LOUSTALOT-VILLAGE en toute objectivité

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Rappels de lois


Droit des biens : Ce chapitre vous permettra d'acquérir quelques notions élémentaires de droit sur les biens

 

Les types de biens

 

Article 516 (code civil) :

Tous les biens sont meubles ou immeubles.

 

 

 Les biens immeubles (articles 517 à 526 du code civil)

 

Article 517 :

Les biens sont immeubles, ou par leur nature, ou par leur destination, ou par l’objet auquel ils s’appliquent.

 

Article 518 :

Les fonds de terre et les bâtiments sont immeubles par leur nature.

 

Article 519 :

Les moulins à vent ou à eau, fixés sur piliers et faisant partie du bâtiment, sont aussi immeubles par leur nature.

 

Article 520 :

Les récoltes pendantes par les racines, et les fruits des arbres non encore recueillis, sont pareillement immeubles.

Dès que les grains sont coupés et les fruits détachés, quoique non enlevés, ils sont meubles.

Si une partie seulement de la récolte est coupée, cette partie seule est meuble.

 

Article 521 :

Les coupes ordinaires des bois taillis ou de futaies mises en coupes réglées, ne deviennent meubles qu'au fur et à mesure que les arbres sont abattus.

 

Article 522 :

Les animaux que le propriétaire du fonds livre au fermier ou au métayer pour la culture, estimés ou non, sont censés immeubles tant qu'ils demeurent attachés au fonds par l'effet de la convention.

Ceux qu'il donne à cheptel à d'autres qu'au fermier ou métayer sont meubles.

 

Article 523 :

Les tuyaux servant à la conduite des eaux dans une maison ou autre héritage, sont immeubles et font partie du fonds auquel ils sont attachés.

 

Article 524 :

Les animaux et les objets que le propriétaire d'un fonds y a placés pour le service et l'exploitation de ce fonds sont immeubles par destination. Ainsi, sont immeubles par destination, quand ils ont été placés par le propriétaire pour le service et l'exploitation du fonds :

  • Les animaux attachés à la culture ;
  • Les ustensiles aratoires ;
  • Les semences données aux fermiers ou colons partiaires ;
  • Les pigeons des colombiers ;
  • Les lapins des garennes ;
  • Les ruches à miel ;
  • Les poissons des eaux non visées à l'article 402 du code rural et des plans d'eau visés aux articles 432 et 433 du même code ;
  • Les pressoirs, chaudières, alambics, cuves et tonnes ;
  • Les ustensiles nécessaires à l'exploitation des forges, papeteries et autres usines ;
  • Les pailles et engrais.

Sont aussi immeubles par destination, tous effets mobiliers que le propriétaire a attachés au fonds à perpétuelle demeure.

 

Article 525 :

Le propriétaire est censé avoir attaché à son fonds des effets mobiliers à perpétuelle demeure, quand ils y sont scellés en plâtre ou à chaux ou à ciment, ou, lorsqu'ils ne peuvent être détachés sans être fracturés ou détériorés, ou sans briser ou détériorer la partie du fonds à laquelle ils sont attachés.

Les glaces d'un appartement sont censées mises à perpétuelle demeure, lorsque le parquet sur lequel elles sont attachées fait corps avec la boiserie.

Il en est de même des tableaux et autres ornements.

Quant aux statues, elles sont immeubles lorsqu'elles sont placées dans une niche pratiquée exprès pour les recevoir, encore qu'elles puissent être enlevées sans fracture ou détérioration.

 

Article 526 :

Sont immeubles, par l'objet auquel ils s'appliquent :

  • L'usufruit des choses immobilières ;
  • Les servitudes ou services fonciers ;
  • Les actions qui tendent à revendiquer un immeuble.

 

Pour plus de détails :  http://www.dictionnaire-juridique.com/definition/biens.php 

 

 

D'après le code civil et le dictionnaire juridique, Nous venons d’apprendre qu’un bien peut être :

 

  • soit,  meuble : c'est-à-dire pouvant être déplacé ;
  • soit, immeuble : c'est-à-dire ne pouvant pas être déplacé.

 


 


17/11/2010


Loi n° 65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

 

 Domaine d’application de la loi (article 1er).

« La présente loi régit tout  immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

 

Á défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.  »

 

Références : http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068256&dateTexte=20101006

 

Qui est concerné par l'alinéa 2 de l'article 1er 

  

D’après la définition « immeuble bâti »  à laquelle on peut ajouter que c’est un bâtiment « en état de servir à la destination qui lui a été assignée », il est évident que nous n’en sommes pas un. Nous sommes donc un ensemble immobilier et la lecture du 2ème alinéa nous le précise :

 

« À défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs. »

 

Soit :

  • des parcelles bâties : nos lots communs privatifs (???) ;
  • des droits de propriété privatifs : dans notre cas le droit d’édifier (???) un immeuble (un bâtiment) c'est-à-dire nos pavillons (théorie notariale censurée par la Cour de cassation : arrêt du 6 juin 2007, qui a fait jurisprudence, ainsi que le rapport annuel 2007 de la Cour de cassation).

 

Nous verrons dans les paragraphes suivants consacrés à la copropriété horizontale que le montage juridique de la copropriété horizontale a été fortement contesté (parties communes à usage exclusif ne sont pas des parties privatives)  par la Cour de cassation suite à l'arrêt et au rapport annuel précités.

 

Lorsqu’un promoteur veut réaliser son programme par tranches (la commercialisation d’une tranche permet de financer la suivante) il doit, alors, créer des lots transitoires ou lots non bâtis ou lots d’attente (ils ne sont pas en état de servir à la destination qui leur a été assignée).

 

Reprenons le 2ème alinéa de l’article 1er :

 

 « À défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs. »

 

Soit :

  • des terrains, des aménagements et des services communs : les charges des parties communes générales qu’un lot transitoire doit s'acquiter ;
  • des droits de propriété privatifs : un  droit exclusif de construire.

 

Nous nous trouvons donc en présence d’un ensemble immobilier. Le 2ème alinéa a été écrit, en particulier, pour faciliter la réalisation du programme d’un promoteur et non pour une copropriété horizontale pavillonnaire. Il existe déjà le  lotissement  et cette méthode (copropriété horizontale pavillonnaire), a été utilisée pour contourner la loi sur l’occupation des sols (il fallait 1 000 m² pour construire).

 

En tenant compte de l’arrêt du 6 juin 2007, qui a fait jurisprudence, ainsi que du rapport annuel 2007 de la Cour de cassation, et étant donné que le promoteur n'est pas le propriétaire du terrain du lot transitoire (bien qu'il soit l’acquéreur originel), on peut dire, comme l'affirme la Cour de cassation que les droits de propriété privatifs (parties privatives) sont les droits exclusifs de construire.

 

Pour conclure, nous dirons que la loi, comme son nom l’indique, a été écrite pour des immeubles bâtis (1er alinéa) et dans ce cas elle s’applique obligatoirement. Pour les ensembles immobiliers (2ème alinéa) elle est facultative, si aucune autre structure de gestion n’est prévue ; donc elle n’est pas adaptée. C’est l’ensemble immobilier (le peut-il si c’est une copropriété horizontale ?) qui doit s’adapter à la loi et non le contraire !

 


 


17/11/2010


Natures juridiques et définitions du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division :


 →Nature juridique

 

« Le règlement de copropriété est la charte du syndicat des copropriétaires d’un immeuble. Il a un rôle prépondérant dans la vie des propriétaires puisque c’est lui qui délimite les droits de chacun, leur contribution aux dépenses et les règles pour vivre dans l’harmonie. Chaque nouvel acquéreur en reçoit une copie au moment de la vente... »


Pour plus de détails : http://www.conso.net/bases/5_vos_droits/1_conseils/conseil_731_fj241-reglement_copropriete.pdf

 

 

Les clauses obligatoires du règlement de copropriété :

 

Le chapitre 2.8 de « Le règlement de copropriété en 200 questions » (collection ARC/Vuibert), résume, les clauses obligatoires qui sont les suivantes :

 

  • Définition des parties et équipements privatifs.
  • Définitions des parties et équipement communs.
  • Destination des parties privatives et communes.
  • Conditions de jouissance des parties privatives et communes.
  • Les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.
  • Les règles de gestion des parties communes.
  • Les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, si elles vont au-delà des dispositions légales.

 

 

Les clauses facultatives du règlement de copropriété :

 

Le chapitre 2.9 de « Le règlement de copropriété en 200 questions » (collection ARC/Vuibert), résume, les clauses facultatives qui sont les suivantes :

 

  • L’état descriptif de division, mais il est conseillé d’en faire un document séparé
  • Les règles de fonctionnement du conseil syndical.
  • Les sanctions éventuelles en cas de non-respect du règlement de copropriété.

 

Et en général ce sont toutes les clauses allant au-delà des dispositions d’ordre public (articles de loi qui s’imposent à minima) définies par l’article 43  de la loi : c'est-à-dire les articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 ainsi que la totalité les articles du décret d'application, sinon elles sont réputées non écrites !

 

Il s’avère donc qu’un règlement de copropriété bien rédigé doit être concis, lisible ; en un mot « simple » : retranscrire partiellement ou intégralement des articles d’ordre public est inutile car si la loi change il faudra faire un modificatif au règlement de copropriété ce qui entraîne des frais d’enregistrement (ce qui est le cas de notre règlement pléthorique).

 

Si pour le Code civil : le contrat tient lieu de loi entre les parties (article 1134) ; bien qu'étant une convention, un règlement de copropriété a obligation, sur la très grande majorité de ses points, de respecter la loi dans le cas où elle est d’ordre public ; donc, sur ces points « obligés » les clauses qui vont contre la loi sont nulles (article 1172) : Partant de là, la plus grande partie du contenu d’un règlement de copropriété doit être « obligatoirement » conforme à la loi ; pour le reste il est libre, comme le constate l'article 8, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui est d’ordre public donc « impératif » !

 

 

L'état descriptif de division :

 

En se référant au chapitre 6 de «  Le règlement de copropriété en 200 questions » (collection ARC/Vuibert), l’état descriptif de division a été rendu obligatoire par l’article 7 alinéa 3 du décret du 4 janvier 1955 (la lecture de certains autres articles du décret peut être intéressante) :

 

  • Il doit être dressé en sa forme authentique, c'est-à-dire décrire de façon exacte les lots.
  • Sa mise à jour est rendue obligatoire par l’article 71 B-1 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955. C’est un outil d’information fiscale non générateur de droits et obligations.

 

C’est donc un document neutre contrairement au règlement de copropriété. Il n’a pas, en principe, de valeur contractuelle. Si cette affirmation est vraie lorsque c’est un document propre (séparé), la jurisprudence diverge lorsqu’il est intégré dans le règlement de copropriété. Après avoir admis le contraire, la Cour de cassation est d’avis que dans tous les cas il n’a aucune valeur contractuelle ; et cela jusqu’au prochain revirement.

 

En conclusion il est plus sage de considérer l’état descriptif de division comme un document neutre ne comportant aucune clause, ces dernières devant être inscrites uniquement dans le règlement de copropriété proprement dit.

 


 


17/11/2010