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Des status d'une union de syndicats rebaptisés statuts d'une ASL alors qu'ils sont exclusifs les uns des autres

1 - En premier lieu et en introduction, il faut rappeler les élucubrations du juriste amateur en chef (autoproclamé interlocuteur privilégié du notariat) dans les bulletins d’information de janvier 2009 et de janvier 2010.

Non content de confondre la loi SRU avec la loi du 10 janvier 1965, alors que la première a modifié et créé certains articles de la seconde, il nous présente comme étant une SCIA en jouissance (acquisition de parts sociales par les associés), comme le prévoit l’article 1^er (Chapitre I) de la loi du 28 juin 1938 et autorisée par l’article 80 de la loi n° 53-80 du 7 février 1953 (page 1263 du JORF) ; ce qui impliquerait, pour être propriétaire, que les statuts, de cette dernière, prévoient sa dissolution suite à une décision d’une division en propriété (partage de l'actif social), prise à la majorité prévue, lors d’une assemblée réunissant les différents associés ; alors que les textes en vigueur, à la création de l’ensemble immobilier dénommé « Résidence Gradignan Loustalot » (article 2, page 4 du règlement de copropriété), étaient le décret n° 58-1466, du 31 décembre 1958 (page 270 du JORF) et le décret n° 59-898, du 28 juillet 1959 (page 7657 du JORF).

En sus, concernant les statuts de l’ASL, dans le bulletin de janvier 2009, il évoque l'article R.315-8 du Code de l’urbanisme, alors qu’il avait été abrogé par le décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 (article 13) et dont la section avait été remplacée par les articles R.442-3 à R.442-8 pour former une nouvelle section.

Comme les lots ont été vendus antérieurement au décret n° 77-860 du 26 juillet 1977 l'ensemble des textes en vigueur « définissait » un ensemble pavillonnaire comme suit :

Constituent un lotissement [*définition*] au sens du présent chapitre l'opération et le résultat de l'opération ayant pour objet ou ayant eu pour effet la division volontaire en lots d'une ou plusieurs propriétés foncières par ventes ou locations simultanées ou successives en vue de la création d'habitations, de jardins ou d'établissements industriels ou commerciaux…

L'arrêté d'autorisation impose s'il y a lieu :

La constitution d'une association syndicale chargée de la gestion et de l'entretien des ouvrages et aménagements d'intérêt collectif…

La vente ou la location des terrains bâtis ou non bâtis compris dans un lotissement ainsi que l'édification des constructions...

Le dossier de lotissement approuvé comporte :

1° Un plan de situation ;

2° Des plans faisant apparaître :

Les lots prévus ;

La voirie, les espaces libres, les aires de stationnement, l'alimentation en eau, gaz et électricité, l'évacuation des eaux et matières usées, l'éclairage et tous ouvrages d'intérêt collectif ;

L'implantation et le volume des constructions qui pourront être édifiées sur ces lots ;

Les emplacements réservés à la mise en place des établissements commerciaux et artisanaux répondant aux besoins des habitants, telle qu'une étude jointe au dossier en aura révélé l'utilité et servi à en déterminer les caractéristiques ;

Dans le cas de lotissement à usage industriel, les raccordements aux voies ferrées et aux voies d'eau, l'alimentation énergétique et tous travaux d'intérêt collectif ;

3° Un programme de travaux indiquant les caractéristiques des divers ouvrages à réaliser et les conditions de leur réalisation ;

4° Un règlement fixant les règles et servitudes d'intérêt général imposées dans le lotissement et concernant notamment les caractères et la nature des constructions à édifier, la tenue des propriétés, les plantations et les clôtures ;

5° Les statuts de l'association syndicale constituée entre les acquéreurs de lots en vue de la gestion et de l'entretien des voies, espaces libres et ouvrages d'intérêt collectif qui ne seraient pas classés dans le domaine communal ;

6° Les conditions dans lesquelles le lotissement pourra être réalisé par tranches.

L'arrêté autorisant le lotissement fixe, en outre, toutes autres obligations mises à la charge du lotisseur, notamment en ce qui concerne sa participation aux dépenses d'exécution des équipements publics correspondant aux besoins du lotissement et rendus nécessaires par sa création.

Les textes ne faisant pas obligation d’une division parcellaire (changement de limite), pour attribuer une référence cadastrale à chaque lot, la division foncière, pour vente ou location, pouvait donc faire l’objet d’un état descriptif de division (pages 29 à 54) conformément au troisième alinéa de l’article 7, du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 et de l’article 71, du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955, qui a été abrogé et remplacé par les articles 71-1 à 71-13 dans ce dernier.

Ce qui correspond aux neuf premières pages du règlement de copropriété et au plan de masse déposé, le 4 juin 1969, aux minutes du notaire lors du modificatif n° 4 (partie manuscrite 2 : AR 237 point 10 ; 9^ème page du relevé).

Au départ (bulletin de juin 2009), après une lecture erronée de l’article 29 de la loi du 10 juillet 1965, le juriste amateur en chef avait trouvé l’idée de créer une union de syndicats, pour laquelle les « biens » communs sont en indivision forcée, alors que la jurisprudence impose au moins deux syndicats distincts… que nous n’étions pas.

Point III de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 :

III.-Si l'assemblée générale du syndicat initial décide de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l'entretien des éléments d'équipements communs qui ne peuvent être divisés, cette décision est prise à la majorité de l'article 24.

Puis, après réflexion (bulletin d’octobre 2009), les statuts, faisant référence à la loi du 10 juillet 1965, de l’impossible union de syndicats, sont devenus les statuts d’une ASL ; alors qu'une jurisprudence constante a posé comme principe que la loi du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, est étrangère au fonctionnement des associations syndicales :

Cour de cassation du 19 février 1980 (pourvoi n° 78-15.650)

Cour de cassation du 1^er février 1989 (pourvoi n° 87-15.758)

Cour de cassation du 15 décembre 1993 (pourvoi n° 91-12.645)

Cour de cassation du 8 février 1995 (pourvoi n° 92-16.876)

Cour de cassation du 14 novembre 2012 (pourvoi n° 11-24.451)

Ce qui implique que la loi du 21 juin 1865 et l’ordonnance du 1^er juillet 2004, qui l’a abrogée, sont exclusives de la loi du 10 juillet 1965 ; ce qui n’est pas le cas des statuts rebaptisés du juriste amateur en chef.

Si les ASL sont étrangères à la loi du 10 juillet 1965, elles sont exclusives de l’indivision forcée organisation propre à cette dernière.

Dernier alinéa de l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965 antérieur à l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 :

À défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.

Les terrains, les aménagements et les services communs étant étrangers à l’indivision forcée ils ne peuvent être que la propriété de l’ASL, personne morale qui peut acquérir (article 3 de la loi du 21 juin 1865 ; article 5 de l’ordonnance du 1^er juillet 2004).

Point II de l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965 en vigueur depuis le 1^er juin 2020 :

- À défaut de convention y dérogeant expressément et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs, la présente loi est également applicable :

1° À tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis à destination totale autre que d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ;

2° À tout ensemble immobilier qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, comporte des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.

Pour les immeubles, groupes d'immeubles et ensembles immobiliers mentionnés aux deux alinéas ci-dessus et déjà régis par la présente loi, la convention mentionnée au premier alinéa du présent II est adoptée par l'assemblée générale à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat.

L’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 ayant introduit expressément une jurisprudence constante sur l’exclusivité des ASL à la loi du 10 juillet 1965 dont le pilier est l’indivision forcée rappelée au deuxième alinéa de l’article 1^ersuite à la loi ELAN :

Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.

C'est ce que rappelle la réponse ministérielle, du 8 novembre 2005, suite à une question écrite de M. LACHAUD Yvan, du 15 mars 2005 :

L'existence juridique des associations syndicales libres ne dépend pas de l'exécution des formalités prévue par l'article 8 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires. Elles sont légalement constituées dès le consentement unanime des propriétaires membres et l'établissement des statuts. Néanmoins, la déclaration en préfecture des associations syndicales libres constitue la première étape vers la publication au Journal officiel d'un extrait de ces statuts, formalités qui les dotent de la capacité juridique. Cette démarche est essentielle en matière d'opposabilité aux tiers. Ainsi, l'absence de déclaration a des conséquences suffisamment graves à l'égard des tiers pour les inciter à se déclarer sans qu'il soit nécessaire de déterminer des sanctions. En ce qui concerne le régime des associations syndicales et celui des syndicats de copropriétaires, même s'il existe des liens entre les deux institutions, ils sont indépendants. Les immeubles ou groupes d'immeubles en copropriété sont régies par la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Une convention contraire peut toutefois prévoir une organisation différente, pouvant notamment prendre la forme d'une association syndicale régie par l'ordonnance du 1er juillet 2004. Il apparaît par conséquent que ces deux régimes juridiques sont exclusifs l'un de l'autre pour la gestion d'immeubles en copropriété. On peut par ailleurs noter qu'il y existe parfois une confusion entre les lots de copropriété et les lots de lotissement. Ces derniers ne sont pas soumis à la loi du 10 juillet 1965 précitée mais l'article R.315-6 du code de l'urbanisme a instauré l'obligation de constituer une association syndicale dès que des équipements communs sont prévus au sein du lotissement. Enfin, dans les ensembles immobiliers composés de plusieurs immeubles autonomes, un propriétaire peut être à la fois copropriétaire géré par un syndic au sein de l'immeuble auquel il appartient et membre d'une association syndicale au titre des parties communes aux différents immeubles. En ce qui concerne les textes réglementaires d'application de l'ordonnance du 1er juillet 2004, un projet de décret d'application va être très prochainement soumis au Conseil d'État en vue d'une publication dans les meilleurs délais.

À la différence d'un syndicat de copropriétaires, qui est un groupement de personnes (personnalité juridique), une ASL est un groupement de fonds (article 518 du Code civil).

Article 3 du décret du 18 décembre 1927 :

Si le consentement de chaque intéressé n'a pas été donné dans l'acte d'association, il peut résulter d'un acte spécial, authentique ou sous seing privé, et qui reste annexé à l'acte d'association.

Ce dernier est accompagné d'un plan périmétral des immeubles syndiqués et d'une déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels il s'engage.

Une copie de toutes ces pièces, certifiée conforme par le maire, est transmise au préfet dans le délai d'un mois à partir de la constitution de l'association.

Article 3 du décret n° 2006-504 :

Outre ce qui est mentionné à l'article 7 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée, les statuts de l'association syndicale libre fixent les modalités de sa représentation à l'égard des tiers, de distraction d'un de ses immeubles, de modification de son statut ainsi que de sa dissolution.

Sont annexés aux statuts le plan parcellaire prévu à l'article 4 de la même ordonnance et une déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels il s'engage. Cette déclaration n'est pas requise pour les associations syndicales libres constituées en application de l'article R. 315-6 du code de l'urbanisme.

Une copie de ces pièces est jointe à la déclaration prévue par l'article 8 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée.

Article 14 de la loi du 10 juillet 1965 antérieur au 1^er juin 2020 :

La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion.

Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Les « immeubles » (lots), auxquels sont attachés les droits et les obligations et qui ne sont ni une personne morale ni une personne physique, ayant la personnalité juridique et des droits concurrents, ne peuvent pas être des indivisaires (personnes morales ou physiques auxquelles sont attachés les droits et les obligations) d'un bien immobilier en indivision de droit commun ou en indivision forcée et perpétuelle ; ce qui implique que les propriétaires des immeubles, qu'ils ont engagés, en sont leurs mandataires.

Article 2 du décret du 18 décembre 1927 :

Les obligations qui dérivent de la constitution de l'association syndicale sont attachées aux immeubles compris dans le périmètre et les suivent, en quelques mains qu'ils passent, jusqu'à la dissolution de l'association.

Article 3 de l’ordonnance n° 2004-632 :

Les droits et obligations qui dérivent de la constitution d'une association syndicale de propriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l'association et les suivent, en quelque main qu'ils passent, jusqu'à la dissolution de l'association ou la réduction de son périmètre.

Article 4 de la loi du 10 juillet 1965 antérieur au 1^er juin 2020 :

Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi.

En faisant preuve d'un peu de discernement, l'on pourrait constater que les parties communes à jouissance privative d'une copropriété, création jurisprudentielle (pages 391 et 392) reprise par le législateur (article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965), auraient été inspirées par les éléments communs, propriété d'une ASL, dont le droit d'usage est attaché aux fonds engagés par leurs propriétaires.

Malgré ces « errements rédactionnels » notre proposition, de réécrire des status conformes auxquels sont annexés le plan parcellaire et les déclarations de chaque adhérent, n'a pas été retenue par le juriste amateur en chef.

2 - Dans un second temps, si dès le départ de l'opération « LOT N° 5 » les dispositions d'urbanisme en vigueur (décret n° 58-1466 du 31 décembre 1958 et, fixant son application, décret n° 59-898 du 28 juillet 1959) avaient été respectées l'ASL aurait dû exister à l'origine.

Article 5 du décret du 31 décembre 1958 :

L’arrêté d’autorisation impose s’il y a lieu :

L’exécution par le lotisseur de tous travaux nécessaires à la viabilité du lotissement en ce qui concerne notamment la voirie, la distribution d’eau, l’évacuation des eaux usées, l’éclairage, la réalisation d’aires de stationnement, d’espaces libres ou de plantations. L’exécution des travaux par tranches peut être autorisée ;

Une participation du lotisseur aux dépenses d’exécution des équipements publics correspondant aux besoins du lotissement et rendus nécessaires par sa création. Le préfet peut exiger que cette participation soit réalisée, en tout ou partie, sous forme de cession gratuite aux collectivités publiques de terrains qu'il désigne.

L'affectation de certains emplacements, suivant un plan d’ensemble, à la construction de bâtiments destinés à la mise en place de l’équipement commercial et artisanal nécessaire au lotissement, ainsi qu’à l’installation de locaux professionnels compatibles avec l’habitation ;

La constitution d'une association syndicale chargée de la gestion et de l’entretien des ouvrages et aménagements d’intérêt collectif ;

La suppression ou la modification des clauses du cahier des charges qui seraient contraires au caractère du lotissement.

Article 6 du décret du 28 juillet 1959 :

Le dossier de lotissement approuvé comporte :

1° Un plan de situation ;

2° Des plans faisant apparaître :

Les lois prévus :

La voirie, les espaces libres, les aires de stationnement, l’alimentation en eau, gaz et électricité, l’évacuation des eaux et matières usées, l’éclairage et tous ouvrages d’intérêt collectif ;

L’implantation et le volume des constructions qui pourront être édifiées sur les lots ;

Les emplacements réservés à la mise en place des établissements commerciaux et artisanaux répondant aux besoins des habitants, telle qu’une étude jointe au dossier en aura révélé l’utilité et servi à en déterminer les caractéristiques ;

Dans le cas de lotissement à usage industriel, les raccordements aux voies ferrées ou aux voies d'eau, l’alimentation énergétique et tous ouvrages d'intérêt collectif ;

3° Un programme de travaux indiquant les caractéristiques des divers ouvrages à réaliser et les conditions de leur réalisation ;

5° Les statuts de l’association syndicale constituée entre les acquéreurs de lots en vue de la gestion et de l’entretien des voies, espaces libres et ouvrages d’intérêt collectif qui ne seraient pas classés dans le domaine communal ;

6° Les conditions dans lesquelles le lotissement pourra être réalisé par tranches.

L’arrêté autorisant le lotissement fixe, en outre, toutes autres obligations mises à la charge du lotisseur, notamment en ce qui concerne sa participation aux dépenses d’exécution des équipements publics correspondant aux besoins du lotissement et rendus nécessaires par sa création.

Article 7 du décret du 28 juillet 1959 :

Par dérogation aux dispositions de l’article 6 ci-dessus, les lotissements qui ne nécessitent pas d’équipements collectifs ou l’institution de servitudes d’intérêt général peuvent être autorisés par le préfet sur la base d’un dossier sommaire comportant :

Un plan de situation du terrain à lotir ;

Un plan des lots prévus.

25/08/2024

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L'amalgame avec une loi obsolète et inadaptée et le problème de la copropriété horizontale toujours non résolu

Loi du 28 juin 1938 tendant à régler le statut de la

copropriété des immeubles divisés par appartements

(page 7578 du J.O.R.F.)

Chapitre I

(DISPOSITIONS RÉGISSANT LES SOCIÉTÉS DE CONSTRUCTION)

Article 1^er

Sont valablement constituées sous les différentes formes reconnues par la loi, même si elles n’ont pas pour but de partager un bénéfice, les sociétés ayant pour objet soit la construction ou l’acquisition d’immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance soit la gestion et l’entretien de ces immeubles ainsi divisés.

Article 2

Un associé ne peut jamais prétendre l’attribution exclusive en propriété par voie de partage en nature, de la fraction d’immeuble pour laquelle il a vocation, non plus qu’à se maintenir dans la jouissance exclusive de cette fraction, s’il n’a rempli ses obligations et souscrit proportionnellement à ses engagements aux appels de fonds supplémentaires nécessités par la réalisation effective de l’objet social.

Article 3

Si un associé ne souscrit pas, proportionnellement à ses engagements, aux appels de fonds supplémentaires nécessités par la réalisation effectives de l’objet social, ou s’il ne remplit pas ses obligations, ses droits de toute nature dans l’actif social, y compris ceux afférents à la jouissance d’une fraction d’immeuble, pourront être, un mois après une sommation de payer ou d’exécuter restée sans effet, mis en vente publique à la requête des représentants de la société autorisée par une décision prise par les associés, possédant au moins les trois quart du capital social.

Cette mise en vente sera notifiée par lettre recommandée, avec accusé de réception, à l’associé défaillant ainsi qu’à tous les autres associés, et publiée dans un des journaux d’annonces légales du lieu du siège social.

Huit jours après l’envoi de ces lettre recommandées et cette publication, la vente pourra avoir lieu.

Il sera procédé, en une seule fois, pour le compte et aux risques de l’associé défaillant.

Article 4

Les dispositions des trois articles précédents s’appliquent aux sociétés antérieurement constituées dans le même but.

Article 4bis (créé par l'article 1^er de la loi n° 24 du 4 février 1943)

En cas de dissolution de la société, l’assemblée générale peut désigner un ou plusieurs liquidateurs chargés de procéder au partage en nature et à l'attribution de fractions d’immeubles aux associés conformément à leur vocation.

Le projet de partage et d ’attribution dressé par le ou les liquidateurs doit être approuvé par l’assemblée générale statuant à la double majorité des deux tiers en nombre des associés et des deux tiers du capital social.

Celte décision est opposable aux associés non présents ou non représentés à l’assemblée ainsi qu’aux bénéficiaires* ou ayants droit de promesse d’attribution absents ou incapables.

Dans le cas où la succession d’un associé décédé n’est pas liquidée, les droits et charges propres au défunt sont attribués indivisément au nom de ses ayants droit et cette attribution n’entraîne pas de leur part acceptation de la succession, du legs ou de la donation.

À l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’assemblée générale approuvant le partage en nature et l'attribution des fractions d'immeubles aux associés dans les conditions ci-dessus, le liquidateur ou l’un d’eux, s’il en a été nommé plusieurs, devra, dans un nouveau délai d'un mois, sommer par acte extrajudiciaire les associés ou leurs ayants droit qui n’ont pas encore signé, d’apposer leur signature sur le partage dans un délai de deux mois à compter de ladite sommation.

Si à l’expiration dudit délai, tous les associés n’ont pas signé le partage, le liquidateur le soumet par voie de simple requête à l’homologation du tribunal civil du lieu du siège social statuant en chambre du conseil, le ministère public entendu.

Le tribunal statue en dernier ressort et sa décision n’est pas susceptible d’opposition ni d’appel.

Le liquidateur doit, dans le mois de sa date, taire publier Je dispositif du juge ment dans un journal d’annonces légales du lieu du siège social; cette publication vaut signification du jugement aux associés n’ayant pas adhéré au partage.

Article 4ter (créé par l'article 1^er de la loi n° 24 du 4 février 1943)

Les sociétés civiles dont l’objet rentre dans les prévisions de l’article 1^er pourront, nonobstant toute clause contraire des statuts et quelle que soit la date de leur Constitution, prononcer leur dissolution à la double majorité des deux tiens du capital et du nombre des associés.

Chapitre II

(DISPOSITIONS RÉGISSANT LES COPROPRIÉTAIRES D'IMMEUBLES)

Article 5

Lorsque les différents étages d’une maison appartiennent à divers propriétaires, ceux-ci, à défaut de titres contraires, sont présumés être copropriétaires du sol et de toutes les parties du bâtiment qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif de l’un d’eux tels que les cours, murs, toiture et gros œuvre des planchers, les escaliers et ascenseurs, la loge du concierge, les passages et corridors, le calorifère et les canalisations de toutes sortes, à l’exception de celles se trouvant à l’intérieur de chaque local. Les coffres, gaines et têtes de cheminées sont aussi propriété commune.

Les cloisons séparatives de deux appartements appartiennent en mitoyenneté aux propriétaires des dits appartements.

Article 6

À défaut de convention contraire, chacun des propriétaires, pour la jouissance de sa fraction divise, peut user librement des parties communes, suivant leur destination et sans faire obstacle aux droits des autres propriétaires.

Chacun d’eux est tenu de participer aux charges de la conservation de l’entretient et de l’administration des parties communes.

Dans le silence ou la contradiction des titres, les droits et les charges des parties communes se répartissent proportionnellement aux valeurs respectives des fractions divises de l’immeuble eu égard à leur étendue et à leur situation.

Article 7

Dans tous les cas de copropriété d’un immeuble divisé par étage ou par appartement et en l’absence d’un règlement prévoyant une organisation contraire, les différents propriétaires se trouvent obligatoirement et de plein droit groupés dans un syndicat, représentant légal de la collectivité.

Le syndic, agent officiel du syndicat, chargé de le représenter en justice, tant en demandant qu’en défendant, même au besoin contre certains des copropriétaires, est nommé comme il sera dit à l’article 10 ci-après.

Article 8

Il est pourvu à la bonne jouissance et administration communes par un règlement de copropriété, objet d’une convention générale ou de l’engagement de chacun des intéressés.

Ce règlement oblige les différents copropriétaires et tous leurs ayants cause.

À l’égard, toutefois, des ayants cause à titre particulier des parties au règlement, celui-ci n’est obligatoire qu’après avoir été transcrit sur les registres du conservateur des hypothèques de l’arrondissement où l’immeuble est situé.

La clause compromissoire est admise dans le règlement de copropriété en vue des difficultés relatives à son application.

Article 9

En l’absence d’un règlement de copropriété ou en ce qui concerne les points qu’il n’aurait pas prévus, l’administration des parties communes appartient au syndicat des copropriétaires institué par l’article 7 de la présente loi et dont les décisions seront obligatoirement prises à la majorité des voix de tous les intéressés dûment convoqués, présents ou représenté par un mandataire régulier, chacun d’eux disposant d’un nombre de voix proportionnel à l’importance de ses droits dans l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires statuant à une double majorité comprenant plus de la moitié d’entre eux et les trois quart au moins des voix pourra établir un règlement des copropriétaires ou apporter des additions et modifications au règlement existant, lesquels règlement, additions et modifications seront obligatoires, comme il est dit à l’article précédent, et sous la même condition de transcription.

Les pouvoirs du syndicat, statuant ou non par voie de règlement et à quelque majorité que ce soit, sont limités aux mesures d’application collective concernant exclusivement la jouissance et l’administration des parties communes.

À la majorité des voix, le syndicat pourra imposer toutes assurances collectives relatives aux risques qui menacent l’immeuble ou les copropriétaires dans leur ensemble. Il pourra autoriser, aux frais de ceux des propriétaires qui en feront la demande tous travaux et toutes installations dont il ne pourrait résulter qu’un accroissement de la valeur pour l’ensemble ou quelque partie de l’immeuble et ce, dans les conditions et aux charges d’indemnités ou autres qu’il déterminera dans l’intérêt des copropriétaires.

Article 10

Sauf dispositions contraires dans le règlement, un syndic, nommé à la majorité des voix ou, à défaut, sur requête de l’un des copropriétaires, par une ordonnance du président du tribunal Civil, les autres propriétaires entendus ou dûment appelés, sera chargé de l’exécution des décisions de l’assemblée et, au besoin, de pourvoir de sa propre initiative à la conservation, à la garde et à l’entretien en bon de la propreté et de réparations de toutes les parties communes, ainsi que de contraindre chacun des intéressés à l’exécution de ses obligations.

Ses pouvoirs sont révoqués suivant la manière dont il a été nommé, par le syndicat des copropriétaires ou par une ordonnance du président du tribunal civil auxquels les différents propriétaires avertis au préalable pourront faire connaître leur avis.

La rémunération du syndic judiciaire est déterminée par l’ordonnance de nomination.

Article 11 (modifiée par l’article 1^er du décret-loi du 29 novembre 1939)

Le payement par chacun des copropriétaires de sa part contributive est garantie au profit de la collectivité qui en a fait l’avance par un privilège portant sur la part divise pour celui pour lequel l’avance aura été consentie, ensemble sur sa quote-part indivise des parties communes de l’immeuble.

L’avance consentie sera constaté par un acte dressé en la forme authentique, le débiteur dûment appelé, sur la production du représentant légal ou conventionnel de la collectivité des pièces comptables portant répartition entre les copropriétaires des charges et dépenses de l’immeuble et du procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires établissant cette répartition et constatant le montant de la part incombant au copropriétaire défaillant qui a été avancée pour son compte. Une copie de ce procès-verbal, certifié conforme par le représentant de la collectivité, sera annexé à l’acte.

Le privilège immobilier ci-dessus institué sera inscrit sur le registre du conservateur des hypothèques de l’arrondissement où l’immeuble est situé, de la manière indiquée par la loi, en vertu de l’acte authentique visé au paragraphe précédent.

Ce privilège prendra effet à compter de la date de l’acte authentique, à condition d’avoir été inscrit dans les délais de soixante jours, à compter dudit acte.

Il ne pourra être invoqué que pour la contribution à des charges dont la naissance ne sera pas antérieure de plus de cinq années à l’acte authentique.

En outre, le payement de la part contributive due, même à titre d’avance, par chacun des copropriétaires est garantie au profit de la collectivité par un privilège portant sur tous les meubles qui garnissent les lieux, sauf si ces derniers font l’objet d’une location non meublée ; dans ce dernier cas, le privilège sera reporté sur les loyers dus par le locataire.

Ce privilège sera assimilé au privilège prévu par l’article 2102, 1°, du code civil.

Les dispositions des articles 819, 821, 824 et 825 du code de procédure civile seront applicables au recouvrement des créances visées aux deux alinéas précédents.

Article 12

En cas de destruction par incendie ou autrement, les copropriétaires seront tenus au point de vue de la reconstruction, et sauf convention contraire, de se conformer à la décision qui sera prise par le syndicat des propriétaires, statuant à la majorité indiquée par l’alinéa premier de l’article 9 de la présente loi.

Dans le cas où le syndicat déciderait la reconstruction, les indemnités représentatives de l’immeuble détruit seraient sous réserve des droits des créanciers inscrits, affectés par privilège à la reconstruction.

Article 13

L’article 664 du code civil est abrogé.

Article 14

La présente loi est applicable aux départements de la Moselle, du Haut-Rhin et du Bas-Rhin, ainsi qu’à l’Algérie.

Rappels

Article 664 du Code civil

Lorsque les différents étages d’une maison appartiennent à divers propriétaires, si les titres de propriété ne règlent pas le mode de réparations et reconstructions, elles doivent être faites ainsi qu’il suit :

Les gros murs et le toit sont à la charge de tous les propriétaires, chacun en proportion de la valeur de l’étage qui lui appartient.

Le propriétaire de chaque étage fait le plancher sur lequel il marche ;

Le propriétaire du premier étage fait l’escalier qui y conduit ; le propriétaire du second étage fait, à partir du premier, l’escalier qui conduit chez lui ; et ainsi de suite.

Article 48 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

Le chapitre II de la loi du 28 juin 1938 tendant à régler le statut de la copropriété des immeubles divisés par appartement est abrogé. L'article 664 du code civil demeure abrogé.

Article L.212-17 du Code de la construction et de l’habitation

La loi du 28 juin 1938 tendant à régler le statut de la copropriété des immeubles divisés par appartements est abrogée.

Toutes références au titre Ier de ladite loi sont, en tant que de raison, réputées faites aux dispositions correspondantes des sections précédentes du présent chapitre.

Extraits de l'intervention liminaire de M. Jean Foyer, gardes des sceaux (séance du 22 avril 1965 de l'assemblée nationale) lors de la première lecture de la future loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ( page 817 du J.O.R.F.)

Dans son excellent rapport écrit, M. Zimmermann a rappelé l'origine de cette pratique, sur laquelle l'Assemblée est appelée à délibérer aujourd'hui, de la division des immeubles d'habitation par étages ou par appartements. Il a rappelé comment l'incendie de Rennes de 1720 avait entraîné le développement de cette pratique dans la ville bretonne et comment l'enserrement de Grenoble dans ses anciens remparts avait conduit à construire en hauteur dans cette ville et à diviser les immeubles d'habitation par appartements.

Les rédacteurs du code civil connaissaient déjà cette pratique, puisqu'ils lui avaient consacré un article. Il a fallu attendre la loi du 28 juin 1938 pour que la copropriété reçût un début d'organisation légale, toute la matière étant jusqu'alors abandonnée à la convention des parties.

Les rédacteurs du texte qui devait devenir la loi du 28 juin 1938 et les législateurs qui le votèrent, ne se doutaient probablement pas de l'essor qui serait pris par cette institution. Depuis une vingtaine d'années, elle a acquis une importance pratique de plus en plus considérable, soit qu'elle ait permis aux propriétaires d'immeubles anciens de se libérer du fardeau que sont devenus les vieux appartements dans des immeubles sur lesquels pèse l'infernale législation des loyers dont la France souffre depuis un demi-siècle, soit que — et c'est une perspective plus réjouissante — elle soit devenue dans les agglomération une des formes les plus modernes de l'accession à la propriété.

Ce développement de la copropriété des immeubles divisés par appartements a révélé les lacunes, les imperfections et les insuffisances de la loi de 1938, ce qui se mesure au contentieux qui s'est développé autour de ce texte, car si le développement d'un contentieux important peut s'expliquer par le succès même de l'institution, il n'est jamais par lui-même un signe de santé de l'ordre juridique.

1^er alinéa de l'article 5 du décret n° 55-559 du 20 mai 1955 (page 5039 du J.O.R.F.)

Les droits de reprise prévus à la présente loi peuvent être exercés par les membres des sociétés mentionnées au chapitre Ier de la loi du 28 juin 1938, sur les logements qui leurs sont attribués en jouissance.

Article 80 de la loi n° 53-80 du 7 février 1953 (page 1263 du J.O.R.F.)

Les dispositions de la loi du 28 juin 1938 sont étendues aux sociétés constituées ou à constituer, quelle qu’en soit la forme, ayant pour objet la construction, l’acquisition ou la gestion d’ensembles immobiliers à usage principal d’habitation composés d’immeubles collectifs, de maisons individuelles et, éventuellement, des services communs y afférents et destinés à être attribués aux associés en propriété ou en jouissance.

Les sociétés ayant le même objet, la construction, l’acquisition et fonctionnant dans le cadre de la loi n° 47-1775 du 10 septembre 1947 portant statut de la coopération peuvent attribuer à leurs associés les immeubles ou fractions d’immeubles soit à titre de reprise ou de remboursement en nature d’apports, soit, pour la partie excédant la valeur de ces apports, par voie de cession.

Extraits du rapport fait, au nom de la Commission des Lois constitutionnelles, de Législation, du Suffrage universel, du Règlement et d'Administration générale, sur le projet de loi, ADOPTÉ PAR L'ASSEMBLÉE NATIONALE, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, par M. Joseph VOYANT, Sénateur (pages 1 à 10).

Mesdames, Messieurs,

Avant d'aborder l'étude de cet important projet de loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il semble nécessaire de rappeler brièvement les origines de cette institution.

I. — Historique de la copropriété.

A. — ANCIENNETÉ DE L'INSTITUTION

La copropriété, qui est, en réalité, une division des maisons par appartements entre plusieurs copropriétaires, est fort ancienne, puisque certains historiens, et non des moindres, prétendent la faire remonter à la Rome antique.

Sans aller aussi loin, il est certain que la copropriété était connue dans l'ancien droit français, ainsi qu'en témoignent les coutumes d'Auxerre, de Montargis, du Nivernais, du Bourbonnais, d'Orléans, de Berry et de Bretagne.

Mais la copropriété s'était surtout développée dans deux villes, dans des conditions qui doivent retenir l'attention, car elles ne sont pas sans présenter quelque analogie avec les causes qui déterminent l'essor actuel de la copropriété.

À Nantes, d'abord, un incendie en 1720 détruisit 32 rues, 850 maisons, fit 100 victimes. Cet effroyable sinistre obligea les Nantais à réunir leurs efforts et le reste de leurs capitaux pour participer à l'édification de maisons collectives là où ils n'étaient propriétaires que d'un étage.

À Grenoble, l'essor de la copropriété eut une autre cause : l'enserrement de la ville dans une enceinte fortifiée et l'existence d'un contrat spécifique au Dauphiné, la convention « d'albergement », véritable bail emphytéotique. C'est dans cette dernière ville que les conventions de copropriété furent les mieux étudiées, les plus poussées, à telle enseigne que l'on a justement écrit qu'elles préfiguraient les règlements de copropriété modernes.

Ce n'est donc pas par une rencontre fortuite que la copropriété est venue dans ces deux cas au secours d'une crise du logement, car elle devait jouer ultérieurement — et avec une importance accrue — la même fonction, ce qui démontre l'importance qu'il faut attacher au projet actuel.

La copropriété n'a guère retenu l'attention des rédacteurs du Code civil et il fallut les observations des tribunaux de Lyon et de Grenoble pour que fut inséré dans cet ouvrage l'article 664 aujourd'hui abrogé. Mais le texte était mal venu. Il n'envisageait la copropriété que sous la forme de la contribution des copropriétaires aux charges, et se gardait bien de doter l'institution d'un statut propre à faire triompher l'intérêt collectif sur la résistance de l'un des copropriétaires.

C'est après la première guerre mondiale que la copropriété apparut pour la première fois véritablement comme un remède à une crise aiguë du logement, due à la vétusté des immeubles existants, aux destructions résultant du conflit, à la législation exceptionnelle sur les loyers d'habitation, qui rendait nulle la rentabilité d'un immeuble ancien, à l'élévation considérable enfin du coût de la construction. Rien qu'à Paris, 377 immeubles restaient inachevés, faute de capitaux.

Il parut nécessaire de faire accéder à la propriété toute une catégorie de Français de condition moyenne, incapables sans doute de financer une opération de construction dans son ensemble, mais susceptible d'y contribuer pour partie. Là où l'individu s'avérait impuissant, le groupe devait triompher. De là, la naissance, après la guerre de 1914-1918 , de nombreuses sociétés de construction, surtout dans la région parisienne.

Mais pour que la copropriété put fonctionner, il était nécessaire de lui donner des cadres juridiques stables constituant un statut. Cette tendance se manifesta dès 1922 au Congrès de la Fédération du bâtiment et des travaux publics, à l'instigation de juristes comme MM. Colin et Capitant.

Il fallut, cependant, l'intervention efficace de la Société d'études législatives et celle de différents groupements immobiliers, pour que vît enfin le jour le 13 janvier 1933 une proposition de loi déposée par le député Cautru. Cette dernière, examinée par le Parlement, fut finalement votée le 10 juin 1938 et devint ainsi une loi promulguée le 28 juin suivant.

B. — LA LOI DU 28 JUIN 1938

Outre des innovations concernant les sociétés de construction, dont la validité était mise en doute sous prétexte qu'elles ne poursuivaient pas le but lucratif prévu par l’article 1832 du Code civil, la loi du 28 juin 1938 instituait, pour la première fois en France, un statut de la copropriété comportant une organisation véritable de l'institution.

Elle reposait sur quatre éléments essentiels :

D'abord, une charte commune : le règlement de copropriété, obligatoire pour les copropriétaires et leurs ayants droit, même à titre particulier, à condition que la transcription en ait été effectuée.

Ensuite, un syndicat des copropriétaires, expression empruntée à la pratique grenobloise. Ce groupement d'une nature originale réunissait obligatoirement et de plein droit — à défaut de convention comportant une organisation contraire — tous les copropriétaires. Il tenait des assemblées, au cours desquelles s'exerçait, à la majorité, le pouvoir d'administration, comme le pouvoir réglementaire de la copropriété. La loi ne l'avait pas expressément doté de la personnalité morale. Mais la doctrine et la jurisprudence, à quelques exceptions près, s'accordaient à la lui reconnaître.

Encore, un syndic qualifié d' « agent officiel » du syndicat était chargé d'exercer en permanence le rôle de pouvoir exécutif de la copropriété et investi dans ce but d'un certain pouvoir d'initiative, d'ailleurs limité.

Enfin, le législateur de 1938 avait conféré au syndicat des copropriétaires des garanties mobilières et immobilières destinées à éviter qu'un copropriétaire ne pût impunément se soustraire au paiement de sa part de charges communes.

Le texte de 1938 était clair et concis, malgré quelques lacunes. En fait, il n'a été que peu modifié. Citons pour mémoire : le décret-loi du 29 novembre 1939, qui a précisé le rang du privilège immobilier du syndicat ; la loi du 20 février 1943 et les décrets n° 55-22 du 4 janvier 1955, 55-559 (article 5 page 5039 du J.O.R.F.) et 55-563 (pages 5044 à 5046 du J.O.R.F.) du 20 mai 1955 relatifs aux sociétés de construction, l'ordonnance et les deux décrets du 7 janvier 1959 pris en application des textes sur la publicité foncière et qui ont remplacé dans l'article 11, le mot « privilège » par ceux « d'hypothèque légale ».

Comment se caractérisait le statut de 1938 ?

D'abord, et c'est là l'essentiel, il avait un caractère supplétif. La loi de 1938 proposait aux copropriétaires un statut cohérent. Mais ils étaient libres de l'écarter, en organisant la copropriété sur d'autres bases, par exemple, celle d'une société de gestion, à la condition toutefois que le système adopté fût propre à triompher des résistances individuelles.

Par ailleurs, les travaux préparatoires et notamment le rapport de M. Cautru avaient fait ressortir le désir certain du législateur de sauvegarder, dans toute la mesure du possible, les droits individuels au sein d'une organisation communautaire. La jurisprudence devait par la suite s'en inspirer pour déterminer restrictivement les pouvoirs des assemblées générales.

C. - ÉVOLUTION DE LA COPROPRIÉTÉ

La loi de 1938 a, dans son ensemble, fort bien répondu à ce qu'on attendait d'elle, malgré son laconisme peut-être parfois excessif. Mais dans un monde sans cesse en marche, avide de progrès, et soumis à une technique de plus en plus évoluée, notamment dans le domaine de la construction, quelle législation pourrait rester immuable ?

Les législateurs de 1938 — et ils s'étaient pourtant montrés révolutionnaires — avaient conçu la copropriété à l'échelle grenobloise. Le statut qu'ils avaient élaboré était et serait encore sans doute valable pour des immeubles de moyenne importance, divisés entre un petit nombre de copropriétaires se connaissant bien, et capables de résoudre ensemble leurs problèmes, sans recourir à l'intervention des tribunaux.

Mais depuis la loi du 21 juillet 1950 instituant les premières mesures d'aide à la construction, un phénomène nouveau s'est produit : la création des ensembles immobiliers expressément prévue par l'article 80 de la loi du 7 février 1953 (page 1263 du J.O.R.F.). À la copropriété ancienne dite communément « verticale » s'est ajouté une forme nouvelle de beaucoup plus importante : la copropriété dite « horizontale ».

On a vu s'élever aux abords des grandes cités, à un rythme rapide, encore qu'insuffisant, des groupes d'habitations composés de plusieurs bâtiments ou corps de bâtiment et divisés en milliers de lots. Cette forme nouvelle et véritablement collective de propriété immobilière a provoqué la curiosité des sociologues qui, au cours de colloques tenus à l'Unesco, ont envisagé sous leurs divers aspects les problèmes sociaux, humains et même moraux soulevés par la copropriété horizontale.

À leur tour, les juristes se sont penchés sur la question. On n'administre pas une cité comme un immeuble. Dans les grands ensembles, en raison de la multiplicité des copropriétaires, se forment parfois des coalitions d'intérêts opposés, impropres à faciliter la gestion. Les syndics professionnels eux-mêmes, malgré leurs mérites ont eu quelque peine à s'habituer à l'administration de groupes d'un tel volume, ce qui les a contraints à une réorganisation des structures juridiques et comptables de leurs cabinets.

D. — CRITIQUES FORMULÉES CONTRE LA LOI DE 1938

De là à penser que la loi du 28 juin 1938 était périmée, il n'y avait qu'un pas à franchir. Peut-être eut-on pu songer à légiférer spécialement pour les grands ensembles, qui ont, dans le domaine de la copropriété, un caractère propre ? Peut-être eut-il été préférable de les soumettre à une organisation particulière adaptée à leur masse même ? On a préféré mettre en cause en sa totalité la loi du 28 juin 1938. Que lui reprochent ses détracteurs ?

Les critiques formulées contre elle ont été exposées notamment dans un congrès tenu à Caen en 1960 par les administrateurs de biens, syndics de copropriété. Elles sont les suivantes, partiellement reproduites d'ailleurs, dans l'exposé des motifs de la proposition de loi.

D'abord, le système de la loi de 1938 ne permet pas une administration progressive de la copropriété. Les tribunaux interprétant strictement les termes de l'article 9 de cette législation, ont, en effet, décidé que tout embellissement nouveau ne pouvait être voté qu'à l'unanimité des copropriétaires. Or, en pratique — et spécialement dans les grands ensembles — cette unanimité est impossible à réunir. Il suffit d'un abus de minorité pour paralyser toute initiative, même souhaitée par la quasi-totalité des copropriétaires et bénéfique pour l'immeuble. De ce fait, la copropriété risque, au lieu d'être un facteur de progrès, de devenir un instrument de routine.

Ensuite, le syndic manque d'autorité, d'abord parce que sa situation juridique vis-à-vis de la copropriété est insuffisamment précisée par le texte. D'autre part, ce dernier prévoit sa nomination et sa révocation à l'insuffisante majorité des voix présentes ou représentées à une assemblée générale. Il en résulte que le syndic court le risque d'une révocation sans raison valable et ne peut, de ce fait, assurer d'une façon stable ses fonctions. Il ne dispose pas davantage de l'ascendant nécessaire pour suggérer aux copropriétaires les solutions susceptibles de résoudre les difficultés dans lesquelles ils se débattent, trop souvent il faut bien le dire, faute d'avoir été suffisamment préparés à leur rôle nouveau, aux responsabilités qui en découlent, et d' avoir pris conscience de la solidarité qui doit exister entre eux.

Le fonctionnement des copropriétés est en outre paralysé par le problème des charges impayées. Trop de copropriétaires, par mauvaise volonté, négligence, ou quelquefois impécuniosité, ne s'acquittent pas de leurs dettes en temps voulu. Or, les syndics ne peuvent impunément — surtout dans les grands ensembles immobiliers — se faire les banquiers de la copropriété. Pourtant, les garanties de recouvrement instituées par la loi du 28 juin 1938 se sont, à l'expérience, avérées d'un maniement trop lourd, notamment l'hypothèque légale entourée par le législateur d'un excessif formalisme. De là, l'idée de nombreux praticiens d'alléger les procédures en matière de copropriété.

Enfin, pour les spécialistes, la clause compromissoire ou d'arbitrage paraît condamnée. Les auteurs de la loi de 1938 avaient fondé sur elle les plus grands espoirs. Ils ont été déçus. Sur ce point, la rédaction de l'article 8 de la loi du 28 juin 1938 était défectueuse. À la prendre à la lettre, on eut pu songer à confier à des arbitres le soin de trancher de problèmes de propriété. Les tribunaux se sont élevés contre une telle interprétation. Pratiquement, ils ont réduit à une peau de chagrin la compétence de la juridiction arbitrale. Cette attitude leur a été facilitée par la répugnance des copropriétaires à faire confiance aux arbitres et leur désir d'être jugés par les tribunaux de droit commun. Dans ces conditions, à quoi bon maintenir l'arbitrage qui, au lieu d'éviter des difficultés, provoque de nouveaux litiges ?

II. — Le projet de loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

C'est à ces préoccupations, d'ailleurs dans l'ensemble légitimes, que répond le projet de loi présenté par le Gouvernement, voté par l'Assemblée Nationale à sa séance du 22 avril 1965 et transmis au Sénat.

A — NÉCESSITÉ DE FORMULER EN MATIÈRE DE COPROPRIÉTÉ DES DÉFINITIONS CLAIRES ET PRÉCISES

La copropriété est une situation juridique complexe, puisque dans un immeuble divisé il existe deux catégories de droits : les droits privatifs sur chaque lot, les droits indivis sur les parties communes, ces deux droits étant soudés en un seul : le droit de copropriété.

Au souci d'une précision juridique répond pour sa plus grande partie le chapitre I du projet intitulé « Définition et organisation de la copropriété ». Effectivement, le texte proposé est plus explicite que celui de 1938, puisqu'après avoir, dans ses articles 2 à 4, spécifié ce que l'on doit entendre par propriété privative et propriété indivise, il détermine les attributs qui y sont attachés. Le projet a, en outre, le mérite de mettre en lumière la notion juridique du « lot » préférable aux termes incertains « d'étages ou appartements ».

Ceci dit, quelques observations s'imposent.

1° Les grands ensembles.

Aux termes de l'article premier (alinéa 2), la loi s'applique « à défaut de convention contraire créant une organisation différente... aux ensembles immobiliers... ». Sous réserve de cette part laissée à la liberté contractuelle, on peut légitimement se demander si les dispositions du projet sont parfaitement propres à assurer la gestion des grands ensembles. La création de syndicats secondaires de bâtiment est certes un palliatif, mais un palliatif insuffisant.

N'est-ce pas implicitement ce que reconnaissait M. Zimmermann, lorsqu'il écrivait dans son rapport : « Le projet, bien qu'il déclare le statut applicable aux ensembles immobiliers, dont il donne une définition plus précise, n'apporte, à première vue, pas d'innovation fondamentale pour aider à résoudre ces problèmes ». Il ajoutait, il est vrai : « Il ne s'agit, cependant, que d'une apparente omission ».

Cependant, le projet n'est pas absolument convaincant et le rapporteur, devant l'Assemblée Nationale, admettait lui-même « qu'un avenir prochain contraindra sans doute le législateur à donner aux grands ensembles un statut particulier, qui débordera vraisemblablement le domaine du droit privé ». Sous cet angle, on peut, encore une fois, se poser la question de savoir s'il n'eût pas été plus opportun d'envisager d'ores et déjà une réforme profonde du statut des grands ensembles. Pourquoi légiférer aujourd'hui pour légiférer à nouveau demain ? La législation a, elle aussi, besoin d'un minimum de stabilité* On ne saurait rester passif devant l'existence de plus en plus fréquente d'ensembles immobiliers où coexistent 5.000 ou 8.000 copropriétaires. Comment administrer de tels groupes selon les formes classiques et, notamment, y maintenir dans toute sa pureté originaire le régime des assemblées de copropriété ? On risque, d'abord, de se heurter à des obstacles matériels, notamment à celui de convoquer des milliers de personnes ou encore de trouver des salles suffisamment vastes pour les réunir toutes. Mais la difficulté majeure est celle de faire correctement fonctionner la loi majoritaire dans de tels groupements.

Dans quel sens aurait-on pu tenter de trouver une solution à ce problème délicat en l'état actuel de notre droit privé ? Probablement dans la création de syndicats secondaires, solution aperçue par les auteurs du projet, mais qu'ils n'ont ni traitée avec toute la rigueur nécessaire ni approfondie. Dans un système plus cohérent, l'existence de syndicats secondaires pourrait être rendue obligatoire dès la mise en copropriété, lorsqu'un immeuble comporte plusieurs bâtiments, divisés eux-mêmes en un certain nombre de lots principaux : cinquante, par exemple.

Ce syndicat secondaire serait doté obligatoirement d'un conseil syndical. Les copropriétaires de chaque bâtiment seraient représentés obligatoirement aux assemblées du syndicat principal par ce conseil syndical. L'assemblée générale du syndicat principal se composerait ainsi seulement de membres des conseils syndicaux des divers bâtiments qui disposeraient d'un nombre de voix proportionnelles à celles affectées par le règlement de copropriété à chaque bâtiment.

C'est là, en l'état actuel du projet une vue très générale et futuriste. Un problème complexe, de par sa nature même, nécessiterait à lui seul une étude approfondie, à laquelle il est actuellement trop tard pour se livrer. L'urbanisme aurait, à son tour, son mot à dire dans une telle entreprise et il serait souhaitable que le plan de masse fut, à l'origine, conçu de telle sorte que la division du sol fut toujours possible afin de permettre la création de nouvelles copropriétés de plus faible envergure.

….

Conclusions

La loi du 28 juin 1938 : L'article 5 reprenait la totalité de l'article 664 du Code civil et « améliorait » ce dernier.

La loi du 10 juillet 1965 : Elle n'est pas plus adaptée que celle du 28 juin 1938 concernant la « copropriété horizontale » qui serait soit un groupe d'immeubles bâtis (premier alinéa, ou I actuel, ou second alinéa ou II actuel) en confondant ou mélangeant bâtiments collectifs et groupes de maisons individuelles que sont les lotissements.

Constatations : Il découle, de ce qui précède et des rapports de M. ZIMMERMANN et M. VOYANT, que le second alinéa de l'article 1^er (II actuel) de la loi du 10 juillet 1965 serait ambigu et aurait été, pour le moins, bâclé.

Tentatives pour y remédier : Le législateur a créé, via le Code de l'urbanisme, les Associations Foncières Urbaines, AFULibres en particulier, qui « mélangent », à l'intérieur de leurs périmètres, des lots « fonciers » sur lesquels sont édifiés des bâtiments ou groupe de bâtiments collectifs et des lots « fonciers » sur lesquels sont édifiées des constructions telle une maison individuelle.

13/02/2023

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Programme de maisons individuelles

1 - RAPPEL LIMINAIRE DU MODIFICATIF N° 1 :

Il a consisté à subdiviser le lot n° 1, comme prévu à l'article 1 du règlement de copropriété rappelé dans l'article « Présentation », après que la S.C.I.C. « LA RÉSIDENCE GRADIGNAN LOUSTALOT » ait vendu le lot n° 1 viabilisé à la S.C.I.C. GRADIGNAN LOUSTALOT I ; l'acte notarié ayant été dressé le 26 mai 1966 c'était la loi du 10 juillet 1965, dans sa version originelle (page 5950 du J.O.R.F.), qui s'appliquait pour les bâtiments collectifs et qui avait abrogé, par son article 48, le chapitre II de la loi du 28 juin 1938.

Cette soi-disant subdivision n'en était pas une puisque l'on passait d'une parcelle (lot) délimitée dans un plan de masse originel (plan rappelé dans le descriptif des lots dans l'article « Présentation » dont nous n'avions pas pu obtenir une copie) avec un droit de construire (partie privative) ; ce qui correspondait à la définition faite dans l'article 206 de la loi ELAN :

I.-L'article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est ainsi modifié :
1° A la fin du premier alinéa, les mots : « comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes » sont supprimés ;
2° Après le même premier alinéa, sont insérés trois alinéas ainsi rédigés :
« Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.
« Ce lot peut être un lot transitoire. Il est alors formé d'une partie privative constituée d'un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser sur une surface déterminée du sol, et d'une quote-part de parties communes correspondante.
« La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété. »

2 - MODIFICATIF N° 2 :

Suite à un acte notarié du 6 juin 1967 (partie manuscrite 2 : AR 237 point 7 ; 6^ème page du relevé) les lots 2 et 3 ont été supprimés (numéros d'ordre) et remplacés par le lot 5 pour un programme de maisons individuelles.

Ce qui impliquait la « disparitions de la S.C.I.C. LOUSTALOT III, qui était « intégrée » à la S.C.I.C. LOUSTALOT II.

OBJET DU MODIFICATIF N° 2 :

Le règlement de copropriété de base répartit l’ensemble immobilier dénommé « LA RÉSIDENCE GRADIGNAN LOUSTALOT » en quatre lots numérotés de 1 à 4, selon un plan de masse.

Les modifications décidées et apportées à ce plan de masse ont pour effet de supprimer les constructions prévues audit plan sous les sigles UV1 (bâtiments A.B.C.D.F. et parkings) et UV3 (bâtiments L.M.N.O.P. et parkings) formant respectivement les lots n° 2 et 3 dans la copropriété « LA RÉSIDENCE GRADIGNAN LOUSTALOT » et l’adoption en remplacement, d’un programme de maisons individuelles.

Cette modification a fait l’objet d’un Accord Préalable rectificatif n° 48 434 délivré par Arrêté Préfectoral en date du 24 mars 1967.

L’étude des millièmes affectés à ce programme de maisons individuelles, en tenant compte des surfaces habitables des maisons, des surfaces pondérées des locaux annexes, des surfaces pondérées des jardins devant faire l’objet d’un droit de jouissance privatif, a permis de conserver la quote-part des parties communes générales de l’immeuble affectée précédemment aux constructions prévues sous les sigles UV1 et UV3 faisant l’objet respectivement des lots n° 2 et 3.

Pour tenir compte de ces modifications, il convient donc de :

Supprimer les lots n° 2 et 3

Remplacer ces deux lots par la création d’un nouveau lot unique, de copropriété, portant le n° 5 et représentant la même quote-part de millièmes dans la propriété des parties communes générales de l’immeuble que celle des deux lots supprimés, ensemble.

Article 1 : DÉSIGNATION GÉNÉRALE DE L’IMMEUBLE

Le dit ensemble immobilier comprendra :

1° Cinq immeubles collectifs soit :

Bâtiment G élevé sur sous-sol, rez-de-chaussée et 7 étages et comprenant 32 appartements.

Bâtiment H élevé sur sous-sol, rez-de-chaussée et 3 étages et comprenant 36 appartements.

Bâtiment I élevé sur sous-sol, rez-de-chaussée et 3 étages et comprenant 24 appartements.

Bâtiment J élevé sur sous-sol, rez-de-chaussée et 3 étages et comprenant 24 appartements.

Bâtiment K élevé sur sous-sol, rez-de-chaussée et 3 étages et comprenant 36 appartements.

L’ensemble sus désigné a fait l’objet de :

Pour les 152 logements, d’un accord préalable n° 48 434 délivré par Arrêté Préfectoral le 28 mai 1963, d’un Permis de Construire délivré par Arrêté Préfectoral le 28 décembre 1963 et renouvelé par Arrêté Préfectoral le 26 janvier 1965.

Pour les maisons individuelles, d'un accord préalable rectificatif n° 48 434 délivré par Arrêté Préfectoral en date du 24 mars 1967.

Article 2 : DIVISION DE L'IMMEUBLE

L'immeuble objet des présentes est divisé en 3 lots

Lot n° 1 : Les 32 658/100 000^èmesde l’ensemble des parties communes générales de l’immeuble et le droit d’édifier les constructions prévues au plan de masse ci-annexé sous le sigle U.V.2. (bâtiments G.H.I.J.K. et parkings) celui de réaliser les travaux de V.R.D. et branchements y afférents ainsi que les quote-part des ouvrages et locaux communs compris dans d’autres constructions et qui s’avèreraient nécessaires et de tous biens et droits pouvant constituer l’accessoire ou l’annexe des dites constructions.

Lot n° 4 : Les 3 818/100 000^èmesde l’ensemble des parties communes générales de l’immeuble et le droit d’édifier les constructions prévues au plan de masse ci-annexé sous la dénomination « Centre Commercial » celui de réaliser les travaux de V.R.D. et branchements y afférents ainsi que les quote-part des ouvrages et locaux communs compris dans d’autres constructions et qui s’avèreraient nécessaires et de tous biens et droits pouvant constituer l’accessoire ou l’annexe des dites constructions.

Lot n° 5 : Les 63 524/100 000^èmesde l’ensemble des parties communes générales de l’immeuble et le droit d'édifier les construction prévues au plan de masse sous la dénomination « Maisons individuelles », parkings ou garages correspondants, celui de réaliser les travaux de V.R.D. et branchements y afférents, ainsi que la quote-part des ouvrage et locaux communs compris dans d'autres constructions et qui s'avèreraient nécessaires et de tous biens et droits pouvant constituer l'accessoire ou l'annexe des dites construction.

Article 5 - DISTINCTION ENTRE LES PARTIES PRIVÉS ET LES PARTIES COMMUNES

L'ensemble immobilier dont il s'agit, divisé comme il a été dit ci-dessus en trois fractions nommées lots, comprend :

des parties à l'usage commun entre les copropriétaires (lapsus !) de ces trois lots ;

des parties à l'usage privé de chacun des copropriétaires (lapsus !) de ces lots, lesquels pourront les subdiviser ainsi qu'il sera dit ci-après

1 - Parties communes entre les copropriétaires (lapsus !) de ces trois lots :

La totalité du sol ;

Les murs de clôture non mitoyens des cours et jardins. Étant ici précisé que les cours et jardins devant faire l'objet d'un droit de jouissance privatif ne pourront en aucun cas, être fermés de clôtures autres que celles prévues au plan de masse et au dossier d'accord préalable (clôtures vertes).

2 - Parties privées :

La désignation des parties communes et des parties privatives que le propriétaire de chacun des lots 1, 4 et 5 aura le droit de déterminer en vue de la division en fractions de son lot, sera établie dans un État Descriptif de Subdivision propre à chacun de ces lots, et dans le modificatif au règlement de copropriété correspondant.

Le plan de masse en lien avec les lots 1 et 5 c'est le plan de masse général qui sera déposé, le 4 juin 1969, aux minutes du notaire lors du modificatif n° 4 (partie manuscrite 2 : AR 237 point 10 ; 9^ème page du relevé) et remis à tous les premiers acquéreurs des lots ; les trois premières feuilles correspondent, de gauche à droite, à la partie supérieure du plan et les trois suivantes (4 à 6), toujours de gauche à droite, à la partie inférieure du plan ; cet exemplaire, que nous a remis M. Lucien DUMONT, c'est celui qui a été renseigné lorsque la Commune à repris, dans son domaine public, la voirie (partie manuscrite 2 : AR 824 point 1 ; 31^ème page du relevé) de l'ensemble pavillonnaire qui deviendra LOUSTALOT VILLAGE (voir l’historique).

Le plan de masse en lien avec le lot 4 c'est un plan postérieur qui fait apparaitre le lot n° 4 dont le projet avait été abandonné au vu de la copie, au format réduit, du plan de masse général remise lors des mutations ultérieures et de l’actuel cadastre.

Au vu de ces deux premiers points l'on constate que le modificatif n° 2 était plutôt conséquent, nonobstant qu'il a eu comme résultat l'abandon des projets du centre commercial et du groupe scolaire, comme le « démontre » le plan de masse définitif. Il aurait dû être considéré comme étant, en réalité, un nouveau permis de construire, comme l'a caractérisé dans un arrêt postérieur, à la date de la délivrance du dit modificatif n° 2 (24 mars 1967), le Conseil d'État le 8 février 1999 (n° 171946). Cet « oubli » aurait été fréquent puisqu'en 1967 l'une des priorités était toujours la (re)construction pour le Ministère de l'Équipement (1966), qui avait succédé au Ministère de la Construction (1958), lui-même au Ministère de la Reconstruction et du Logement (1955) et ce dernier à l'originel Ministère de la Reconstruction et de l’Urbanisme (1944). Normalement ce modificatif aurait dû faire l'objet de trois permis de construire distincts : un pour les bâtiments collectifs, un pour le programme de maisons individuelles et un pour le centre commercial.

3 - MODIFICATIF N° 3 :

Suite à un acte notarié du 5 avril 1968 (partie manuscrite 2 : AR 237 point 9 ; 9^ème page du relevé) le lot 5 a été subdivisé et remplacé par les lots n° 501 à 578 après que la S.C.I.C. « LA RÉSIDENCE GRADIGNAN LOUSTALOT » ait vendu les lots, viabilisés non construits, 501 à 577 à la S.C.I.C. GRADIGNAN LOUSTALOT II (première fiche manuscrite, concernant le lot n° 501, du relevé du SPF).

OBJET DU MODIFICATIF N° 3 :

Article 1 - Le présent modificatif a pour objet

De supprimer le lot n° 5 de l'état descriptif de division établi dans le règlement de copropriété et de le remplacer par les lots numérotés de 501 à 578 inclus.

De répartir entre les nouveaux lots, les droits et obligations du propriétaire du lot n° 5 ainsi que les charges communes générales qui incombent et qui sont définies dans l'article 5 du règlement de copropriété.

De déterminer les parties des immeubles ci-après désignés qui seront affectés à l'usage exclusif de chacun des copropriétaires (lapsus !) des nouveaux lots, dites « parties privées » et celles qui serviront à l'usage collectif de ces copropriétaires dites « parties communes » et qui se trouvent en état d'indivision forcée.

De déterminer les charges communes spéciales incombant à chaque lot de copropriété (lapsus !) et de régler entre les copropriétaires (lapsus !) des immeubles, les rapports de voisinage et de copropriété.

Article 2 - État descriptif de division

Modification de l'état descriptif de division de l'ensemble(?) situé dans la Commune de GRADIGNAN lieu dit « Saint-Albe », en bordure de la route départementale n° 109 en ce qui concerne le lot n° 5.

Il a été déposé au rang des minutes de Maître MASSIE, notaire à GRADIGNAN (Gironde), le modificatif n° 2 du règlement de copropriété d'un immeuble situé dans la Commune de GRADIGNAN, au lieu dit « Saint-Albe », en bordure de la route départementale n° 109 ainsi que l'état descriptif de division de cet immeuble en trois lots (1. 4. 5.) représentant ensembles les cent millièmes des parties communes générales et de la propriété du sol (?).

ANNULATION DU NUMÉRO D'ORDRE DU LOT N° 5 :

Le numéro d'ordre de ce lot (CINQ) est annulé et sera remplacé par ceux qui seront ci-après créés pour représenter le même lot d'origine et le même total de la propriété du sol (?), soit 63 524/100 000^èmes, observation étant faite que les numéros 467 à 500 inclus, ne seront pas utilisé en prévision de besoins futurs.

Article 3 - Nombre de lots créés en remplacement du lot n° 5 d'origine

1 - Soixante-quatorze maisons individuelles d'un niveau chacune avec parcelles privatives ainsi réparties :

onze maisons de trois pièces principales dont une avec garage-cellier attenant et dix avec garage-cellier séparé ;

vingt-sept maisons de quatre pièces principales dont deux avec garage-cellier attenant, vingt-trois avec garage-cellier séparé et deux avec garage-cellier hors parcelle.

trente-six maisons de cinq pièces principales dont dix-sept avec garage-cellier attenant et dix-neuf avec garage-cellier séparé.

2 - Trois garages-celliers privatifs.

3 - Une surface réservée destiné à la construction de maisons individuelles, garages correspondants, soit : un lot.

4 - Les voies de circulation, les emplacements de parkings, les réseaux divers, espaces verts et équipements communs nécessaires.

Le tout, tel qu'énoncé, comprenant soixante-dix-huit lots (78).

Article 4 - Division de l'immeuble

L'ensemble immobilier est divisé en soixante-dix-huit lots. La numérotation de ces lots, leur nature, la répartition entre eux des droits et charges communes figurent dans l'état descriptif de subdivision et dans le tableau récapitulatif ci-dessous.

...

Article 6 - Désignation des lots

La désignation de ces lots est établie ci-après. Elle comprend pour chacun d'eux l'indication des parties privées faisant l'objet d'une propriété exclusive et particulière, l'indication de la parcelle faisant l'objet d'un droit de jouissance privatif et une quote-part dans la propriété des parties communes générales de l'immeuble.

Cette quote-part est exprimée en cent millièmes (100 000^èmes).

ÉTAT DESCRIPTIF DE SUBDIVISION PUIS DE DIVISION DANS LE RÉCAPITULATIF :

(L'on ne fera que désigner le premier lot.)

Lot 501 : Une maison individuelle de 4 pp, garage-cellier, parcelle de 611 m² et les cinq cent quarante trois cent millièmes des parties communes générales de l'immeuble.

Article 7 - Tableau récapitulatif des lots

Pour satisfaire à l'article 71 du décret du 14 octobre 1955, modifié par le décret du 7 janvier 1959, il est établit ci-dessous le tableau d'ensemble du partage de l'immeuble ci-dessus désigné, objet du présent état descriptif de division.

L'article 71 du décret n° 55-1350 à été abrogé et remplacé par les articles 71-1 à 71-13.

Article 71-1 :

L'état descriptif de division, prévu à l'article 7 du décret du 4 janvier 1955 susvisé, peut être contenu soit dans un acte spécialement dressé à cet effet, soit dans un règlement de copropriété ou un cahier des charges concernant, en outre, l'organisation de la gestion collective, soit dans tout autre acte ou décision judiciaire. Un seul état descriptif doit être établi lorsque plusieurs bâtiments ou groupes de bâtiments pouvant faire l'objet de copropriétés particulières sont édifiés sur un sol dont la propriété est placée globalement sous le régime de l'indivision forcée.

L'état descriptif doit identifier l'immeuble auquel il s'applique, opérer une division en lots et attribuer un numéro à chaque lot.

Article 71-2 :

Un lot est formé par toute fraction d'immeuble sur laquelle s'exercent ou peuvent s'exercer des droits réels concurrents, y compris la quote-part des parties communes, si elle existe et si elle est déterminée.

Constitue une fraction au sens de l'article 7 du décret du 4 janvier 1955 susvisé :

a) Pour les bâtiments, chaque local principal (appartement, boutique, local à usage commercial, professionnel ou industriel, etc.) et chaque local secondaire (chambre de service, cave, garage, grenier, etc.) ;

b) Pour les terrains non bâtis, chaque portion de terrain sur laquelle est réservé un droit réel privatif ou chaque portion destinée à faire l'objet d'une inscription ou d'une mention en marge d'une inscription. Dans ce dernier cas, le surplus de l'immeuble constitue également une fraction.

Article 71-3 :

Chaque fraction doit être identifiée par son emplacement, lui-même déterminé par la description de sa situation dans l'immeuble ou par référence à un plan ou croquis annexé à la minute de l'acte ou de la décision judiciaire, dont une copie est jointe à la requête. Lorsque la fraction dont il s'agit est située dans un bâtiment, sa situation est définie par l'indication de l'escalier, de l'étage, de l'emplacement dans l'étage et par l'indication du bâtiment dont fait partie le local décrit quand l'immeuble comprend plusieurs bâtiments.

Article 71-4 :

Les lots font l'objet d'un numérotage continu dans une série unique à partir de l'unité. Lorsque l'immeuble est constitué par plusieurs bâtiments ou corps de bâtiments, les lots peuvent faire l'objet d'un numérotage continu dans des séries successives affectées à chacun d'eux à partir de nombres séparés par des intervalles convenables.

Les numéros désignant les lots nouveaux sont pris à la suite des numéros existants dans la série unique ou dans l'une des séries successives.

Dans tout état descriptif de division établi après la suppression d'un état descriptif antérieur, dans tout acte modificatif d'un état descriptif de division préalablement inscrit, en cas de division ou de réunion de copropriétés existantes, le numérotage des lots ne doit reprendre aucun des numéros précédemment attribués.

Article 71-5 :

L'état descriptif est résumé obligatoirement dans un tableau incorporé à l'acte lui-même ou annexé à celui-ci et comportant les colonnes suivantes dans la mesure de l'existence des éléments correspondants :

a) Numéro du lot, dans l'ordre croissant des numéros ;

b) Bâtiment ;

c) Escalier ;

d) Étage ;

e) Nature du lot ;

f) Quote-part des parties communes.

Ce tableau, qui doit figurer dans l'extrait ou l'expédition, déposé au service de la publicité foncière, est reproduit par ce service au fichier immobilier.

Article 71-6 :

Toute modification, soit de l'immeuble auquel s'applique l'état descriptif, soit des lots, doit être constatée par un acte modificatif de l'état descriptif.

L'acte modificatif doit rectifier, suivant le cas, la désignation de l'ensemble de l'immeuble ou le numérotage des lots.

Si la modification résulte de l'acquisition de parties communes entraînant changement d'emprise, il n'y a pas lieu, lorsque la déclaration mentionnée au deuxième alinéa de l'article 16-1 n'a pas été déposée ou s'est révélée inexacte, à création de lots particuliers sur les parties communes acquises pour le seul motif que ces dernières sont grevées de droits distincts ou ne sont grevées d'aucun droit.

Si la modification consiste en une subdivision d'un lot, l'acte modificatif attribue un numéro nouveau à chacune des parties du lot subdivisé, lesquelles forment autant de lots distincts. Toutefois, hors les cas où l'acte modificatif constate la réunion ou la division de copropriétés existantes, lorsque la modification ne porte que sur la quote-part des parties communes incluses dans les lots intéressés, il n'y a pas lieu à attribution d'un nouveau numéro.

La réunion de plusieurs lots pour former un lot nouveau ne peut donner lieu à la création d'un lot désigné par un seul numéro que si les lots réunis ne sont pas grevés, lors de la modification du titre de propriété, de droits ou charges différents publiés au fichier immobilier.

Les numéros désignant les lots nouveaux sont pris conformément au deuxième alinéa de l'article 71-4.

Lorsque l'acte modificatif constate la réunion ou la division de copropriétés existantes, le numérotage des lots de la ou des copropriétés nouvelles ne doit reprendre aucun des numéros précédemment attribués.

Article 71-7 :

L'acte modificatif est résumé obligatoirement dans un tableau identique à celui prévu à l'article 71-5 mais limité aux lots modifiés et indiquant en outre dans une colonne supplémentaire :

a) En regard de chaque lot nouveau les numéros des lots modifiés dont les lots nouveaux sont issus ;

b) Et en regard des lots modifiés les numéros des lots nouveaux issus de la modification.

En cas de modification ne portant que sur la quote-part de parties communes comprises dans un lot de copropriété et ne donnant pas lieu à attribution d'un nouveau numéro, le tableau annexé à l'acte modificatif indique seulement dans la colonne supplémentaire la quote-part désormais comprise dans les lots modifiés.

En toute hypothèse le tableau doit figurer dans l'extrait ou l'expédition déposé au service de la publicité foncière.

Comme nous l'avons déjà soulevé dans l'article Présentation l'on a bien à faire à un charabia notarié qui dit tout et son contraire en magouillant, comme dans cette embrouille de cour de récréation, pour prétendre que copropriété = ensemble immobilier, c'est à dire que dans la version initiale de la loi du 10 juillet 1965 l'alinéa 1^er de l'article 1^er = l'alinéa 2^sd de l'article 1^er... et surtout inspiré par les trois premiers articles de la loi du 28 juin 1938.

L'immeuble c'est le terrain d'assiette de l'ensemble immobilier reconnu dans l'article 4 (Division de l'immeuble ci-dessus) et c'est bien un terrain auquel s'applique l'état descriptif de division (article 71-1 du décret n° 55-1350) qui désigne comme fraction/portion d'immeuble (article 71-2 du décret n° 55-1350) une parcelle de x m².

Une maison individuelle n'est pas une fraction d'immeuble contrairement à un appartement d'un immeuble/bâtiment collectif !

L'article 2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, qui est sans équivoque et qui renvoie aux articles 71-1 à 71-13 du décret n° 55-1350, prouve cette manipulation (maison individuelle = fraction d'immeuble) du rédacteur de ce soi-disant règlement de copropriété.

D'ailleurs il a été obligé de rédiger un nouveau modificatif ci-dessous ; mais il est plus qu'évident qu'il n'aurait pas compris pourquoi on lui disait de le faire, c'est à dire d'inclure l'assise de la maison dans la surface (contenance de la parcelle).

Dans son optique primaire l'assise de la maison était une partie privative et le reliquat de la parcelle une partie commune et dans sa seconde optique la totalité de la parcelle était une partie commune alors que l'EDD s'appliquait à un terrain.

Les maisons individuelles construites (édifiées) sur chacune des parcelles (lots), dont leur contenance est indiquée sur leur fiche particulière (première feuille manuscrite du relevé du SPF) sont, par droit d'accession (articles 544, 546, 551 et 552 du Code civil), la propriété exclusive de chacun des propriétaires de ces parcelles.

Cour de cassation le 13 novembre 2012 pourvoi n° 11-23.166 :

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu que l'état descriptif de division dressé seulement pour les besoins de la publicité foncière n'ayant pas de caractère contractuel, la cour d'appel qui a, sans dénaturation, retenu que l'état descriptif de division du 11 janvier 1979 ne déterminait pas les parties communes affectées aux quatre lots qu'il créait, en a exactement déduit, sans être tenue de procéder à une recherche non demandée, que ce document ne pouvait à lui seul entraîner l'application, aux parcelles litigieuses, du statut de la copropriété régi par l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Rappel du 1° de l'article 2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 :

Le règlement de copropriété peut également comporter :

1° L'état descriptif de division de l'immeuble, établi conformément aux dispositions des articles 71-1 à 71-13 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 modifié ;

Cour de cassation le 8 avril 2014 pourvoi n° 13-11.633 :

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le second moyen, pris en ses trois premières branches, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant exactement retenu que l'état descriptif de division est un document qui détermine, localise et identifie les lots en tant qu'immeuble ou fractions d'immeubles, objet d'un droit de propriété, et qui, ne présentant pas de caractère contractuel, n'a pas à être soumis à l'assemblée générale, et ayant relevé que le défaut de suivi de la numérotation des lots par l'absence de lot n° 5 était antérieur au nouveau règlement puisqu'il résultait de la division en 1964 du lot n° 5 initial en deux lots n° 21 et 22, affectés des tantièmes correspondant à l'ancien lot n° 5 et que l'impact de cette division sur la désignation du lot n° 16 avait été prise en compte, la cour d'appel, qui, appréciant souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve soumis à son examen, a retenu que cette modification de l'état descriptif de division avait été régulièrement publiée, a pu en déduire, sans dénaturer les deux règlements de copropriété ni modifier les termes du litige, que la comparaison de ces deux règlements mettait en évidence une absence de modification de l'état descriptif de division et de la composition des lots ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé

Étant entendu que, dans l'arrêt, « immeubles » signifie « lots » :

« Un arrêt de la Cour de cassation rendu avant la loi du 10 juillet 1965 avait retenu que l'appartement d'un copropriétaire, objet d'une propriété principale privative ayant pour accessoire une quote-part de copropriété des parties communes, constituait, dès l'origine, un immeuble distinct (Civ. 1^ère, 21 novembre 1955, JCP 1955) » ;

(Source : Rapport annuel 2003 de la Cour de cassation - page 319)

Quant au fait d'être contractuel ou non, la Cour de cassation reconnait implicitement qu'un état descriptif de division serait obligatoirement contractuel dans certains cas (absence d'un règlement de copropriété) :

3 décembre 2008 pourvoi n° 07-19.313

24 mars 2016 pourvoi n° 15-10.215

Un état descriptif de division, seul document obligatoire, ne détermine pas les parties communes mais seulement les parties privatives, qu'il localise, en tant que fractions d'immeubles : ce qui est le cas pour les fractions d'immeubles que sont les parcelles, sur lesquelles sont édifiées les maisons individuelles, identifiées dans l'état descriptif de division et repérées (localisées), suite au modificatif n° 4 ci-après, sur un plan de masse.

La Cour de cassation réaffirme que le terrain d'assiette (sol) d'un ensemble immobilier n'est pas en indivision (forcée) et ne peut donc pas être une partie commune.

4 - MODIFICATIF N° 4 :

Suite à un acte notarié du 19 juin 1969 (partie manuscrite 2 : AR 237 point 10 ; 9^ème page du relevé) les surfaces parcellaires des lots ont été modifiées.

OBJET DU MODIFICATIF N° 4 :

Le présent modificatif a pour objet de rectifier les surfaces parcellaires dont la jouissance constitue partie des lots numéros 501 à 574 et qui figurent dans les articles 6 et 7 du modificatif n° 3 du règlement de copropriété.

Il apparaît en effet, après l'établissement du modificatif n° 3 au règlement de copropriété :

qu'il est souhaitable(???) de mentionner dans l'état descriptif de subdivision(?) la surface totale des parcelles y compris les surfaces construites plutôt que la surface des jardins (ouf !)

que l'implantation définitive sur le terrain du tracé futur de la route départementale n° 109 entraine une modification de la surface de certaines parcelles. Cette situation est décrite dans la plan de masse daté du 4 juin 1969, déposé au rang des minutes de Maître MASSIE, notaire à GRADIGNAN. Ces modifications après examen, n'ont pas paru de nature à modifier la valeur des lots ni le nombre des cent millièmes qu'ils représentent (?).

ÉTAT DESCRIPTIF DE SUBDIVISION PUIS DE DIVISION DANS LE RÉCAPITULATIF :

(Nouvelle désignation du premier lot dans l'état descriptif de division.)

Lot 501, n° 1 s/plan : Une maison individuelle de 4 pp, garage-cellier, parcelle de 890 m² et les cinq cent quarante trois cent millièmes des parties communes générales de l'immeuble.

L'on constatera (partie manuscrite 2 : AR 237 seconde feuille de la Suite 8 ; page 24 du relevé) le descriptif du lot n° 501 : la colonne n° 3 donne l'ancienne contenance cadastrale (modificatif n° 3) ; la colonne n° 4 la vraie contenance cadastrale (890 m²) ; la colonne n° 5 la nature du lot « F4 » qui l'on verra, ci-dessous, suite au modificatif n° 6 deviendra « Pavillon » (partie manuscrite 2 : AR 237 seconde feuille de la Suite 10 et de la Suite 11 ; 28^ème à 30^ème pages du relevé) ; ce qui correspond bien à la fiche du lot n° 501 (partie manuscrite 1 : AR 237 Lot 5 01; 3^ème page du relevé) dont la totalité a été acquise à concurrence de moitié chacun des deux indivisaires (partie FIDJI pages 16 et 17 et 23 et 24 ; 64^ème, 65^ème, 71^ème et 72^ème pages du relevé).

Ces modification étaient tellement insignifiantes que le lot n° 506 amputé était devenu inconstructible ; il suffit de consulter la page six (la dernière) du plan de masse général pour le constater ; les lots indiqués (écrits) « 22 » et « 24 » sont les parcelles concernées (des pointillés délimitent l'amputation) ; la maison de cette indiquée « 22 » (n° 6 sur le plan) étant supprimée (croix en rouge).

LE LOT N° 578 : Que ce soit le modificatif n° 3 ou le modificatif n° 4 le lot n° 578 est bien désigné dans l'EDD comme une surface qui ne peut être qu'une « partie privative » :

Lot 578 : Une surface réservée destinée à l'édification de maisons individuelles, garages correspondants et les vingt neuf mille six cent deux cent millièmes des parties communes générales de l'immeuble.

L'IMMEUBLE EST BIEN UN TERRAIN ET NON PAS UN BÂTIMENT !

LES LOTS SONT BIEN DES PORTIONS DE TERRAIN ET NON PAS DES FRACTIONS DE BÂTIMENT !

5 - MODIFICATIF N° 6 :

Suite à un acte notarié du 28 juin 1971 (partie manuscrite : AR 237 point 12 ; 9^ème et 10^ème pages du relevé) le lot n° 578 a été subdivisé et remplacé par les lots n° 608 à 678 après que la S.C.I.C. LA RÉSIDENCE GRADIGNAN LOUSTALOT ait vendu ces lots, viabilisés non construits, à la S.C.I.C. GRADIGNAN LOUSTALOT II.

OBJET DU MODIFICATIF N° 6 :

Article 1 - Le présent modificatif a pour objet

De supprimer le lot n° 578 de l'état descriptif de division établi dans le règlement de copropriété et de le remplacer par les lots numérotés de 608 à 678 inclus.

De répartir entre les nouveaux lots, les droits et obligations du propriétaire du lot n° 578 ainsi que les charges communes générales qui incombent et qui sont définies dans l'article 5 du règlement de copropriété.

Article 2 - État descriptif de division

Modification du lot n° 578 de l'état descriptif de division de l'ensemble(?) situé dans la Commune de GRADIGNAN lieu dit « Saint-Albe ».

Il a été déposé au rang des minutes de Maître MASSIE, notaire à GRADIGNAN (Gironde), en particulier, un modificatif n° 3 au règlement de copropriété d'un immeuble situé dans la Commune de GRADIGNAN, au lieu dit « Saint-Albe », en bordure de la route départementale n° 109 ainsi que l'état descriptif de division de cet immeuble .

DÉSIGNATION DU LOT N° 578 :

Les 63 524/100 000^èmes, de l'ensemble des parties communes générales de l'immeuble et le droit d'édifier sur une surface réservée des constructions prévues au plan de masse sous la dénomination « maisons individuelles », des garages correspondants, celui de réaliser les travaux de V.R.D. et branchements y afférents ainsi que la quote-part des ouvrages et locaux communs(?) compris dans d'autres constructions et qui s'avèreraient nécessaires, et tous biens et droits pouvant constituer l'accessoire ou l'annexe desdites constructions.

ANNULATION DU NUMÉRO D'ORDRE DU LOT N° 578 :

Le numéro d'ordre de ce lot (CINQ CENT SOIXANTE DIX HUIT) est annulé et sera remplacé par ceux qui seront ci-après créés pour représenter le même lot d'origine et le même total de la propriété du sol (?), soit 29 602/100 000^èmes.

Article 3 - Nombre de lots créés en remplacement du lot n° 578 d'origine

1 - Soixante-sept maisons individuelles d'un niveau chacune avec parcelles privatives ainsi réparties :

seize maisons de trois pièces principales dont treize avec garage-cellier attenant et trois avec garage-cellier hors parcelle ;

trente maisons de quatre pièces principales dont vingt-huit avec garage-cellier attenant, une avec garage-cellier séparé et une avec garage-cellier hors parcelle.

vingt-et-une maisons de cinq pièces principales dont vingt avec garage-cellier attenant et une avec garage-cellier séparé.

2 - Quatre garages-celliers privatifs.

Le tout, tel qu'énoncé, comprenant soixante-et-onze lots (71).

Article 4 - Division de l'immeuble

L'ensemble immobilier est divisé en soixante-et-onze lots. La numérotation de ces lots, leur nature, la répartition entre eux des droits et charges communes figurent dans l'état descriptif de subdivision et dans le tableau récapitulatif ci-dessous.

ÉTAT DESCRIPTIF DE SUBDIVISION PUIS DE DIVISION DANS LE RÉCAPITULATIF :

(L'on ne fera que désigner le premier lot.)

Lot 608, n° 75 sur plan : Une maison individuelle de 4 pp, garage-cellier, parcelle de 473 m² et les quatre cent cinquante et un cent millièmes des parties communes générales de l'immeuble.

6 - CONCLUSIONS :

L'on peut constater que dans l'article 5 du règlement de copropriété (page 10) il y a contradiction, au vu des définitions des parties privées et des parties communes, dans les points « 1 » et « 3 » :

Définition :

des parties à l'usage privatif de chacun des (co)propriétaires de ces 149 lots ;

des parties à l'usage commun entre les (co)propriétaires des 149 lots (allées piétonnes, tennis, etc...) ;

Nota : ce qui exclut les parcelles composant les lots au vu des points 1 et 3

Point 1 (parties communes entre tous les copropriétaires) :

La totalité du sol (hors voirie cédée à la CUB en 1983 et 1988 et les placettes cédées à la commune en 2003) ;

Et d'une façon générale, toutes les parties qui ne seront pas affectées à l'usage particulier des copropriétaires et qui seront communes par la loi ou les usages ;

Nota : ce qui exclut les parcelles composant les lots (parties communes à usage privatif) définies au point 3 comme étant affectées à l'usage exclusif et particulier de chaque copropriétaire

Points qui ont plusieurs sens et qui doivent être interprétés comme en dispose le Code civil quelle que soit la version (depuis l’ordonnance n° 2016-131, du 10 février 2016, ou antérieure).

Sachant que les maisons ne sont pas des « parties » (fractions) d'immeuble, au sens de l’article 71-2 du décret du 14 octobre 1955, il résulte, si l'on se réfère à l'arrêt de la Cour de cassation du 7 janvier 2021 (pourvoi n°19-19.459), de cet article 5 (page 10) combiné avec l'état descriptif de division (3^ème partie pages 29 à 54) et des formalités 16 et 24 FIDJI du SPF (pages 16 et 23) que les parcelle décrites dans ce dernier sont des « parties privatives », propriété exclusive de chaque (co)propriétaire, ainsi que par droit d'accession (article 546 du Code civil) les maisons individuelle qui y sont édifiés.

Au vu de l'état descriptif de division, de la jurisprudence, du Code civil et du relevé du service de la publicité foncière (SPF) : La parcelle de 890 m², du lot 501 (modificatif n° 4) désigné et décrit ci-dessus, est obligatoirement une partie privative propriété exclusive d'un (co)propriétaire déterminé !

15/02/2022

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Suppression des projets concernant un groupe scolaire et un centre commercial et malgré tout vente d'un lot n° 4

Comme vu dans l'article Présentation l’ensemble immobilier « LA RÉSIDENCE GRADIGNAN LOUSTALOT » est un lotissement conformément à l’article 1^er du décret n° 58-1466 du 31 décembre 1958 qui fixait les règles d’urbanisme en vigueur à la date de la demande d’autorisation.

L’article 5 de ce décret disposant :

L’arrêté d’autorisation impose s’il y a lieu :

…

Une participation du lotisseur aux dépenses d’exécution des équipements publics correspondant aux besoins du lotissement et rendus nécessaires par sa création. Le préfet peut exiger que cette participation soit réalisée, en tout ou partie, sous forme de cession gratuite aux collectivités publiques de terrains qu’il désigne ;

L'affectation de certains emplacements, suivant un plan d’ensemble, à la construction de bâtiments destinés à la mise en place de l’équipement commercial et artisanal nécessaire au lotissement, ainsi qu’à l’installation de locaux professionnels compatibles avec l’habitation ;

Un groupe scolaire est un équipement public et dans le cas de « LA RÉSIDENCE GRADIGNAN LOUSTALOT » il correspondait aux besoins du lotissement, puisque 448 logements étaient prévus et le préfet a donc exigé la cession à titre gratuit d’une parcelle de terrain réservée à l’édification du groupe scolaire.

Ces 448 logements rendaient nécessaire un équipement commercial compatible avec l’habitation et c’est pour cette raison que l’arrêté d’autorisation a imposé le lot n° 4.

Sauf que le programme a été modifié avec l’accord du préfet et l’on est passé à 292 logements (152 appartements et 140 maisons individuelles), ne rendant plus, de ce fait, nécessaire la création d’un groupe scolaire et d’un centre commercial, ce qui n’exonérait pas « LA RÉSIDENCE GRADIGNAN LOUSTALOT » de céder gratuitement la parcelle de terrain initialement prévue ; en revanche elle n'avait plus à prévoir une parcelle de terrain (lot n° 4) pour créer un centre commercial... ce qui impliquait la disparition de la S.C.I.C. LOUSTALOT IV.

C’est la situation représenté dans le plan de masse général et dont l’historique est décrit dans l'article Gestion commune lot n° 1 et 5 :

La parcelle prévue pour le groupe scolaire a été déplacée et recentrée dans la partie sud (première et deuxième feuilles du plan de masse général) ; elle était composée d’une partie du lot n° 3 et du lot n° 4, dont le programme avait été abandonné et qui réapparait dans un nouveau plan de masse qui isole les maisons individuelles (lot n° 5), qui n’est qu'une copie du document d’arpentage du 29 février 1984 dressé par un géomètre (M. Pierre BROS) pour proposer à la Commune la reprise gratuite (don), dans son domaine public, de tous les espaces communs du lot n° 5.

Mais une autre clause, prévue dans l’accord préalable, imposait d’autres cessions :

De céder gratuitement à la commune de GRADIGNAN le terrain nécessaire à l’élargissement des voies conformément aux dispositions du plan d’urbanisme directeur de la Commune et l’aménagement de ces voix ; le dit terrain comprend :

d’une part une parcelle située en bordure de la route départementale n° 109 de CAYAC à PESSAC ;

d’autre part une parcelle située en bordure du chemin de LOUSTALOT.

Le plan de masse général, que nous donnons en lien, n’étant qu’une copie de l’original déposé aux minutes du notaire, ne fait pas apparaitre clairement ces cessions ; en revanche celui qui reprend le document d’arpentage du 29 février 1984 permet de les situer.

La parcelle située en bordure de la route départementale n° 109 se trouve dans la pointe en bas du plan de masse précité et est représenté par la partie arrondie au-dessus de l’allée MOZART et qui correspond à l’amputation (pointillés) des lots 506 (repère 6) et 509 (repère 9) indiqués (écrits) « 22 » et « 24 » (dernière feuille du plan de masse général).

La parcelle située en bordure du chemin de LOUSTALOT se trouve au centre de la partie supérieure du même plan de masse et elle est représentée par la partie arrondie qui comprend six parcelles bâties « hors copropriété », au-dessus de la parcelle « Mairie Propriétaire » et du soi-disant « Lot 4 », dont la Mairie serait copropriétaire et qui correspond aux pointillés, que l'on devine, des 1^ère et 2^ème feuilles du plan de masse général.

La situation du lot n° 1, à l'angle de deux voies, lui permettait d'avoir cinq accès qui n'imposaient pas d'avoir besoin d'aménager la voirie à cet effet (3^ème feuilles du plan de masse général), ce qui n'était pas le cas du lot n° 2 (route départementale n° 109 de CAYAC à PESSAC) ni des lots n° 3 et 4, puis de la parcelle prévue pour le groupe scolaire (chemin de LOUSTALOT) ; c'est pour ces raisons, pour faciliter l'accès de ces lots, que des parcelles devaient être cédées pour aménager ces voies en conséquence.

Suite à l’autorisation du programme de maisons individuelles « LA RÉSIDENCE GRADIGNAN LOUSTALOT » se croyant exonérée de ces cessions voirie, alors que les dispositions du plan d’urbanisme directeur n’avaient pas été annulées, a fait dressé un plan de masse général prévoyant : de créer les lots 506 et 509 qui empiétaient sur la parcelle située en bordure de la route départementale n° 109 de CAYAC à PESSAC (accès prévu pour le lot n° 2) ; ainsi que de décaler la parcelle prévue pour le groupe scolaire qui, de ce fait, empiétait sur la parcelle située en bordure du chemin de LOUSTALOT (accès prévu pour les lots n° 3 et 4)... et d'abandonner la création du centre commercial (lot n° 4) ainsi que le droit de construire attribué par le permis de construire n° 57 652 (voir dans l'article Présentation) ; en oubliant que si le groupe scolaire n'était plus nécessaire c'était l'Autorité compétente qui, seule, avait le droit de décider s'il devait être, ou pas, édifié.

Mais la Collectivité Territoriale, ne l’entendant pas de cette oreille, a rappelé « LA RÉSIDENCE GRADIGNAN LOUSTALOT » à ses obligations contractuelles et l’a obligée de céder gratuitement ces parcelles :

répertoriées au cadastre sous les dénominations AR 815, AR 816, AR 817 et AR 818 par un acte notarié le 18 juillet 1983 (partie manuscrite 2 : AR 237 point 17 ; 11^ème page du relevé) pour le chemin de LOUSTALOT ;

répertoriées au cadastre sous les dénominations AR 478, AR 480, AR 482 et AR 484 par un acte notarié du 11 janvier 1988 (partie manuscrite 2 : AR 237 point 18 ; 11^ème page du relevé) pour la route départementale n° 109 de CAYAC à PESSAC (les parcelles AR 478, AR 480 et AR 482 ayant été cédées, conformément au Code de la voirie routière, en tant que fossés accessoires à la voirie).

Ce rappel à l’ordre faisait suite à l’arnaque du lot n° 4 (assemblée générale du 27 septembre 1979) lorsque le Conseil Municipal de l’époque (1979) avait décidé la construction d’un tennis couvert Loustalot sur la parcelle prévue, à l’origine, pour un groupe scolaire ; alors que le soi-disant lot n° 4 n'existait plus puisqu'il n’apparaissait pas, contrairement aux lots n° 1 et 5, dans le plan de masse général du 4 juin 1969 et qui, avec l’aval du notaire, a été ressuscité pour être vendu à la commune de GRADIGNAN qui a avalé la couleuvre vu que le projet était lancé (affichage public) et comprenait un parking qui occuperait une partie du soi-disant lot n° 4.

Après de nombreuses relances et d’un manque de connaissance concernant la protection du domaine public le dossier semblait clos.

Mais à cela s'ajoutait la reprise des réseaux d’assainissement et après de nombreux échanges « fluctuants », qui enjambaient certaines règles régissant les biens du domaine public, la reprise du réseau des eaux pluviales semblait plus que compromise contrairement à celui des eaux usées.

Suite à un violent orage dans la nuit du 26 au 27 juillet 2013 une grande partie de LOUSTALOT VILLAGE a été inondée à cause de la saturation du réseau pluvial causant ainsi des dégâts importants dans certaines maisons.

Après de nombreuses recherches nous avons pu constater qu’une Communauté Territoriale ne pouvait pas avoir son domaine public (voirie) grevé d’une servitude tréfoncière telle qu’un réseau pluvial privé dans lequel des eaux pluviales de cette même voirie s’écoulaient :

la Commune étant propriétaire du sol de la voirie elle est propriétaire du dessous (le réseau pluvial) conformément à l'article 552 du Code civil ;

les biens des personnes publiques sont insaisissables (article L.2311-1 du CG3P) ;

les biens qui relèvent du domaine public sont inaliénables et imprescriptibles (article L.3111-1 du CG3P).

Nous avons donc pris contact avec feu M. Pierre REDOUTEY, ancien notaire et avocat à la retraite, par l’intermédiaire, à l'époque, de son site Juris Prudentes, le 14 avril 2014, pour lui demander conseil.

L’on constatera que la situation est bien résumée, mais en dépassant les quinze lignes autorisées ; le fait qu’il réponde en rappelant la règle, neuf minutes après la question, semblait signifier que le sujet devait l’intéresser.

La question lui a été adressée, à nouveau, mais en respectant les quinze lignes à 13h15 et à 13h33 il a fait cette réponse :

Question. Une communauté territoriale a repris la voirie d’un ensemble immobilier, sachant que la voirie inclut les caniveaux dans lesquels se déversent les eaux pluviales provenant des toitures des pavillons privatifs, ainsi que l’écoulement d’une partie de la voirie publique.

La voirie (caniveaux compris qui, d’après l’EPCI, font partie du réseau pluvial public) a bien été sortie de l’assiette de l’ensemble immobilier (fichier immobilier).

Le réseau des eaux usées a été repris, mais, soi-disant par convention, pas le réseau pluvial sous le prétexte que ce dernier était abimé (racines et gravas divers) ! Mais l’EPCI l’utilise, avec les risques d’aggravation que cela comporte ! Nous avons donc : une partie du réseau public (caniveaux) qui s’interrompt et qui se déverse dans un réseau privé abimé, qui se déverse à son tour dans le réseau public (fin de l’interruption) !

Que pensez-vous de cette situation ?

Réponse. Dans le domaine juridique, on ne pense pas, on dit la règle de droit, on dit ce qu’il faut faire pour l’appliquer ou on constate qu’elle n’est pas appliquée.

Dans l’affaire exposée, les parties intéressées, celles qui subissent un préjudice du fait de cette situation, devraient faire sommation à la collectivité de produire la convention signée, puis requérir une mesure d’expertise, en référé, aux fins de relever les anomalies éventuelles en particulier au regard de la convention.

Selon les résultats de l’expertise, les intéressés verront s’il y a lieu demander une remise en état et/ou des dommages-intérêts.

Juris Prudentes

L'on pourra constater que la réponse tient compte du contenu de la première version de la question.

Cette soi-disant servitude conventionnelle n'entrant pas dans le cadre de l'article L.2122-4 du Code général de la propriété des personnes publiques (CG3P) et en tenant compte des articles 552 et 553 du Code civil nous avons contacté un adjoint au Maire (professeur de droit public à la retraite), avec lequel nous avions déjà eu quelques entretiens sur l'affaire, pour lui faire part de l'échange avec M. Pierre REDOUTEY, dont la réputation ne lui était pas inconnue. Il a été très intéressé par la démarche d'autant plus que M. le Maire lui avait confié la mission de monter un dossier sur le réseau pluvial pour tenter de convaincre Bordeaux Métropole, anciennement C.U.B., de le reprendre à son compte et un rendez-vous a été fixé au 1^er juillet 2014.

En préambule a été évoqué le cas du fameux lot n° 4 objet d'un chantage depuis 1979 et d'une inertie depuis 2003 (résolution n° 8) à faire acter la fin d'une situation illégale puisque le statut de la copropriété est incompatible avec la domanialité publique, dont fait partie le dit lot n° 4, au vu de cette réponse ministérielle :

La jurisprudence administrative a confirmé que les règles essentielles du régime de la copropriété, telles que fixées par la loi du 10 juillet 1965 précitée, sont incompatibles tant avec le régime de la domanialité publique qu'avec les caractères des ouvrages public... une personne publique qui dispose des biens de son domaine public ne peut se voir imposer, comme le permet le régime de la copropriété, une décision émanant de l'assemblée générale des copropriétaires relativement à ces biens.

Comme nous avions en face un ancien professeur de droit public, les échanges ont amenés à consulter dans le CG3P les articles L2311-1 (insaisissabilité des biens des personnes publiques) et L3111-1 (inaliénabilité et imprescriptibilité des biens des personnes publiques qui relèvent du domaine public) et de constater que c'est au moment de la cession, contractuellement obligée, d'une parcelle de terrain, incluant l'ex lot n° 4, que le notaire n'avait pas, pour le moins, fait son boulot correctement (exactitude et probité).

Puis nous sommes revenu sur l'objet de notre rendez-vous et, à l'appui de l’article L2122-4 du CG3P, complété par les articles 552 et 553 du Code civil et du fait qu'il n'existait aucun titre contraire sur la propriété du dessous par le propriétaire du sol (la Métropole), lui a été donné une copie de l'échange avec M. Pierre REDOUTEY qui conseillait un référé expertise (référé instruction) devant le tribunal Administratif de Bordeaux. Après avoir reconnu qu'une telle démarche serait « dangereuse » pour Bordeaux Métropole, il nous a dit qu'il allait joindre tous ces éléments fournis dans son dossier et qu'ainsi M. le Maire, vice-président de la Métropole, aurait les arguments suffisants pour la convaincre qu'elle ne pouvait que reconnaitre être propriétaire du réseau pluvial ; deux mois plus tard la Métropole reconnaissait officiellement qu'il lui appartenait depuis 1983 (reprise de la voirie). Les propriétaires de LOUSTALOT VILLAGE ont été informés de cette bonne nouvelle par un communiqué évasif joint aux procès-verbaux des assemblées générales de 2015.

Concernant ce communiqué il serait bon de reprendre les soi-disant « avancées » :

Presque toutes les décisions prisent par le passé ont été réalisées.

Le Conseil Municipal du 16 mars dernier a accepté la reprise de nos espaces verts (hors tennis) et confirmé le souhait de se retirer de la copropriété. Le chemin pour atteindre ces objectifs étaient hérissé d'obstacles de toutes natures mais les nombreux et constructifs échanges ont permis de les surmonter. C'est donc la dernière étape qui peut maintenant se concrétiser.

J'ai, au nom de tous, remercié M. le Maire et ses collaborateurs d'avoir mis un point final à ces nombreuses années d'attente en acceptant cette aliénation.

Cette décision permettra aussi la demande de sortie de copropriété qui avait été accordée à la Ville en 2003. Je vais donc m'investir sans tarder pour activer la phase administrative de ces décisions. Il en sera de même pour ce qui concerne le réseau souterrain d'eaux pluviales dont la CUB (Bordeaux Métropole maintenant) en reconnait la propriété.

Enfin, les premiers dossiers de retraits sont arrivés et vont prochainement être distribués. Pour les autres, cela prendra un peu de temps vu l'importance et le nombre de dossiers, et dans certains cas en raison de difficultés administratives.

Je vous remercie encore une fois de votre soutien et de votre présence indispensable à nos assemblées.

Bernard B.

Ce préambule, au procès-verbal de l'assemblée générale du 1^er avril 2011 et ce document du conseil syndical coopératif, concernant la préparation de l'assemblée générale du 9 mars 2010, permettent de savoir qui est le copropriétaire visé dans le communiqué joint au procès-verbaux des assemblées générales de 2015 ; mais le document « préparatif », cité ci-avant, permet de constater, pour le moins, l'incompétence du rédacteur (le syndic coopératif) concernant LOUSTALOT VILLAGE en se gaussant (2^ème page) du fait qu'il serait devenu miraculeusement un ensemble immobilier, alors que le règlement de copropriété, rédigé par l'un des membres soi-disant juriste amateur en chef, le rappelle aux pages 2, 4, 8, 10, 12 (4 fois), 15, 20, 29 (4 fois) et 30 ; le bulletin de janvier 2009 (lettre aux copropriétaires à partir de la 3^ème page) et celui de janvier 2010 sont édifiants sur ce même rédacteur... délirant, si ce n'est plus, si l'on se réfère à cette analyse d'une Conseiller Honoraire à la Cour de cassation.

Ce qui précède dévoile une ambiance délétère et des rapports faussement idylliques avec la Mairie. Face à l'inertie due au chantage de faire enregistrer la « sortie » du lot n° 4 à condition de la reprise des espaces verts, cette dernière, qui voulait surtout éviter d'assigner le syndicat des copropriétaires (uniquement pour les éléments communs) en justice, avait perdu patience au bout de douze ans et lors de soi-disant « échanges constructifs », concernant l'illégalité de la situation du lot n° 4, elle a posé comme ultimatum, sous peine d'informer les intéressés de ce chantage lors d'une réunion d'information, la mise en conformité avec la règlementation concernant la domanialité publique avant toutes autres décisions... ce qui a été efficace et convainquant si l'on s'en tient au bulletin de janvier 2016.

Le vote de la « sortie » du lot n° 4, confirmé par cette note d'information, datant de 2003, l'article L.1311-13 du CGCT, concernant les actes passés en la forme administrative, n'existait pas encore et cette faculté a longtemps été ignorée, de bonne foi et par manque d'informations, par de nombreux élus ; c'était le cas pour la Commune qui n'a, semblerait-il, finalement pris connaissance de cette possibilité que suite au rendez-vous du 1^er juillet 2014, évoqué ci-dessus, mais qui n'a pas voulu l'appliquer, sans (aucun) doute, sous le prétexte que l'on aurait pu lui reprocher de ne pas l'avoir fait plus tôt.

Pour conclure, un rappel du bulletin de juin 2010 qui informait : sur de soi-disant « avancées fructueuses avec la Mairie » qui ne seraient, au vu de ce qui précède, qu'une Arlésienne ; sur l'entrée en scène de l'AGRC-SO (devenue ARC Sud-Ouest) ; d'un contact avec un notaire de GRADIGNAN qui aurait eu comme résultat une fin de non recevoir si l'on se fie au bulletin de juin 2011 ; qui était l’interlocuteur « qualifié » du nouveau notaire (facture du CRIDON).

___________________________________________

Rappel règlement national des notaires (article 1.2) :

Il a le devoir de se tenir informé de l’évolution du droit, de l’économie et de la société. Il a l’obligation d’entretenir et renouveler ses connaissances en participant aux actions de formation organisées notamment par ses instances professionnelles, conformément au décret n° 73-609 du 5 juillet 1973 et aux circulaires du Conseil supérieur du notariat. Il doit également renforcer ses compétences en matière de gestion de l’office.

31/01/2022

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Le mélange des torchons et des serviettes

Suite aux dites subdivisions des lots n° 1 (partie manuscrite 2 : AR 237 points 6 et 11 ; 6^ème et 9^ème pages du relevé) et 5 (partie manuscrite 2 : AR 237 points 9 et 12 ; 9^ème et 10^ème pages du relevé) et au vu du plan de masse général du 4 juin 1969, déposé au minutes du notaire, l’on constate que le lot 4 (projet d'un centre commercial) n’apparait plus.

Le plan de masse initial, dont l’on ne nous a pas autorisé à faire une copie (voir dans l'article Présentation), qui divisait, en quatre lots, l’unité foncière acquise par la S.C.I.C. « LA RÉSIDENCE GRADIGNAN LOUSTALOT », situait la parcelle de terrain devant être cédée gratuitement à la Commune, pour l’édification d’un groupe scolaire, à gauche de l’allée BACH désignée, dans un rond blanc, par le chiffre « 10 », sur la première page du plan de masse général.

Au vu du plan de masse général l’on constate que ce n’est pas exactement la réunion des lots initiaux n° 2 et 3 qui a permis la création du lot n° 5, mais que c’est la parcelle prévue au départ pour le groupe scolaire, le lot n° 2 et une partie du lot n° 3.

La parcelle prévue pour le groupe scolaire a été déplacée et recentrée dans la partie sud (première et deuxième feuilles du plan de masse général) ; elle était composée d'une partie du lot n° 3 et du lot n° 4, dont le programme avait été abandonné et qui réapparait dans un nouveau plan de masse qui isole les maisons individuelles (lot n° 5), qui n’est en fait que le document d’arpentage du 29 février 1984 dressé par un géomètre (M. Pierre BROS) pour proposer à la Commune la reprise gratuite (don), dans son domaine public, de tous les espaces communs du lot n° 5.

Finalement l'ensemble immobilier/lotissement se retrouvait composé de deux lots initiaux n° 1 et 5 (« RÉSIDENCE LOUSTALOT ») pour lesquels un permis de construire avait été accordé.

Rappel de l'article 1^er du décret n° 58-1466 en vigueur à la date de la demande d'autorisation :

Constituent un lotissement au sens du présent chapitre l'opération et le résultat de l'opération ayant pour objet ou ayant eu pour effet la division volontaire en lots d'une ou plusieurs propriétés foncières par ventes ou locations simultanées ou successives en vue de la création d'habitations, de jardins ou d'établissements industriels ou commerciaux.

Ces deux lots ayant, eux-mêmes, été subdivisés en une copropriété (lot n° 1) soumise impérativement au statut de la copropriété des immeubles bâtis (1^er alinéa de l’article 1^er de loi du 10 juillet 1965) et en un ensemble immobilier/lotissement dont les seules parties communes pour lesquelles le statut de la copropriété s'applique supplétivement (2^sd alinéa de l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965) alors qu'une ASL aurait dû être créée.

Ce montage, nommé indifféremment ensemble immobilier et abusivement copropriété, possédait deux états descriptifs de (sub)division distincts et incompatibles : l'un concernant un terrain (lot n° 5) et l'autre un groupe de bâtiments (lot n° 1).

Rappel de l'article 71-1 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 :

L'état descriptif doit identifier l'immeuble auquel il s'applique, opérer une division en lots et attribuer un numéro à chaque lot.

Une maison individuelle ne pouvant pas faire l'objet d'une copropriété particulière et le terrain (sol) d'assiette d'un ensemble immobilier n'est pas en indivision forcée.

Mais le notariat, dont le serment est « exactitude et probité » et les boîtes à syndics, n'étant pas avares d'approximations, n'hésitèrent pas à enjamber la règlementation d'ordre public sur les lotissements : ce fut le cas pour la dite « RÉSIDENCE GRADIGNAN LOUSTALOT ».

Les propriétaires des maisons individuelles ne comprenaient pas pourquoi ils devaient participer aux frais d'entretien des bâtiments collectifs, de la chaufferie de ces derniers ainsi que ceux liée à l'ascenseur de la tour de sept étages (bâtiment G).

Avec l'aval du syndic ils formèrent (la première tranche de soixante-treize maisons individuelles) un groupe à part (« RÉSIDENCE GRADIGNAN LOUSTALOT II ») qui, suite à la seconde tranche de soixante-sept maisons individuelles, s'étant étoffé (cent quarante contre cent cinquante-deux logements) obtient le statut fantaisiste de syndicat secondaire le 5 juin 1974 (pages 2 et 9).

Article 27 de la loi du 10 juillet 1965 à l'époque des faits :

Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire.

Ce syndicat a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l'accord de l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l'article 24.

En fait cette assemblée générale du 5 juin 1974 ne faisait qu'entériner une situation légale concernant un ensemble immobilier initial (lots n° 1 à 4 puis n° 1, 4 et 5 et enfin n° 1 et 5) n'ayant pas d'élément commun si ce n'est une servitude de passage (parking à droite de la parcelle réservée au groupe scolaire) dont le lot n° 1 (copropriété) était grevé au profit du lot n° 5 (lotissement).

Il existait bien deux syndicat distincts comme l'a reconnu la Cour de cassation le 4 octobre 2011 (pourvoi n° 10-25.043) :

RÉSIDENCE GRADIGNAN LOUSTALOT

RÉSIDENCE GRADIGNAN LOUSTALOT II

Finalement une assemblée générale générale (lot n° 1 et 5 initiaux) du 12 mars 2003 (page 10) décida, ce qui existait déjà, de créer deux dites copropriétés distinctes (page 6 partie FIDJI n° d’ordre 5 ; 54^ème page du relevé) :

« RÉSIDENCE GRADIGNAN LOUSTALOT » pour les bâtiments collectifs ;

« GRADIGNAN LOUSTALOT VILLAGE » pour le lotissement de maisons individuelles.

Sachant que le lotissement était connu, via les médias, en tant que « RÉSIDENCE DES MUSICIENS » à cause de sa voirie (1^ère et 3^ème feuilles).

30/01/2022

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