics coopératifs.

 


Les faits

 

  • Une lecture attentive de la page 15 du projet de cession des parties communes, rédigé par « Maître DESQUEYROUX », nous apprend qu’une décision de l’assemblée générale du 22 juin 1978 avait « donné, par 26976/63524e, l’autorisation à Messieurs ALIX pavillon 123, BOURTAYRE pavillon 114, CARRÉ pavillon 117, DEGRAVE pavillon 113, JUGE pavillon 124, d’entretenir à leurs frais, le terrain, inclus dans les parties communes, situé en bordure de leurs lots respectif » : Les jardins !!!
  • Cette décision, prise à la majorité de l’article 24 (majorité des présents et représentés), n’avait pas fait l’objet d’un acte « authentique », et pour cause, de la part de la SAGIM (syndic professionnel) qui s'était lâchement dédouané en conseillant un engagement « moral » paraphé par les bénéficiaires et (à la place de la SAGIM) le président du conseil syndical (le conseil syndical, qui n’est pas une personne morale, ne peut pas prendre de décision, et aucun de ses membres ne peut signer quoi que ce soit d’officiel au nom du syndicat des copropriétaires).
  • Si l'on y regarde de plus près, cette décision , qui ne pouvait être considérée que comme étant une tolérance, avait été maquillée (dol) et surtout empreinte de mauvaise foi, sous le prétexte d'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais « des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble , et conformes à la destination de celui-ci » (article 25b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) alors que la finalité était d'aménager ces « terrains » en jardins d'agrément ou potagers (c'est le syndic qui établit sous sa seule responsabilité l'ordre du jour).
  • Cette « friche » n’était ni plus ni moins que la « parcelle de terrain pouvant être cédée gratuitement à la Commune de Gradignan pour l’édification d’une chapelle » (page 3 du règlement de copropriété) ; clause qui était un droit de préemption (la parcelle étant intouchable).
  • Mais, le 25 février 2005, le syndic coopératif de l’époque, Philippe SIREYGÉOL, conseillé, parmi d'autres « connaisseurs », par le secrétariat gestion administrative et juridique, a signé cinq conventions, sous seing privé, avec les copropriétaires « actuels » des lots précités, et cela, bien sûr, sans demander notre consentement comme la loi l’y oblige.
  • Mais... toute convention d'utilisation d'une partie d'un fonds, qui ne vous appartient pas, est une servitude qui ne doit pas être imposée « ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds » (article 686 du Code civil) et... les « lots bénéficiaires » et les « jardins » font partie du même fonds (la totalité du terrain (sol) de la copropriété, qui est une partie commune) !
  • Alors : comment imposer une servitude à un fonds pour lui-même ? ... Philippe SIREYGÉOL venait d'inventer l'auto servitude !
  • Le 30 octobre 1978, M. BOURTAYRE avait annulé sa « participation » sans qu’il y ait eu modification de la décision prise lors de l’AG du 22 juin 1978 (il faut préciser qu’en 2005, M. CARRÉ n’était plus copropriétaire, ce qui ramenait à trois le nombre de « bénéficiaires » initiaux).

 


La preuve irréfutable

 

  • Cette réponse ministérielle dénonce une nouvelle fois les manipulations répétées de nos syndics coopératifs successifs (finalisant, à l'époque, celles de la SAGIM) concernant le domaine juridique et règlementaire (page 27 du règlement de copropriété).
  • Une personne membre d'un syndicat de copropriétaires ne peut bénéficier d'une convention d'occupation précaire justifiée que dans le cas d'une activité commerciale conforme à la destination de l'immeuble !
  • Une convention d’occupation d’une partie commune d’une copropriété, par un copropriétaire, ne peut se faire qu’en tant qu’acte de disposition sur une partie commune pris à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix (42344 au lieu de 26976) soit la double majorité de l'article 26 ; ce qui n’est pas le cas des cinq conventions illégales objet de cet éditorial.
  • Code civil (article 1134) : « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise ; Elles doivent être exécutées de bonne foi. »
  • Code civil ; Livre III ; Titre III ; Chapitre II ; Section 4 : De la cause des conditions essentielles pour la validité des conventions : « L'obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet. » (article 1131) ; « La cause est illicite, quand elle est prohibée par la loi, quand elle est contraire aux bonnes mœurs ou à l’ordre public. »  (article 1133).
  • Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété (article 43) : « Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. »
  • Cour de cassation, 3ème civile du 2 mars 2005, pourvoi n° 03-16731 : « … une clause réputée non écrite est censée n'avoir jamais existé. » ; Cour de cassation, 1ère civile du 2 mars 2006, pourvoi n° 03-11889« La prescription extinctive trentenaire de l'article 2262 du code civil n'est pas applicable à l'action en nullité pour dol régie par le seul article 1304 du même code, sauf à priver d'effectivité l'exercice de l'action prévue par ce texte. »

Ce qui n'a jamais existé ne peut pas être prescrit !

 

 


Conclusion

 

  • La réponse ministérielle ne fait que rappeler les dispositions, qui sont d’ordre public, de l'article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. »… et l’article 1 de son décret d'application : « Le règlement de copropriété mentionné par l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée comporte les stipulations relatives aux objets visés par l'alinéa 1er dudit article ainsi que l'état de répartition des charges prévu au troisième alinéa de l'article 10 de ladite loi. »
  • Le règlement de copropriété est la seule convention qui existe entre les copropriétaires (seuls les lots commerciaux, ce qui exclu un ou des terrains nus, peuvent faire l'objet d'une convention d'occupation précaire au profit du propriétaire ou du locataire, comme l’a caractérisé la Cour de cassation par deux arrêts : 19 novembre 2003 ; pourvoi n° 02-15887 et 11 février 2009 ; pourvoi n° 07-21318) !
  • C’est le règlement de copropriété et lui seul qui détermine les conditions de jouissance (l’usage) des parties communes !
  • L’usage exclusif des « jardins » est un droit d’usage exclusif, qui est une condition de jouissance de certaines parties communes, qui doit obligatoirement être une clause de la convention qu’est le règlement de copropriété.
  • Un tel droit d’usage exclusif ne peut que faire l’objet d’un droit accessoire attaché à un lot et non nominatif au titre d’un copropriétaire déterminé !
  • C’est ce que rappelle dans son bulletin n° 98 de son rapport annuel 2007 la Cour de cassation : « S’il existe des parties communes spéciales à certains copropriétaires comme le prévoit ce texte, il y en existe également, non prévues par la loi, qui sont l’objet d’un droit de jouissance exclusif ou privatif. Un tel droit de jouissance peut résulter du règlement de copropriété ou d’une décision de l’assemblée générale de la copropriété, et peut être aménagé comme constituant l’accessoire d’un lot comme c’est fréquemment le cas pour des jardinets. »
  • Décision d’assemblée générale en vue d’une modification du règlement de copropriété concernant un tel droit accessoire au profit d’un ou de certains lots !

 


Complément (la parcelle oubliée) !

 

  • Du plan de masse originel, il ressort qu’une parcelle en bordure de l’allée Saint Albe, disparait sur le projet de cadastrage de 1984 et les différents cadastres postérieurs, au profit de l’ex copropriétaire sis au 22 allée Mozart (lot 74/plan de masse originel) et du copropriétaire sis au 2 allée Bizet (lot 76/plan de masse originel) !!!
  • Les « juristes » du conseil syndical auraient dû nous en informer lors des « cessions », mais cet oubli découlerait du fait que l’un des « contrevenants » en est le trésorier actuel !!!
  • À l’actif de ce dernier, la parcelle CK 75 (qui a toujours été bitumée, contrairement aux devants de garages) qu’il a acquise soi-disant par régularisation, faisait partie de la voirie, bien public indivisible, inaliénable et imprescriptible : donc cette « vente » est caduque !
  • Précisons que cette « bourde » est un très ancien conflit avec son ex-voisin sis 20 allée Mozart (lot 75/plan de masse originel), qui aurait été arbitré, à son avantage, par la SAGIM (syndic à l’époque), sans, bien sûr, qu'une décision ait été prise en assemblée générale.
  • La parcelle oubliée est une accaparation illégale (vol) au même titre que celles dénoncées dans les six derniers alinéa de la « Conclusion » de l'éditorial « Le « cadastrage » de 1984 » !

 


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30/07/2014
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