Présentation

Origine de LOUSTALOT VILLAGE

Suite à une demande de renseignements adressée à la « DIRECTION GÉNÉRALE DES FINANCES PUBLIQUES » (Service de la Publicité Foncière) nous avons obtenu toutes les données nécessaires concernant « LA RÉSIDENCE GRADIGNAN LOUSTALOT » : une première partie qui est composée de fiches manuscrites dont les deux premières (partie manuscrite 1) correspondent à un lot (n° 501) et ses mutations, et, les suivantes (partie manuscrite 2) aux actes concernant la dite résidence ; une seconde partie qui concerne la partie FIDJI (informatisée) du Service de la Publicité Foncière par « formalités » dont les plus importantes sont les n° d'ordre 24 et 30 qui concernent la mutation du lot 501 dont les droits « PI » sont une indivision en pleine propriété entre deux personnes liées par la communauté des biens (« Acquisition de la totalité en pleine propriété à concurrence de moitié chacun ») ; ce même complément se retrouve dans des soi-disant « Constitution de droit de jouissance » (formalités 11 et 12, 13 et 14, 17 et 18 et 21 et 23) en tant que droits « PI » (indivision en pleine propriété à concurrence entre les indivisaires) et « TP » (toute propriété) lorsqu'il n'y a pas d'indivision (communauté des biens).

Partie manuscrite 2 (AR 237 point 1 ; 5^ème page du relevé) : Le 14 septembre 1963, la société civile immobilière de construction (S.C.I.C.) « LA RÉSIDENCE GRADIGNAN LOUSTALOT » a fait l'acquisition de plusieurs propriétés foncières (parcelles cadastrales) en vue d’édifier plusieurs immeubles bâtis (bâtiments) collectifs par tranches, au nombre de quatre (trois destinées à l’habitation et une au commerce) et de les vendre par lots.

...

Les textes, en vigueur à l’époque, étaient les décrets n° 58-1466 du 31 décembre 1958 relatif aux lotissements (page 270 du J.O.R.F.) et n° 59-898 du 28 juillet 1959 fixant, en application du décret n° 58-1466 du 31 décembre 1958 relatif aux lotissements, les formes et délais d'instruction des demandes d'autorisation de lotissements (pages 7657 et 7658 du J.O.R.F.), ainsi que la loi du 28 juin 1938, étendu aux ensembles immobiliers par l'article 80 de la loi n° 53-80 du 7 février 1953 (page 1263 du J.O.R.F.), dont le chapitre I traite des sociétés civiles immobilières de construction, d'acquisition ou d'attribution (S.C.I.A.) et non pas des sociétés civiles immobilières de construction vente (S.C.I.C.V.).

Rappel des principaux articles des deux décrets précités.

Article 1^er du décret n° 58-1466 :

Constituent un lotissement au sens du présent chapitre l'opération et le résultat de l'opération ayant pour objet ou ayant eu pour effet la division volontaire en lots d'une ou plusieurs propriétés foncières par ventes ou locations simultanées ou successives en vue de la création d'habitations, de jardins ou d'établissements industriels ou commerciaux.

Article 2 du décret n° 58-1466 :

La création ou le développement de lotissements en vue de la construction d’immeubles destinés à l’habitation ou au commerce ainsi qu’à leurs annexes est subordonnée à une autorisation délivrée par le préfet.

Article 5 du décret n° 58-1466 :

L’arrêté d’autorisation impose s’il y a lieu :

L’exécution par le lotisseur de tous travaux nécessaires à la viabilité du lotissement en ce qui concerne notamment la voirie, la distribution d’eau, l’évacuation des eaux usées, l’éclairage, la réalisation d’aires de stationnement, d’espaces libres ou de plantations. L’exécution des travaux par tranches peut être autorisée ;

Une participation du lotisseur aux dépenses d’exécution des équipements publics correspondant aux besoins du lotissement et rendus nécessaires par sa création. Le préfet peut exiger que cette participation soit réalisée, en tout ou partie, sous forme de cession gratuite aux collectivités publiques de terrains qu’il désigne.

L'affectation de certains emplacements, suivant un plan d’ensemble, à la construction de bâtiments destinés à la mise en place de l’équipement commercial et artisanal nécessaire au lotissement, ainsi qu’à l’installation de locaux professionnels compatibles avec l’habitation ;

La constitution d’une association syndicale chargée de la gestion et de l’entretien des ouvrages et aménagements d’intérêt collectif ;

La suppression ou la modification des clauses du cahier des charges qui seraient contraires au caractère du lotissement.

Article 6 du décret n° 58-1466 :

L'arrêté d'autorisation du lotissement devient caduc si les travaux d'aménagement ne sont pas commencés dans un délai que fixe le dit arrêté, et qui ne peut être supérieur à deux ans.

Article 8 du décret n° 58-1466 :

La vente ou la location des terrains bâtis ou non bâtis compris dans un lotissement, ainsi que l’édification des constructions, ne peuvent être effectuées qu’après l’autorisation prévue à l’article 2 ci-dessus et l’exécution de toutes les prescriptions imposées au lotisseur par l’arrêté d’autorisation.

Article 6 du décret n° 59-898 :

Le dossier de lotissement approuvé comporte :

1° Un plan de situation ;

2° Des plans faisant apparaître :

Les lots prévus :

La voirie, les espaces libres, les aires de stationnement, l’alimentation en eau, gaz et électricité, l’évacuation des eaux et matières usées, l’éclairage et tous ouvrages d’intérêt collectif ;

L’implantation et le volume des constructions qui pourront être édifiées sur les lots ;

Les emplacements réservés à la mise en place des établissements commerciaux et artisanaux répondant aux besoins des habitants, telle qu’une étude jointe au dossier en aura révélé l’utilité et servi à en déterminer les caractéristiques ;

Dans le cas de lotissement à usage industriel, les raccordements aux voies ferrées ou aux voies d’eau, l’alimentation énergétique et tous ouvrages d’intérêt collectif ;

3° Un programme de travaux indiquant les caractéristiques des divers ouvrages à réaliser et les conditions de leur réalisation ;

4° Un règlement fixant les règles et servitudes d'intérêt général imposées dans le lotissement et concernant notamment les caractères et la nature des constructions à édifier, la tenue des propriétés, les plantations et les clôtures ;

5° Les statuts de l’association syndicale constituée entre les acquéreurs de lots en vue de la gestion et de l’entretien des voies, espaces libres et ouvrages d’intérêt collectif qui ne seraient pas classés dans le domaine communal ;

6° Les conditions dans lesquelles le lotissement pourra être réalisé par tranches.

L’arrêté autorisant le lotissement fixe, en outre, toutes autres obligations mises à la charge du lotisseur, notamment en ce qui concerne sa participation aux dépenses d’exécution des équipements publics correspondant aux besoins du lotissement et rendus nécessaires par sa création.

Article 7 du décret n° 59-898 :

Par dérogation aux dispositions de l'article 6 ci-dessus, les lotissements qui ne nécessitent pas d'équipements collectifs ou l'institution de servitudes d'intérêt général peuvent être autorisés par le préfet sur la base d'un dossier sommaire comportant :

Un plan de situation du terrain à lotir ;

Un plan des lots prévus.

En premier lieu il découle, de ce qui précède, que ces deux décrets, pas plus que les textes qui les ont abrogés ou remplacés, n'imposaient pas une division parcellaire (changement de limite) « prévue » au deuxième alinéa de l’article 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, qui peut être « remplacé » par un état descriptif de division « prévu » au troisième alinéa du même article.

Dans un second temps cela signifiait que par dérogation il n'était possible de ne pas créer une ASL que s'il n'existait pas d'équipements collectifs, y compris la voirie, ou que ces derniers ne soient pas classés dans le domaine communal ; contrairement au Code de l'urbanisme, dans sa version issue de la réforme de 1977, il n'existait pas de dérogation (article R.315-7) pour attribuer les équipements collectifs en propriété divise ou indivise aux acquéreurs de lots contrairement aux sociétés d'attribution qui étaient exclues des lotissements.

Rappel de l'article 80 de la loi n° 53-80 du 7 février 1953 (page 1263 du J.O.R.F.)

Les dispositions de la loi du 28 juin 1938 sont étendues aux sociétés constituées ou à constituer, quelle qu’en soit la forme, ayant pour objet la construction, l’acquisition ou la gestion d’ensembles immobiliers à usage principal d’habitation composés d’immeubles collectifs, de maisons individuelles et, éventuellement, des services communs y afférents et destinés à être attribués aux associés en propriété ou en jouissance.

Les sociétés ayant le même objet, la construction, l’acquisition et fonctionnant dans le cadre de la loi n° 47-1775 du 10 septembre 1947 portant statut de la coopération peuvent attribuer à leurs associés les immeubles ou fractions d’immeubles soit à titre de reprise ou de remboursement en nature d’apports, soit, pour la partie excédant la valeur de ces apports, par voie de cession.

Ce qui signifie, pour que le terrain d'assiette soit commun (jouissance) il faut créer une S.C.I.A. qui attribuerait, en jouissance et non pas en propriété, à chacun des associés et non pas des copropriétaires, une fraction (parcelle) de ce dernier.

C'est cet amalgame fait entre une S.C.I.A. et une dite copropriété que dénonce ce blog dans les articles qui suivent.

...

Un règlement de copropriété, incluant l’état descriptif de division ci-après, a été déposé au fichier immobilier le 16 novembre 1965 (partie manuscrite 2 : AR 237 point 3 ; 5^ème page du relevé).

Sauf que sa rédaction, antérieure à la date de dépôt et bien que postérieure à la loi du 10 juillet 1965 dont le décret pour son application n'avait pas encore été pris, s'inspirait de la pratique établie par la loi du 28 juin 1938 qui n'était pas adaptée aux immeubles neufs (voir les quatre premiers articles concernant les sociétés d'attribution - acquisition ou constructions d'immeubles collectifs - et le cinquième pour la copropriété du sol appliquée aux ensembles pavillonnaires ainsi que les interventions liminaires de M. Jean FOYER et de M. Raymond ZIMMERMANN lors de la première lecture de la loi du 10 juillet 1965 à l’Assemblée Nationale) ; en effet pour devenir propriétaire il fallait d'abord acquérir des parts sociales, ou actions de société d’attribution, qui permettaient d'obtenir un droit de jouissance sur une partie de l'immeuble, puis de devenir propriétaire par un partage après dissolution.

Enfin l'on constatera que la loi du 28 juin 1938, qui a abrogé, par son article 13, l’article 664 du Code civil, ne parle pas de parties privatives mais de fractions divises et que le règlement de copropriété (voir ci-après) évoque des parties privées.

Article 1 - DÉSIGNATION GÉNÉRALE DE L’IMMEUBLE.

Le dit ensemble immobilier comprendra :

1° Quinze bâtiments collectifs soit :

Bâtiment A élevé sur sous-sol, rez-de-chaussée et 7 étages et comprenant 32 appartements.

Bâtiment B élevé sur sous-sol, rez-de-chaussée et 7 étages et comprenant 36 appartements.

Bâtiment C élevé sur sous-sol, rez-de-chaussée et 3 étages et comprenant 24 appartements.

Bâtiment D élevé sur sous-sol, rez-de-chaussée et 3 étages et comprenant 24 appartements.

Bâtiment F élevé sur sous-sol, rez-de-chaussée et 3 étages et comprenant 36 appartements.

Bâtiment G élevé sur sous-sol, rez-de-chaussée et 7 étages et comprenant 32 appartements.

Bâtiment H élevé sur sous-sol, rez-de-chaussée et 3 étages et comprenant 36 appartements.

Bâtiment I élevé sur sous-sol, rez-de-chaussée et 3 étages et comprenant 24 appartements.

Bâtiment J élevé sur sous-sol, rez-de-chaussée et 3 étages et comprenant 24 appartements.

Bâtiment K élevé sur sous-sol, rez-de-chaussée et 3 étages et comprenant 36 appartements.

Bâtiment L élevé sur sous-sol, rez-de-chaussée et 5 étages et comprenant 24 appartements.

Bâtiment M élevé sur sous-sol, rez-de-chaussée et 3 étages et comprenant 36 appartements.

Bâtiment N élevé sur sous-sol, rez-de-chaussée et 3 étages et comprenant 24 appartements.

Bâtiment O élevé sur sous-sol, rez-de-chaussée et 3 étages et comprenant 24 appartements.

Bâtiment P élevé sur sous-sol, rez-de-chaussée et 3 étages et comprenant 36 appartements.

2° Un centre commercial.

3° Les emplacements de parkings, voies de circulation et réseaux divers en général ainsi que les équipements sociaux, communs, culturels et sportifs nécessaires.

L’ensemble sus désigné a fait l’objet de :

Pour les 448 logements, d’un accord préalable A.P. 48 434 délivré par Arrêté Préfectoral le 28 mai 1963, d’un Permis de Construire délivré par Arrêté Préfectoral le 28 décembre 1963 et renouvelé par Arrêté Préfectoral le 26 janvier 1965.

Il résulte de l’accord préalable au Permis de Construire, l’obligation pour la S.C.I.C. « LA RÉSIDENCE GRADIGNAN LOUSTALOT » :

1° de céder gratuitement à la Commune de GRADIGNAN, une parcelle de terrain enclavée dans la partie sud-ouest de l’immeuble tel qu’il vient d’être désigné, en vue de l’édification d’un groupe scolaire.

2° de céder gratuitement à la Commune de GRADIGNAN le terrain nécessaire à l’élargissement des voies conformément aux dispositions du plan d’urbanisme directeur de la Commune et à l’aménagement de ces voies – le dit terrain comprend :

d’une part une parcelle située en bordure de la route départementale n° 109 de CAYAC à PESSAC.

d’autre part une parcelle située en bordure du chemin de LOUSTALOT.

Une parcelle de terrain pourra également être cédée gratuitement à la Commune de GRADIGNAN en vue de l’édification d’une chapelle.

Pour le Centre Commercial, d’un Permis de Construire n° 57 652 délivré par Arrêté Préfectoral le 31 décembre 1964.

Article 2 - DIVISION DE L’IMMEUBLE.

Aux termes d'un acte sous signatures privées en date du vingt-sept octobre mille neuf cent soixante-cinq, déposé au rang des minutes de maître MASSIE notaire à Gradignan (gironde) à la même date, la Société Civile Particulière « la Résidence Gradignan Loustalot » à établi l'état descriptif de division du règlement de propriété de base. L'ensemble immobilier dénommé Résidence Gradignan Loustalot est réparti en quatre lots numérotés de 1 à 4 selon le plan de masse d'origine.

Lot n° 1 : Les 32 658/100 000^èmesde l’ensemble des parties communes générales de l’immeuble et le droit d’édifier les constructions prévues au plan de masse ci-annexé sous le sigle U.V.2. (bâtiments G.H.I.J.K. et parkings) celui de réaliser les travaux de V.R.D. et branchements y afférents ainsi que les quote-part des ouvrages et locaux communs compris dans d’autres constructions et qui s’avèreraient nécessaires et de tous biens et droits pouvant constituer l’accessoire ou l’annexe des dites constructions.

Lot n° 2 : Les 32 658/100 000^èmesde l’ensemble des parties communes générales de l’immeuble et le droit d’édifier les constructions prévues au plan de masse ci-annexé sous le sigle U.V.1. (bâtiments A.B.C.D.F. et parkings) celui de réaliser les travaux de V.R.D. et branchements y afférents ainsi que les quote-part des ouvrages et locaux communs compris dans d’autres constructions et qui s’avèreraient nécessaires et de tous biens et droits pouvant constituer l’accessoire ou l’annexe des dites constructions.

Lot n° 3 : Les 30 866/100 000^èmesde l’ensemble des parties communes générales de l’immeuble et le droit d’édifier les constructions prévues au plan de masse ci-annexé sous le sigle U.V.3. (bâtiments L.M.N.O.P. et parkings) celui de réaliser les travaux de V.R.D. et branchements y afférents ainsi que les quote-part des ouvrages et locaux communs compris dans d’autres constructions et qui s’avèreraient nécessaires et de tous biens et droits pouvant constituer l’accessoire ou l’annexe des dites constructions.

Lot n° 4 : Les 3 818/100 000^èmesde l’ensemble des parties communes générales de l’immeuble et le droit d’édifier les constructions prévues au plan de masse ci-annexé sous la dénomination « Centre Commercial » celui de réaliser les travaux de V.R.D. et branchements y afférents ainsi que les quote-part des ouvrages et locaux communs compris dans d’autres constructions et qui s’avèreraient nécessaires et de tous biens et droits pouvant constituer l’accessoire ou l’annexe des dites constructions.

L'on a bien à faire, conformément aux article 1^er et 5 du décret n° 58-1466 (voir ci-dessus), à une division volontaire en lots en vue de la création d'habitations et par tranches ; l’immeuble étant l’unité foncière composée des propriétés foncières acquises par la S.C.I.C. « LA RÉSIDENCE GRADIGNAN LOUSTALOT ».

RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ PROPREMENT DIT.

Article 5 - DISTINCTION ENTRE LES PARTIES PRIVÉS ET LES PARTIES COMMUNES.

L’ensemble immobilier dont il s’agit, divisé comme il a été dit ci-dessus en autre fractions nommées lots, comprend :

des parties à l’usage commun entre les copropriétaires de ces quatre lots ;

des parties à l’usage privé de chacun des copropriétaires de ces lots, lesquels pourront les subdiviser ainsi qu’il sera dit ci-après.

1 - Parties communes entre les copropriétaires (lapsus !) de ces quatre lots :

la totalité du sol ;

les murs de clôture des cours et jardins ;

les locaux sociaux situés dans les bâtiments F.K.M. ;

tous les compteurs généraux ;

tous les branchements généraux, toute la voirie et les panneaux divers jusqu’aux branchements aux divers immeubles collectifs et constructions commerciales, non inclus dans les branchements ;

les vois de circulation (redite alinéa précédent !) ;

les allées pour la promenade et le repos, les parterres, jeux d’enfants, pelouses, bassins ou décoration d’agrément, les terrains de sports ;

et d’une façon générale, toutes les parties qui ne seront pas affectées à l’usage particulier des quatre copropriétaires (des dites parties communes !) et qui seront communes de par la loi ou les usages.

Ces parties communes mises sous le régime de l’indivision forcée appartiendront aux quatre copropriétaires ou à leurs ayants droits respectifs dans la proportion des cent millièmes afférents à chaque lot.

…

3 - Parties privées.

Ce sont celles qui sont affectées à l’usage exclusif et particulier de chaque copropriétaire (propriétaire d’un des quatre lots !) et qui ne se trouvent pas comprises dans les parties communes.

Étant précisé que le propriétaire de chaque lot aura le droit de subdiviser son lot en autant de fractions qu’il avise, sans qu’il lui soit nécessaire de demander le concours ou l’autorisation des autre copropriétaires (propriétaires des autres lots !).

La désignation des parties communes et des parties privatives que le propriétaire de chacun des lots 1 à 4 aura le droit de déterminer en vue de la division en fractions de son lot, sera établie dans un État Descriptif de Subdivision propre à chacun de ces lots, et dans le modificatif au règlement de copropriété correspondant.

Ces rappels, sur l’état descriptif de division et du règlement de copropriété, démontrent :

1 - Nonobstant ce qui suit l'on constate que ce montage de quatre lots consiste en un mélange entre une S.C.I.A. et une S.C.I.C. ; à l'origine « LA RÉSIDENCE GRADIGNAN LOUSTALOT » a fait l'acquisition de plusieurs propriétés foncières (immeubles) puis, avant de devoir être dissoute, les a attribués, par lots, en propriété aux quatre associés pour que ces derniers créent des S.C.I.C. (S.C.I.C. LOUSTALOT I, S.C.I.C. LOUSTALOT II, S.C.I.C. LOUSTALOT III et S.C.I.C. LOUSTALOT IV) pour les vendre par lots ; les quatre lots ne pouvant pas composer un « sol commun » puisqu'ils faisaient l'objet d'un état descriptif de division.

2 - Que l’assiette (unité foncière) de l’ensemble immobilier correspond bien aux plusieurs propriétés foncières objet de l’article 1^er du décret n° 58-1466 du 31 décembre 1958 et que ce dernier est bien un lotissement répondant à la règlementation en vigueur à la date de la demande d’autorisation ; rappel de l'article 4 du décret n° 55-471 du 30 avril 1955 relatif à la rénovation et à la conservation du cadastre :

Le plan cadastral rénové donne la représentation graphique du territoire communal dans tous les détails de son morcellement en îlots de propriété et en parcelles.

L'îlot de propriété est constitué par l'ensemble des parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision dans un même lieudit et formant une unité foncière indépendante selon l'agencement donné à la propriété. »« La parcelle cadastrale est constituée par toute étendue de terrain présentant une même nature de culture ou une même affectation et située dans un même îlot de propriété.

3 - Que l’ensemble immobilier correspond bien à la règlementation sur les lotissements existant en 1963 et 1964 qu’étaient les décrets n° 58-1466 du 31 décembre 1958 et n° 59-898 du 28 juillet 1959, rappelés ci-dessus :

opération ayant pour objet la division volontaire en lots d'une unité foncière en vue de la création d'habitations et de commerces ;

autorisation délivrée par le préfet ;

autorisation des travaux par tranches ;

exécution de tous travaux nécessaires à la viabilité du lotissement ;

construction de bâtiments commerciaux nécessaires au lotissement ;

cession gratuite à la Commune d’une parcelle de terrain pour la création d’un groupe scolaire (établissement public) ;

plan de masse faisant apparaitre les lots prévus ;

un cahier des charges baptisé règlement de copropriété.

4 - Que les « extraits » de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété contiennent beaucoup de contradictions et surtout ne respectent pas la règlementation sur l’état descriptif de division, en particulier les sept premiers alinéas de l’article 71, du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 pour l’application du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, abrogé par le décret n° 2012-1462 du 6 décembre 2012, remplacés par les articles 71-1 à 71-3.

Article 71-1 :

L'état descriptif de division, prévu à l'article 7 du décret du 4 janvier 1955 susvisé, peut être contenu soit dans un acte spécialement dressé à cet effet, soit dans un règlement de copropriété ou un cahier des charges concernant, en outre, l'organisation de la gestion collective, soit dans tout autre acte ou décision judiciaire. Un seul état descriptif doit être établi lorsque plusieurs bâtiments ou groupes de bâtiments pouvant faire l'objet de copropriétés particulières sont édifiés sur un sol dont la propriété est placée globalement sous le régime de l'indivision forcée.

L'état descriptif doit identifier l'immeuble auquel il s'applique, opérer une division en lots et attribuer un numéro à chaque lot.

Article 71-2 :

Un lot est formé par toute fraction d'immeuble sur laquelle s'exercent ou peuvent s'exercer des droits réels concurrents, y compris la quote-part des parties communes, si elle existe et si elle est déterminée.

Constitue une fraction au sens de l'article 7 du décret du 4 janvier 1955 susvisé :

a) Pour les bâtiments, chaque local principal (appartement, boutique, local à usage commercial, professionnel ou industriel, etc.) et chaque local secondaire (chambre de service, cave, garage, grenier, etc.) ;

b) Pour les terrains non bâtis, chaque portion de terrain sur laquelle est réservé un droit réel privatif ou chaque portion destinée à faire l'objet d'une inscription ou d'une mention en marge d'une inscription. Dans ce dernier cas, le surplus de l'immeuble constitue également une fraction.

Article 71-3 :

Chaque fraction doit être identifiée par son emplacement, lui-même déterminé par la description de sa situation dans l'immeuble ou par référence à un plan ou croquis annexé à la minute de l'acte ou de la décision judiciaire, dont une copie est jointe à la requête. Lorsque la fraction dont il s'agit est située dans un bâtiment, sa situation est définie par l'indication de l'escalier, de l'étage, de l'emplacement dans l'étage et par l'indication du bâtiment dont fait partie le local décrit quand l'immeuble comprend plusieurs bâtiments.

Au vu de l’article 71-1, l’ensemble immobilier (immeuble) n'est pas identifié comme étant un bâtiment collectif, mais comme une unité foncière, soit un fonds de terre (terrain) au sens de l’article 518 du Code civil (« Les fonds de terre et les bâtiments sont immeubles par leur nature. ») ; il n’est pas concerné par la dernière phrase (« Un seul état descriptif doit être établi… ») si l’on se réfère au règlement de copropriété (article 5 - DISTINCTION ENTRE LES PARTIES PRIVÉES ET LES PARTIES COMMUNES ci-dessus) qui précise bien que chaque état descriptif de subdivision doit être propre à chacun des lots 1 à 4.

Au vu de l’article 71-2, chaque lot est bien une fraction foncière (portion de terrain) de l’ensemble immobilier (immeuble) sur laquelle est réservé un droit réel privatif (droit de propriété et de construire des bâtiments déterminés).

Au vu de l’article 71-3, chaque fraction (lot) de l’ensemble immobilier (immeuble) est bien décrite et identifiée par son emplacement grâce à un plan de masse (article 2 - DIVISION DE L’IMMEUBLE ci-dessus).

Chaque potion de terrain (lot) étant obligatoirement une partie privée (article 71-2 et article 5 - DISTINCTION ENTRE LES PARTIES PRIVÉES ET LES PARTIES COMMUNES ci-dessus) la totalité du sol ne peut pas être une partie commune sinon il n’existerait pas de partie privée à laquelle est associée une quote-part des parties communes si elles existent.

Le plan de masse originel des quatre lot, que nous avons pu consulter mais dont l'on nous a refusé de nous fournir une copie, les délimite bien et les fractions de terrain, assiettes de ces lots, sont bien des parties privatives au vu de cet arrêt de la Cour de cassation du 14 décembre 1982 (pourvoi n° 81-13.737) :

Mais attendu que, par une interprétation nécessaire, exclusive de dénaturation, des clauses ambiguës du règlement de copropriété, l'arrêt retient que le terrain réservé pour la construction de l'immeuble EDIMBOURG par ce règlement, par le plan de masse et par les documents publicitaires est resté la propriété de la société MARBELLA BEACH ;

Qu'il décide, ensuite, à bon droit, que l'article 37 de la loi du 10 juillet 1965 concernant l'exercice du droit de construire dans des cours, parcs et jardins constituant des parties communes est inapplicable au terrain litigieux qui est partie privative appartenant a la société civile immobilière et non partie commune de la copropriété ;

Cet autre arrêt, postérieur, de la Cour de cassation du 15 novembre 1989 (pourvoi n° 87-18.188) est encore plus explicite puisqu'un tel lot dit « transitoire de copropriété » est un immeuble par nature... qui ne peut être qu'un fonds de terre (terrain) au vu de l’article 518 du Code civil complété par les articles 546 et 552 du même Code (« l'arrêt attaqué, qui décide que les terrains qui constituent les lots n°s 2, 3, 5 et 6 pouvaient être saisis et vendus ») :

Mais attendu que, retenant que chacun des lots saisis, placé par l'auteur de la division sous le régime de la copropriété, comprenait, selon l'état descriptif, le droit exclusif d'utiliser une surface déterminée du sol pour y édifier des constructions, conformément à un permis de construire délivré à M. X..., ainsi qu'une quote-part de la propriété du sol et des parties communes, la cour d'appel a exactement décidé, sans modifier l'objet du litige, que le " lot privatif " du débiteur constituait un immeuble par nature pouvant faire l'objet d'une saisie immobilière ;

Qu'un lot de copropriété soit un « immeuble par nature distinct » est de jurisprudence constante si l'on se réfère au rapport annuel 2003 de la Cour de cassation (page 320) :

Un arrêt de la Cour de cassation rendu avant la loi du 10 juillet 1965 avait retenu que l’appartement d’un copropriétaire objet d’une propriété principale privative ayant pour accessoire une quote-part de copropriété des parties communes, constituait, dès l’origine, un immeuble distinct (Civ. 1^ère, 21 novembre 1955, JCP 1955), ce qui avait pour effet de reconnaitre au droit du propriétaire sur son lot, des effets analogues à ceux d’un droit de propriété immobilière quelconque.

Cet arrêt de la Cour de cassation du 21 novembre 1955 ne devait pas être étranger a l’article 7 du décret du 4 janvier 1955 et à l’article 71 du décret 14 octobre 1955, abrogé et remplacé par les articles 71-1 à 71-13 dans sa version en vigueur depuis le 26 décembre 2012.

Ce charabia notarié, dans le soi-disant règlement de copropriété, qui n’a aucun sens doit être « corrigé » en tenant compte de la section du Code civil, en vigueur à l’époque, concernant l’interprétation des conventions telles qu’un règlement de copropriété (cahier des charges) incluant un état descriptif de division.

Article 1156 :

On doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes.

Article 1157 :

Lorsqu'une clause est susceptible de deux sens, on doit plutôt l'entendre dans celui avec lequel elle peut avoir quelque effet, que dans le sens avec lequel elle n'en pourrait produire aucun.

Article 1158 :

Les termes susceptibles de deux sens doivent être pris dans le sens qui convient le plus à la matière du contrat.

Article 1161 :

Toutes les clauses des conventions s'interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l'acte entier.

Article 1162 :

Dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation.

Rappels probant sur les contradiction du règlement de copropriété / état descriptif de division rédigé par le notaire et d'un lapsus (copropriétaire au lieu de propriétaire).

Article 5 :

L'ensemble immobilier dont il s'agit, divisé comme il a été dit ci-dessus en autre fractions nommées lots, comprend :

des parties à l'usage commun entre les copropriétaires (lapsus !) de ces quatre lots ;

des parties à usage privé de chacun des copropriétaires (lapsus !) de ces lots, lesquels pourront les subdiviser ainsi qu'il sera dit ci-après.

1 - Parties communes entre les copropriétaires (lapsus !) de ces quatre lots :

la totalité du sol ;

...

...

3 - Parties privées :

Ce sont celles affectées à l'usage exclusif et particulier de chaque copropriétaire (propriétaire d'un des quatre lots !) et qui ne se trouvent pas comprise dans les parties communes.

Étant précisé que le propriétaire de chaque lot aura le droit de subdiviser son lot en autant de fractions qu’il avise, sans qu’il lui soit nécessaire de demander le concours ou l’autorisation des autre copropriétaires (propriétaires des autres lots !).

La totalité du sol (assiette ou unité foncière) de l'ensemble immobilier, acquis par la S.C.I.C. « LA RÉSIDENCE GRADIGNAN LOUSTALOT », n’est pas une partie commune, car chaque portion de terrain (lot) est une partie privée qui est la propriété exclusive du propriétaire du lot, car spécialement affectée à son usage exclusif :

Article 5 - DISTINCTION ENTRE LES PARTIES PRIVÉES ET LES PARTIES COMMUNES ;

Arrêt de la Cour de cassation du 14 décembre 1982 (pourvoi n° 81-13.737) ;

Arrêt de la Cour de cassation du 15 novembre 1989 (pourvoi n° 87-18.188) ;

Rapport annuel 2003 de la Cour de cassation (page 320).

L'on constatera qu'à la création de la Résidence Gradignan Loustalot la définition du lotissement n'incluait ni les partages successoraux et assimilés ni les attributions, en propriété ou en jouissance, d'une S.C.I.A. ; seules existaient les ventes et les locations (baux à droits réels) ainsi que les droits de superficie et les usufruits introduits par l’article 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 ; la « notion » de propriété et de jouissance de l'article 1^er de loi du 28 juin 1938 n'étant intégrée dans la définition du lotissement que le 1^er janvier 1978 ; soit treize ans après la création de la Résidence Gradignan Loustalot (16 novembre 1965).

25/01/2022

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