LOUSTALOT-VILLAGE en toute objectivité

LOUSTALOT-VILLAGE en toute objectivité

Présentation de LOUSTALOT-VILLAGE

 

Avant toute chose décrivons ce qu’est « Loustalot Village »

 

 

Notre ensemble immobilier est composé de 148 lots (140 pavillons, un lot non constructible et sept garages séparés de leurs pavillons) plus un lot n° 4, lot transitoire non bâti, parking appartenant à la mairie (prévu à l'origine pour y édifier un centre commercial) et dont nous verrons plus loin l’illégalité de la situation ; nous possédons en outre des parties communes et équipements communs : l’allée Offenbach et une contre allée, d’un terrain les « jardins », le mail, d'allées vertes, d'un tennis et le soi-disant réseau pluvial (???).

 

Étant un syndicat autogestionnaire de forme coopérative, nous avons désigné huit copropriétaires pour former un conseil syndical présidé par un syndic élu par et parmi ses membres. La mission, non décisionnaire, confiée à ce conseil syndical (dans le cadre fixé par la  loi n° 65-557 du 10 juillet 1965  et son décret d'application) est de gérer notre ensemble immobilier, de pourvoir à l’entretien des parties communes et équipements communs, de contrôler les contrats, les devis et le suivi des travaux. Les pouvoirs propres du syndic sont : l'appel et le recouvrement des charges et les convocations aux assemblées générales ; et il a comme obligation d’exécuter, à la lettre, toutes les décisions prises par le syndicat des copropriétaires en assemblée générale. Toute mission (individuelle ou collective), confiée à quiconque, doit impérativement résulter d’un vote en assemblée générale et non d’un accord verbal, même si ce dernier est unanime.

 

Le conseil syndical, qui s’est approprié le désir de la majorité d’entre nous, de devenir propriétaire de notre terrain, en nous imposant sa « solution », sans tenir compte des possibilités offertes par la loi, nous a obligé à rechercher, avec l’aide de l’outil indispensable qu’est devenu Internet, des solutions légales proposées par des juristes (Hauts Magistrats entre-autres) et des professionnels spécialisés.

 

La chambre des Notaires de la GIRONDE. n'ayant pas pu nous renseigner, nous avons continué nos recherches et trouvé six sites principaux qui nous ont semblé faire l’unanimité grâce à leur banque de renseignements et aux réponses aux questions que nous avons posées à certains (FAQ ou Foire Aux Questions) :

 

  • Les Notaires de PARIS : c'est-à-dire « La chambre des Notaires de PARIS », qui est reconnue d’utilité publique, regroupant 640 notaires exerçant dans 240 études et employant plus de 5 000 collaborateurs.
  • L'Office Notarial de BAILLARGUES : reconnu au niveau européen et organisé en plusieurs départements composés de juristes ou professionnels dits spécialisés dans un domaine bien défini.
  •  Ecobank : qui est un média indépendant ayant un service juridique ; ses réponses complémentaires recoupent celles des deux sites notariés précédemment cités.
  •  JurisPrudentes : créé par Pierre REDOUTEY avocat et ancien notaire, pour ses forums et en particulier celui sur la copropriété. Ayant pris sa retraite il a cédé son site, mais ne pouvant pas se ranger des voitures il a créé un site de « retraité » : le CRIDUN.
  •  JPM-COPRO, le site de Jean-Pierre MANTELET, pour le pragmatisme des commentaires sur les différents jugements, textes et autres concernant la copropriété.

 

Deux autres sites ont été en particulier ponctuellement consultés :

 

 

Nous nous sommes rendus au bureau des hypothèques de BORDEAUX 2  (service de la direction générale des impôts) consulter les fiches concernant notre ensemble immobilier. Ce fichier est quotidiennement mis à jour grâce aux notaires qui déposent les actes concernant tous les biens immobiliers (vente, donation, modifications, etc.).

Pour terminer nous avons collaboré (communication de tous les résultats de nos recherches ainsi que de tous les bulletins émis concernant LOUSTALOT-VILLAGE) avec l’AGRC-So (actuel ARC Sud Ouest), qui est le conseil (pour « dire la loi » c'est à dire la rappeler !!! ) du syndicat des copropriétaires que nous sommes suite à un vote (résolution n° 3b) lors de l'assemblée générale du 27 juin 2001, et nous remercions, plus particulièrement, M. Raymond DESMETS (démissionnaire en 2014) pour sa disponibilité et son professionnalisme. Contrairement à ce que l’on a voulu vous faire croire, cette association de défense des copropriétaires est (ou était !!!) unanimement reconnue dans tout le Grand Sud-Ouest. Spécialisée (!!!) dans le fonctionnement de la copropriété elle interviendrait comme technicien (!!!) dans le cadre de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 tant sur le plan juridique que technique, elle aurait aussi pour but d'assister (!!!) et de former (!!!), dans le cadre des cycles de formations qu'elle organise, les conseils syndicaux, les syndics non-professionnels et les membres d'ASL. Les médias régionaux feraient appel à elle (M. Jean LOPEZ) pour informer (!!!) sur la « copropriété »... mais après avoir poussé le président fondateur, Monsieur GUION de MERITENS, vers la sortie, la mise à l'écart, plus que cavalière, de Raymond DESMETS (ex successeur de M. GUION de MERITENS). Suite à la prise de pouvoir du nouveau président « l'efficacité » n'est plus la même bien qu'elle ce soit professionnalisée... Qu'en est-il de la démarche désintéressée initiale ???

 

En conclusion notre démarche est de vous communiquer toutes les possibilités, que la loi autorise, pour sortir de la copropriété et non pas de vous en imposer une, mais lorsque vous aurez pris connaissance de ces « solutions » vous vous trouverez qu'il y en une qui s'impose d'elle même parce que légale et règlementaire. A la création du blog (15 octobre 2010), le résultat est alarmant, pour notre copropriété, parce que certaines personnes du conseil syndical ont voulu se passer des conseils de professionnels et pris des libertés avec la loi et le droit français . Ainsi :

 

  •  Notre règlement de copropriété, voté le 3 avril 2003 ne respecte pas  l’article 76 de la loi SRU pour la méthode de calcul des charges et donc des tantièmes parce que que le modificatif n° 2 du règlement originel nous dit que l'étude des millièmes (tantièmes) a été faite : en fonction de la surface habitable (le pavillon) de la surface pondérée des locaux annexes (garage-cellier) et de la surface pondérée du terrain.
  • À la page 9 de notre règlement de copropriété (article 4 point 2.1) il est écrit que le lot 4 est la propriété du SIVOM-Mairie. Pour un simple parking, avec quelle(s) autre(s) Commune(s) limitrophe(s) GRADIGNAN aurait-elle pu et voulu créer un Syndicat Intercommunal à VOcations Multiples ; sachant que la CUB existe depuis 1966. Avec Monsieur Raymond DESMETS, nous nous sommes rendus au bureau des hypothèques de BORDEAUX 2 vérifier la fiche personnelle du lot 4, pour connaître son véritable propriétaire. Elle ne contient qu’une seule formalité que nous retranscrivons dans son intégralité : « 20 décembre 1979 – Vol 7710 n° = 13 – Me Massie – 24 – 10 – 1979. Vente par la S Cle Immobilière de Construction Gradignan Loustalot (F 918) à la Commune de Gradignan. Prix : 64 332 F. » Maintenant nous sommes sûr que la Mairie (qui ne retrouvait plus son acte de vente) est bien le propriétaire du lot 4, depuis quand, pour combien et devant qui !  Mais aussi que le rédacteur du règlement, lorsqu'il ne sait pas et au lieu de se renseigner, aurait tendance à inventer.
  • À l’origine, l’état descriptif de division, inclus dans le règlement de copropriété et considéré comme un article de ce dernier, contenait une clause  (l’article 5 du modificatif n° 6 page 4) qui précisait : « … les lots constitués principalement d’une maison individuelle comprenant en outre le droit d’en affouiller le sol ». Or la jurisprudence actuelle a établi que l’état descriptif, dissocié ou non du règlement, est un document neutre n’incluant pas de clause. De fait, le droit d’affouiller le sol n’ayant pas été transféré dans le règlement proprement dit, est réputé non écrit (il n’existe plus). En conclusion le rédacteur du nouveau règlement nous a supprimé ce droit acquis (entre temps, la jurisprudence constante a mis à mal le lot de copropriété horizontale, tel qu'on a cru pouvoir l'inventer).
  • Notre état descriptif de division n’est pas à jour ; les modifications apportées à certains lots n’ont pas fait l’objet d’un modificatif de l’EDD comme l’exige l’article 71 B-1 du  décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955.
  • Ce qui suit démontre où peut mener l'incompétence, aggravée par le refus de se faire conseiller, la scission de 2003  avec l'intégration du lot 4 ou lot de la Mairie dans LOUSTALOT-VILLAGE. Outre l'illégalité de la décision : Cession de droits de jouissance - 16/06/2010 et  Vente d’un lot transitoire à une Mairie - 05/07/2010) (si la réponse ne s'affiche pas : sélectionnez la dernière réponse de la page précédente) ; la conséquence la plus néfaste est ce qui suit.  La Mairie, propriétaire du lot 4, faisant partie de LOUSTALOT-VILLAGE doit être considérée comme « copropriétaire » et de ce fait soumise aux mêmes obligations. Cette situation implique que les rapports que peut avoir le syndicat avec la Mairie sont les mêmes qu’avec tout autre copropriétaire. Si la Mairie, en tant que Mairie, veut donner un avantage à notre copropriété, elle se trouve dans une position « délicate » car faisant partie de cette même copropriété : ça s’appelle le mélange des genres ou plus précisément une prise illégale d'intérêt. C’est pour cela qu’il est urgent que le lot 4 soit « retiré » de LOUSTALOT-VILLAGE ; étant un lot non bâti (il n'est pas en état de servir à la destination qui lui a été assignée et il n'a pas l'utilité des parties et équipements communs) les conditions de retrait, qui ne sont  pas les mêmes que pour un lot bâti (lot pavillonnaire), se trouvant réunies.
  • Suite à un laisser-aller chronique, l’entretien de notre réseau de récupération des eaux pluviales n’ayant jamais été fait ; ce dernier se trouve dans un tel état de délabrement que le coût de sa réparation et de sa remise aux normes (524 000 € au 9 mars 2010 ) sont « ruineuses » pour bon nombre de copropriétaires. La dernière assemblée générale, qui s’est déroulée dans un climat délétère et où aucune discussion n’a pu être possible, a vu la proposition faite par le représentant de la Mairie (la Commune s’engageait à financer la majeure partie des travaux de remise en état, si cette dernière pouvait se retirer définitivement), ne pas avoir d’écho et être ignorée par le président de séance, le syndic (secrétaire de séance), le conseil syndical et la majeure partie des copropriétaires présents, dépassés par les évènements … Et maintenant  la vrai question : Qui est propriétaire du réseau pluvial ? ... ce dernier faisant partie de l'assainissement dont sont responsables les collectivités territoriales.
  • Finalement suite à une question posée par Jean-Pierre RICHOUX-PÉTRIAT, dont la réponse a été communiquée à Bordeaux Métropole (ex CUB) cette dernière reconnait être propriétaire du réseau pluvial et nous demande d'établir une servitude conventionnelle de passage tréfoncière.

 

La liste étant exhaustive nous n’irons pas plus loin pour le moment. Toutefois cela montre déjà que notre possible mutation en tant que propriétaire nous permettra de clarifier la situation (hors réseau de récupération des eaux pluviales) avec la manière, la plus simple possible, que nous proposons.

 


 



06/10/2010

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