L’on a vu dans l’article précédent (Présentation) que « LA RÉSIDENCE GRADIGNAN LOUSTALOT » est un ensemble immobilier conformément à son dit règlement de copropriété incluant un état descriptif de division et aux textes en vigueur à l’époque de sa création :
- décret n° 59-898 du 28 juillet 1959 fixant, en application du décret n° 58-1466 du 31 décembre 1958 relatif aux lotissements, les formes et délais d'instruction des demandes d'autorisation de lotissements (pages 7657 et 7658 du J.O.R.F.).
La règlementation concernant les lotissements ayant évolué dans le temps comme rappelé ci-après.
Le Code de l'urbanisme et de l'habitation a été créé par le décret n° 54-766 du 26 juillet 1954, portant codification des textes législatifs concernant l'urbanisme et l'habitation, qui résultait principalement de la loi d’urbanisme n° 324 du 15 juin 1943 (page 1715) et de la loi n° 53-508 du 23 mai 1953, révisé, pour être simplifié, par le décret n° 56-620 du 23 juin 1956, modifié par la la loi n° 56-765 du 3 août 1956 concernant l'habitation et la loi d’orientation foncière n° 67-1253 du 30 décembre 1967, a été amputé de sa partie urbanisme, pour créer le Code de l'urbanisme, par les décrets du 8 novembre 1973 (n° 73-1022 pour la partie législative et n° 73-1023 pour la partie règlementaire) puis définitivement abrogé par les décrets du 31 mai 1978 ( n° 78-621 pour la partie législative et n° 78-622 pour la partie règlementaire) pour créer le Code de la construction et de l'habitation ; ce lien concernant l'historique du droit des lotissements en France complètera l'information.
Suite à la réforme de 1973 : Code de l'urbanisme (Partie règlementaire - Aménagement foncier - Opération d'aménagement - Lotissements).
Puis suite au décret n° 77-860 du 26 juillet 1977 : Code de l’urbanisme (pages 3969 à 3972 du J.O.R.F. simple).
Enfin Code de l’urbanisme dans sa version actuelle (partie législative et partie règlementaire).
À cette époque (années soixante) la jurisprudence n’avait pas encore caractérisé le lot transitoire ou d’attente (Cour de cassation du 14 novembre 1991 pourvoi n° 89-21.167) qui n’était qu’une pratique notariale inspirée des lotissements ; c’était aussi la période charnière avec la création de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de copropriété des immeubles bâtis ; le notariat, qui n’en était pas à une approximation près, eut vite fait (voir, dans l'article Présentation, l’article 5 - DISTINCTION ENTRE LES PARTIES PRIVÉES ET LES PARTIES COMMUNES) d’appliquer aux lotissements (ensemble immobiliers) l’article 3 de la loi précitée inspiré de l'article 5 de la loi du 28 juin 1938 en décidant que son assiette (unité foncière) était une partie commune en indivision forcée :
Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors.
Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :
- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;
- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.
Alors que cette loi est supplétive (alinéa 2 de l'article 1er originel qui ne devrait pas avoir sa place dans un texte aussi impératif) pour les ensembles immobiliers et ne s’applique que pour les terrains, les aménagements et les services communs… s’ils existent.
Premier alinéa de l'article 1er du décret du 17 mars 1967 :
Le règlement de copropriété mentionné par l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée comporte les stipulations relatives aux objets visés par le premier alinéa du I et par le premier alinéa du II dudit article ainsi que l'état de répartition des charges prévu au troisième alinéa de l'article 10 de ladite loi.
Article 1er de la loi du 10 juillet 1965 suite à l'ordonnance 2019-1101 du 30 octobre 2019 :
I.-La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.
Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.
Ce lot peut être un lot transitoire. Il est alors formé d'une partie privative constituée d'un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser et d'une quote-part de parties communes correspondante.
La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété.
II.-A défaut de convention y dérogeant expressément et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs, la présente loi est également applicable :
1° A tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis à destination totale autre que d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ;
2° A tout ensemble immobilier qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, comporte des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.
Pour les immeubles, groupes d'immeubles et ensembles immobiliers mentionnés aux deux alinéas ci-dessus et déjà régis par la présente loi, la convention mentionnée au premier alinéa du présent II est adoptée par l'assemblée générale à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat.
Article 1er de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version originelle :
La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.
À défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.
Le second alinéa (version originelle) s’inspirant des 3ème et 6ème alinéas de l’article 71, du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955, abrogé et remplacé par l’article 71-2 :
Un lot est formé par toute fraction d'immeuble sur laquelle s'exercent ou peuvent s'exercer des droits réels concurrents, y compris la quote-part des parties communes, si elle existe et si elle est déterminée.
a) Pour les bâtiments, chaque local principal (appartement, boutique, local à usage commercial, professionnel ou industriel, etc.) et chaque local secondaire (chambre de service, cave, garage, grenier, etc.) ;
b) Pour les terrains non bâtis, chaque portion de terrain sur laquelle est réservé un droit réel privatif ou chaque portion destinée à faire l'objet d'une inscription ou d'une mention en marge d'une inscription. Dans ce dernier cas, le surplus de l'immeuble constitue également une fraction.
Qui lui-même « s’inspirait » de l’article 105 du décret n° 54-766 du 26 juillet 1954 :
Constituent un groupe d’habitations au sens du présent chapitre les immeubles bâtis destinés à l’habitation, situés soit sur le même terrain, soit sur des parcelles contiguës ou séparés par de courtes distances et édifiées simultanément ou successivement par un même propriétaire en vu de vente ou locations ultérieures.
Constituent un lotissement au sens du présent chapitre l’opération et le résultat de l’opération ayant pour objet ou ayant eu pour effet la division volontaire d’une ou plusieurs propriétés foncières par ventes ou locations simultanées ou successives, consenties en vue de l’habitation.
Qui, préalablement, s'était « inspiré » de l'article 82 de la loi d'urbanisme n° 324 du 15 juin 1943 :
La création ou le développement des groupes d’habitation ou des lotissements dans toute commune assujettie ou non aux dispositions du titre III de la présente loi est subordonnée à une autorisation délivrée par le préfet.
Constituent un groupe d’habitations au sens du présent chapitre les immeubles bâtis destinés à l’habitation, situés soit sur un même terrain, soit sur des parcelles contiguës ou séparées par de courtes distances et édifiés simultanément ou successivement par un même propriétaire en vue de ventes ou de locations ultérieures.
Constituent un lotissement au sens du présent chapitre l’opération et le résultat de l’opération ayant pour objet ou ayant eu pour effet la division volontaire d’une ou plusieurs propriétés foncières par ventes ou locations simultanées ou successives, consenties en vue de l’habitation.
À cette période un droit réel pouvait être la pleine propriété (vente), un droit de superficie (démembrement/superficiaire et tréfoncier/division en volume), un bail emphytéotique (location), un usufruit ou, possiblement, un bail rural, si la durée est de plus de plus de douze ans, devant faire obligatoirement l’objet d’un acte authentique (notarié) ; le bail à construire n’ayant été créé que le 16 décembre 1964 par la loi n° 64-1247 (page 11266 du J.O.R.F.) ; en revanche une simple location suite à une opération consistant à construire plusieurs maisons individuelles (« De l’usage et de l’habitation ») n'est pas un droit réel mais un droit personnel.
Le règlement de copropriété/état descriptif de division (page 5 de la première partie manuscrite) déposé aux minutes du notaire le 27 octobre 1965, postérieurement à la loi du 10 juillet 1965 alors que la demande d'autorisation avait été antérieure, le « montage » voudrait faire croire à un droit réel sui generis soit, si l'on se réfère aux sept premiers alinéas de l'article 71, abrogé, du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 et remplacés par les articles 71-1 à 71-3 précités, une jouissance privative (exclusive) d'une partie commune attachée à un soi-disant lot sans partie privative... donc sans l’existence du moindre lot.
C’est M. Dominique Sizaire, qui établit, lors d’une conférence prononcée aux journées d’études du C.N.E.I.L du 22 et 23 novembre 1965[1], une définition qui encore aujourd’hui permet une identification de ces ensembles ; ainsi pour lui, « l’ensemble immobilier se caractérise par le fait qu’à coté d’un terrain et d’éléments communs, ou bien superposés à ceux-ci, il existe des propriétés ou copropriétés particulières. L'ensemble immobilier est juridiquement hétérogène. » (sic).
L’on retiendra de ce lien précité l’embarras du législateur pour donner une définition, qui est loin d'être claire, de ce que serait un ensemble immobilier :
C’est pourquoi affirmer que l’alinéa 2 du premier article de cette loi n’est pas à sa place au sein de ce statut impératif semble être une évidence...
La définition qu’il en donne, loin d’être claire, a ouvert la voie à de nombreuses interprétations doctrinales provoquant ainsi gênes et incertitudes face à l’utilisation de cette notion...
Comment prétendre à l’encadrement d’une notion dont la définition fixée est aussi imprécise ?...
Outre ces critères peu précis, posés par la loi elle-même, que sont l’éclatement du foncier et la présence d’ « éléments fédérateurs », l’élément caractéristique de l’ensemble immobilier est donc sa structure hétérogène tant du régime du sol, qui est le critère le plus retenu par la jurisprudence, que des régimes juridiques applicables aux constructions...
Il en ressort en effet, que le législateur n’a pas voulu admettre expressément que sa loi était inadaptée à la gestion des ensembles immobiliers mais il a admis que son application, à titre supplétif, était censée combler un vide juridique découlant de l’absence de toute convention contraire.
Il faut donc se tourner vers la jurisprudence.
Conseil d’État 21 juin 1993 n° 93272 :
Considérant, d'une part, qu'aux termes de l'article R.421-1 du code de l'urbanisme : "La demande de permis de construire est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à construire sur le terrain ... La demande précise ... l'identité du propriétaire au cas où celui-ci n'est pas l'auteur de la demande ..." ;
Considérant, d'autre part, qu'il résulte des dispositions de l'article 25-b) de la loi susvisée du 10 juillet 1965, auxquelles les stipulations des règlements de copropriété ne sauraient déroger, en vertu de l'article 43 de la même loi, que les "travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble" sont soumis à autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ;
Considérant que les travaux faisant l'objet de la demande de permis de construire présentée par M. X... consistaient en l'adjonction d'un garage surmonté d'une terrasse au pavillon dont l'intéressé était propriétaire dans un ensemble immobilier, régi par un règlement de copropriété, comprenant, d'une part, 57 lots pour chacun desquels l'usage exclusif de la partie du sol correspondant à l'assiette de la maison individuelle et du jardin attenant était réservé au copropriétaire et, d'autre part, des installations communes ; que les travaux envisagés ne portaient pas sur les parties communes et n'affectaient l'aspect extérieur que du seul pavillon individuel de M. X... ; que, dès lors, et contrairement à ce qu'a jugé le tribunal administratif, la circonstance que la demande de permis ne mentionnait que l'identité de M. X..., sans indication sur l'identité des propriétaires des autres lots, n'était pas de nature à faire regarder cette demande comme présentée en méconnaissance des dispositions de l'article R.421-1 précité du code de l'urbanisme ;
L'aspect extérieur d'un terrain cela n'existe pas !
L’usage exclusif d’une partie du sol (assiette d'un lot) d’un ensemble immobilier ne correspond pas à une partie commune mais à une partie privée (privative) !
Au vu des articles 551 à 553 du Code civil la maison et le terrain, sur lequel elle est édifiée, sont présumés indissociables !
Il ne sont dissociables, droit de superficie (superficiaire = sol et tréfoncier = tréfonds) qu'à la condition expresse d'être mentionné dans l'acte authentique et que de tels droits soient enregistrés, en tant que tels (SO = sol et TR = tréfonds), au Service de la Publicité Foncière... ce qui n'est pas le cas (voir l'article « Présentation ») pour nos actes de vente (PI = pleine propriété en indivision et TP = toute propriété hors indivision).
Cour de cassation 15 décembre 1993 pourvoi n° 91-12.645 :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 30 octobre 1990), que les époux X..., propriétaires du lot n° 12 dans un lotissement dont le cahier des charges stipulait l'adhésion obligatoire à une association syndicale libre (ASL), ont assigné cette association pour être dispensés de toute participation aux dépenses d'entretien et d'éclairage de la voirie syndicale, en prétendant que celle-ci ne présentait aucune utilité pour leur lot ;
Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande, alors, selon le moyen, que la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, est applicable à tout groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes et, à défaut de convention contraire créant une organisation différente, aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs ; qu'en déclarant inapplicables les dispositions de l'article 6 de la loi du 10 juillet 1965 en raison de la constitution, entre les colotis, d'une association syndicale, tout en laissant incertain le point de savoir si le lotissement du Domaine des Clausonnes répondait à la définition d'un groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes, ou si elle constituait, au contraire, un " ensemble immobilier " au sens de la loi sur la copropriété, la cour d'appel a privé sa décision de base légale, tant au regard des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, que de celles de la loi du 21 juin 1865 ;
Mais attendu qu'un lotissement comportant, selon les dispositions de l'article R. 315-1 du Code de l'urbanisme, division du sol en propriété ou en jouissance, privant les alotis de droits concurrents sur l'ensemble du terrain, la cour d'appel, qui a constaté, par motifs non critiqués, qu'un arrêté préfectoral avait autorisé le lotissement et approuvé le cahier des charges et qu'une association syndicale avait été constituée, d'où il résulte que l'application de la loi du 10 juillet 1965 se trouvait exclue, n'avait pas à procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante et qui n'était pas demandée ;
Lorsqu’un immeuble comporte plusieurs étages, et que sa propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes, c'est le régime de la copropriété, à savoir la loi du 10 juillet 1965 qui définit le cadre juridique organisant les rapports entre les copropriétaires.
La totalité du sol d'un ensemble immobilier (assiette ou unité foncière) n'est pas en indivision forcée puisque hétérogène ; il ne fait donc pas l'objet de droits concurrents, entre les propriétaires (acquéreurs des lots), du moins pour les terrains d'assiette des lots ; l'on verra, ci-dessous, que cette mauvaise foi, si l'on sait ce que signifie être de bonne foi, est le résultat d'une lecture, pour le moins, erronée des textes en vigueur, jusqu'en 1956, concernant les règles d'urbanisme sur les lotissements ; en revanche dans le cas des immeubles bâtis collectifs, visés au premier alinéa puis au I de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, l’appropriation du sol est homogène puisqu’en indivision forcée (voir la séance de l’assemblée nationale du 22 avril 1965 à propos de la discussion concernant le projet de loi sur le statut de la copropriété (pages 817 à 843 du J.O.R.F.).
Article 1er de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 :
I.-La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.
Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.
Ce lot peut être un lot transitoire. Il est alors formé d'une partie privative constituée d'un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser et d'une quote-part de parties communes correspondante.
La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété.
II.-À défaut de convention y dérogeant expressément et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs, la présente loi est également applicable :
1° À tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis à destination totale autre que d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ;
2° À tout ensemble immobilier qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, comporte des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.
Pour les immeubles, groupes d'immeubles et ensembles immobiliers mentionnés aux deux alinéas ci-dessus et déjà régis par la présente loi, la convention mentionnée au premier alinéa du présent II est adoptée par l'assemblée générale à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat.
Cette modification, au vu des règles d'urbanisme d'ordre public et de la jurisprudence, exprime expressément que s'il n'existe pas une organisation différente la loi du 10 juillet 1965 (règlement de copropriété) ne s'applique qu'aux éléments et/ou services communs s'ils existent ; dans tous les cas les rapports entre les colotis, concernant les parcelles bâties ou non, feront l'objet d'un cahier des charges propre à ces dernières.
Mais pour que le second alinéa puis le II de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 puisse s’appliquer il ne faut pas que les éléments communs soient sur une seule propriété (lot) comme l’a rappelé la Cour de cassation le 26 mars 2020 (pourvoi n° 18-16.117) ; Anne-Lise COLLOMP (conseiller honoraire à la Cour de cassation) ayant fait une analyse de cet arrêt dans laquelle elle fait référence à l’arrêt du 15 décembre 1993 précité :
Deux sociétés sont propriétaires de fonds contigus sur lesquels ont été édifiés deux groupes d’immeubles ; les garages souterrains respectifs sont desservis par une rampe d’accès commune, pour partie implantée sur chacun des fonds. La société A assigne la société B afin qu’il lui soit fait interdiction de traverser ses parcelles. Cette dernière sollicite reconventionnellement que les immeubles édifiés sur les deux fonds soient qualifiés d’ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété et que, par conséquent, la rampe litigieuse est une partie commune.
La cour d’appel retient qu’il s’agit en effet d’un ensemble immobilier auquel s’applique, sauf convention contraire, le statut de la copropriété, et juge partie commune la rampe litigieuse.
L’arrêt est cassé : la cour d’appel ne pouvait retenir qu’il s’agissait d’un ensemble immobilier sans constater l’existence de terrains et de services communs aux deux fonds.
À noter : La précision est nouvelle. L’ensemble immobilier comporte « outre des terrains, des aménagements et des services communs, des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs » (loi 65-557 du 10-7-1965 art. 1).
Deux éléments le caractérisent donc. Le premier élément, une hétérogénéité des régimes d’appropriation des fractions des immeubles concernés, tout ou partie des propriétaires détenant des droits réels exclusifs sur certaines parties du sol (Cass. 3e civ. 15-12-1993 n° 91-12.645 : Bull. civ. III n° 170) ou sur certaines fractions d’immeuble dans une division verticale en volumes.
La seconde composante obligatoire d’un ensemble immobilier est la présence de « terrains, aménagements et services communs ». Ces aménagements et services communs peuvent-ils faire l’objet d’une propriété privative ou doivent-ils nécessairement faire l’objet d’une appropriation indivise pour que soit caractérisé un ensemble immobilier ?
La Cour de cassation retient la seconde option. En effet, la copropriété est une forme d’indivision organisée. Il est dès lors incontournable que l’élément commun fédérateur soit en indivision. À défaut, il n’y aurait pas réellement besoin d’un organe commun de gestion, une convention pourrait suffire à régler les rapports entre propriétaires voisins. Or la cour d’appel n’a pas, en l’espèce, expressément constaté la propriété commune des parties sur la rampe desservant les garages en sous-sol et l’entrée commune. Elle n’a constaté que sa construction avec leur accord, dans le but de servir à un usage commun, et l’effectivité de cet usage commun. Elle en a cependant déduit le caractère de « parties communes » de ces équipements, lequel suppose en principe une propriété indivise. L’arrêt a donc été cassé pour manque de base légale, la cour d’appel étant invitée à rechercher si cette rampe et l’entrée du garage faisaient l’objet d’une propriété commune aux propriétaires des deux fonds.
Le Conseil d’État dans la continuité de son arrêt du 21 juin 1993 précité a caractérisé ce que serait une « copropriété horizontale ».
Conseil d’État 27 octobre 1993 n° 110375 :
Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article R.315-1 du code de l'urbanisme : "Constitue un lotissement au sens du présent chapitre toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété" ; que M. X... a acquis le 18 juillet 1980 le lot de copropriété n° 36, correspondant à 256,41 dix-millièmes de l'ensemble du domaine immobilier ; qu'il résulte clairement du règlement de copropriété que les copropriétaires ont la propriété indivise de l'ensemble des parties communes ; que chacun des copropriétaires dispose, toutefois, sur le terrain correspondant à son lot, d'un droit de jouissance exclusif qui constitue, avec la maison individuelle à construire, la partie privative de la copropriété ; que cette division de terrain en vue de l'implantation d'un bâtiment relève des dispositions de l'article R.315-1 précité ;
Le Conseil d’État ne faisait que se référer à l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 :
Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.
Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.
... étendait, le 8 février 1999 n° 171946, la dite copropriété horizontale au Permis de Construire Valant Division (à l'époque article R.421-7-1), sachant que l'article R.315-6 découle de l'article R.315-5 d) ; ainsi que la Cour administrative d’appel de Lyon le 12 novembre 1996 n° 94LY00810.
Et pour conclure à nouveau le Conseil d’État caractérisait la « copropriété horizontale » le 9 avril 2014 n° 338363 :
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier, notamment de l'imprimé-type de la demande de permis de construire et de la notice jointe à cette demande, qu'une partie des constructions autorisées par le permis attaqué est destinée à être vendue et que " la gestion du sol sera celle d'une copropriété horizontale " ; qu'un tel régime comporte une division en parties affectées à l'usage de tous et en parties affectées à l'usage exclusif des copropriétaires, chacun d'eux disposant d'un droit de jouissance privative exclusif sur sa maison individuelle et le terrain attenant ; que le projet de la société entrait ainsi dans les prévisions de l'article R. 421-7-1 et, par voie de conséquence, des articles R. 315-6 et R. 315-7 du code de l'urbanisme ;
Le fait de rendre les acquéreurs de lots indivisaires fonciers correspond à la méthode Stemmer condamné par les justices tant Administrative que Judiciaire.
Cour d’appel d’Aix-en-Provence ; 14 décembre 2010 ; n° R.G. 09/08794 :
Sur le fond, après avoir minutieusement exposé dans ses conclusions d'appel en quoi la technique utilisée par son père et lui-même pour valoriser leur parcelle de 3.575 m² en construisant trois bâtiments sur un unique permis de construire et en vendant ensuite trois lots suivant règlement de copropriété et état descriptif de division ne faisait pas appel aux règles de la copropriété horizontale, mais consistait à céder des droits à bâtir selon la méthode dite « STEMMER » à l'époque tolérée, Christian R. conclut pour échapper à sa responsabilité de vendeur retenue par le premier juge sur le fondement de l'article 1602 du Code civil que la méthode utilisée est « un montage complexe qu'il ne pouvait connaître en tant que vendeur profane ».
Ayant avec son père, déposé et obtenu avec l'aide de son architecte un permis de construire le 18 novembre 1997, sur ses parcelles, deux maisons individuelles jumelées et une maison individuelle, avant de procéder au montage juridique à l'aide du règlement de copropriété déposé au rang des minutes de maître Me M., notaire, le 9 avril 1998, Christian R. savait parfaitement, à la seule lecture du certificat d'urbanisme délivré le 20 juin 1996 que les terrains constructibles devaient provenir de la division en deux terrains A et B et qu'en cas de copropriété, une clause de règlement devait prévoir l'entretien des parties communes (page 3, 1er et 2e paragraphes de l'arrêté de permis de construire), de sorte qu'en cédant pour la suite des 'droits à construire' une maison individuelle déjà achevée il ne pouvait ignorer la précarité des droits cédés, ce qui ressort notamment de l'information ainsi délivrée dans les actes de vente.
D’une part, nonobstant d’anciens avis ou décisions publiés entre 1977 et 1989, Maître M. ne peut occulter les nombreuses décisions et recommandations postérieures que le premier juge a parfaitement rappelées alertant le notariat sur le risque juridique encouru par la méthode « Stemmer ». De surcroît qu’en soutenant à tort que les actes de ventes plaçaient réellement les divers « acquéreurs des lots » encore qualifiés de co-indivisaires (sic) sous le régime de la copropriété, alors qu’il ne pouvait ignorer en tant que professionnel du droit que la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose l’existence de parties de bâtiments et de terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé, Maître M. a personnellement manqué à son obligation de conseil et de sécurité juridique qui s’impose à tout officier ministériel, et engagé sa responsabilité comme justement retenu par le premier juge, dans le cadre du partage contractuellement prévu dans chaque acte de vente.
Si pour nos deux Justices VILLENEUVE-LOUBET, Commune des Alpes Maritimes, est pointée du doigt, ce ne serait pas par hasard puisqu'il semblerait, à une certaine époque, que le président de la chambre des notaires des Alpes Maritimes aurait sollicité (sic) un certain Bernard Stemmer pour inventer cette méthode homonyme qui s'inspirait des cinq premiers articles de la loi du 28 juin 1938.
Enfin la soi-disant copropriété horizontale ne serait, pour le moins, que de la mauvaise foi qui consiste à utiliser le terme jouissance tel que défini dans l’article L.202-2 du Code de la construction et de l’habitation en « confondant » volontairement une Société Civile Immobilière d’Attribution (SCIA) régie par les articles L.202-1 à L.202-11 et L.212-1 à L.212-17 du Code de la construction et de l’habitation dans laquelle les fractions (lots) sont affectées (attribuées) à la jouissance (l'usage) de chaque indivisaire membre de la SCIA et à laquelle le statut de la copropriété fixé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne pourrait s'appliquer que pour la gestion collective des services et des éléments d'équipements communs (article L.212-2 du Code de l’urbanisme et de l’habitation).
Pour résumer ce qui importe c'est « l'application » de l’article 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 qui se « basait » sur le Chapitre II de la loi du 28 juin 1938 concernant la copropriété et le le décret n° 54-766 du 26 juillet 1954 pour ce qui concerne les lotissements (articles 105 et suivants).
Nonobstant les attributions dans le cas d'une S.C.I.A. et les partages successoraux et assimilés, lorsqu'il y a vente ou location (bail emphytéotique ou, à partir de 1964, à construction) il est établi une division parcellaire (changement de limite) pour attribuer une référence cadastrale à chaque lot (deuxième alinéa de l’article 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955) mais cette division parcellaire peut être remplacée par un état descriptif de division (troisième alinéa du même article) auquel est annexé un plan de masse (article 71-3 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955).
Mais « sans réaliser ou constater une division de la propriété du sol entraînant changement de limite » a été interprété, par une grande partie du notariat, comme voulant dire que sans changement de limite il n'y avait pas division de la propriété du sol (division d'une propriété foncière), ce qui leur a permis de « conclure » que dans ces conditions la totalité du sol d'un lotissement était une partie commune... prémices de la méthode stemmer réclamée par le président de la chambre des notaires des Alpes Maritimes de l'époque.
