1 - En premier lieu et en introduction, il faut rappeler les élucubrations du juriste amateur en chef (autoproclamé interlocuteur privilégié du notariat) dans les bulletins d’information de janvier 2009 et de janvier 2010.
Non content de confondre la loi SRU avec la loi du 10 janvier 1965, alors que la première a modifié et créé certains articles de la seconde, il nous présente comme étant une SCIA en jouissance (acquisition de parts sociales par les associés), comme le prévoit l’article 1er (Chapitre I) de la loi du 28 juin 1938 et autorisée par l’article 80 de la loi n° 53-80 du 7 février 1953 (page 1263 du JORF) ; ce qui impliquerait, pour être propriétaire, que les statuts, de cette dernière, prévoient sa dissolution suite à une décision d’une division en propriété (partage de l'actif social), prise à la majorité prévue, lors d’une assemblée réunissant les différents associés ; alors que les textes en vigueur, à la création de l’ensemble immobilier dénommé « Résidence Gradignan Loustalot » (article 2, page 4 du règlement de copropriété), étaient le décret n° 58-1466, du 31 décembre 1958 (page 270 du JORF) et le décret n° 59-898, du 28 juillet 1959 (page 7657 du JORF).
En sus, concernant les statuts de l’ASL, dans le bulletin de janvier 2009, il évoque l'article R.315-8 du Code de l’urbanisme, alors qu’il avait été abrogé par le décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 (article 13) et dont la section avait été remplacée par les articles R.442-3 à R.442-8 pour former une nouvelle section.
Comme les lots ont été vendus antérieurement au décret n° 77-860 du 26 juillet 1977 l'ensemble des textes en vigueur « définissait » un ensemble pavillonnaire comme suit :
Constituent un lotissement [*définition*] au sens du présent chapitre l'opération et le résultat de l'opération ayant pour objet ou ayant eu pour effet la division volontaire en lots d'une ou plusieurs propriétés foncières par ventes ou locations simultanées ou successives en vue de la création d'habitations, de jardins ou d'établissements industriels ou commerciaux…
L'arrêté d'autorisation impose s'il y a lieu :
La constitution d'une association syndicale chargée de la gestion et de l'entretien des ouvrages et aménagements d'intérêt collectif…
La vente ou la location des terrains bâtis ou non bâtis compris dans un lotissement ainsi que l'édification des constructions...
Le dossier de lotissement approuvé comporte :
1° Un plan de situation ;
2° Des plans faisant apparaître :
Les lots prévus ;
La voirie, les espaces libres, les aires de stationnement, l'alimentation en eau, gaz et électricité, l'évacuation des eaux et matières usées, l'éclairage et tous ouvrages d'intérêt collectif ;
L'implantation et le volume des constructions qui pourront être édifiées sur ces lots ;
Les emplacements réservés à la mise en place des établissements commerciaux et artisanaux répondant aux besoins des habitants, telle qu'une étude jointe au dossier en aura révélé l'utilité et servi à en déterminer les caractéristiques ;
Dans le cas de lotissement à usage industriel, les raccordements aux voies ferrées et aux voies d'eau, l'alimentation énergétique et tous travaux d'intérêt collectif ;
3° Un programme de travaux indiquant les caractéristiques des divers ouvrages à réaliser et les conditions de leur réalisation ;
4° Un règlement fixant les règles et servitudes d'intérêt général imposées dans le lotissement et concernant notamment les caractères et la nature des constructions à édifier, la tenue des propriétés, les plantations et les clôtures ;
5° Les statuts de l'association syndicale constituée entre les acquéreurs de lots en vue de la gestion et de l'entretien des voies, espaces libres et ouvrages d'intérêt collectif qui ne seraient pas classés dans le domaine communal ;
6° Les conditions dans lesquelles le lotissement pourra être réalisé par tranches.
L'arrêté autorisant le lotissement fixe, en outre, toutes autres obligations mises à la charge du lotisseur, notamment en ce qui concerne sa participation aux dépenses d'exécution des équipements publics correspondant aux besoins du lotissement et rendus nécessaires par sa création.
Les textes ne faisant pas obligation d’une division parcellaire (changement de limite), pour attribuer une référence cadastrale à chaque lot, la division foncière, pour vente ou location, pouvait donc faire l’objet d’un état descriptif de division (pages 29 à 54) conformément au troisième alinéa de l’article 7, du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 et de l’article 71, du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955, qui a été abrogé et remplacé par les articles 71-1 à 71-13 dans ce dernier.
Ce qui correspond aux neuf premières pages du règlement de copropriété et au plan de masse déposé, le 4 juin 1969, aux minutes du notaire lors du modificatif n° 4 (partie manuscrite 2 : AR 237 point 10 ; 9ème page du relevé).
Au départ (bulletin de juin 2009), après une lecture erronée de l’article 29 de la loi du 10 juillet 1965, le juriste amateur en chef avait trouvé l’idée de créer une union de syndicats, pour laquelle les « biens » communs sont en indivision forcée, alors que la jurisprudence impose au moins deux syndicats distincts… que nous n’étions pas.
Point III de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 :
III.-Si l'assemblée générale du syndicat initial décide de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l'entretien des éléments d'équipements communs qui ne peuvent être divisés, cette décision est prise à la majorité de l'article 24.
Puis, après réflexion (bulletin d’octobre 2009), les statuts, faisant référence à la loi du 10 juillet 1965, de l’impossible union de syndicats, sont devenus les statuts d’une ASL ; alors qu'une jurisprudence constante a posé comme principe que la loi du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, est étrangère au fonctionnement des associations syndicales :
Ce qui implique que la loi du 21 juin 1865 et l’ordonnance du 1er juillet 2004, qui l’a abrogée, sont exclusives de la loi du 10 juillet 1965 ; ce qui n’est pas le cas des statuts rebaptisés du juriste amateur en chef.
Si les ASL sont étrangères à la loi du 10 juillet 1965, elles sont exclusives de l’indivision forcée organisation propre à cette dernière.
Dernier alinéa de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 antérieur à l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 :
À défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.
Les terrains, les aménagements et les services communs étant étrangers à l’indivision forcée ils ne peuvent être que la propriété de l’ASL, personne morale qui peut acquérir (article 3 de la loi du 21 juin 1865 ; article 5 de l’ordonnance du 1er juillet 2004).
Point II de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 en vigueur depuis le 1er juin 2020 :
- À défaut de convention y dérogeant expressément et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs, la présente loi est également applicable :
1° À tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis à destination totale autre que d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ;
2° À tout ensemble immobilier qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, comporte des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.
Pour les immeubles, groupes d'immeubles et ensembles immobiliers mentionnés aux deux alinéas ci-dessus et déjà régis par la présente loi, la convention mentionnée au premier alinéa du présent II est adoptée par l'assemblée générale à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat.
L’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 ayant introduit expressément une jurisprudence constante sur l’exclusivité des ASL à la loi du 10 juillet 1965 dont le pilier est l’indivision forcée rappelée au deuxième alinéa de l’article 1er suite à la loi ELAN :
Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.
C'est ce que rappelle la réponse ministérielle, du 8 novembre 2005, suite à une question écrite de M. LACHAUD Yvan, du 15 mars 2005 :
L'existence juridique des associations syndicales libres ne dépend pas de l'exécution des formalités prévue par l'article 8 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires. Elles sont légalement constituées dès le consentement unanime des propriétaires membres et l'établissement des statuts. Néanmoins, la déclaration en préfecture des associations syndicales libres constitue la première étape vers la publication au Journal officiel d'un extrait de ces statuts, formalités qui les dotent de la capacité juridique. Cette démarche est essentielle en matière d'opposabilité aux tiers. Ainsi, l'absence de déclaration a des conséquences suffisamment graves à l'égard des tiers pour les inciter à se déclarer sans qu'il soit nécessaire de déterminer des sanctions. En ce qui concerne le régime des associations syndicales et celui des syndicats de copropriétaires, même s'il existe des liens entre les deux institutions, ils sont indépendants. Les immeubles ou groupes d'immeubles en copropriété sont régies par la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Une convention contraire peut toutefois prévoir une organisation différente, pouvant notamment prendre la forme d'une association syndicale régie par l'ordonnance du 1er juillet 2004. Il apparaît par conséquent que ces deux régimes juridiques sont exclusifs l'un de l'autre pour la gestion d'immeubles en copropriété. On peut par ailleurs noter qu'il y existe parfois une confusion entre les lots de copropriété et les lots de lotissement. Ces derniers ne sont pas soumis à la loi du 10 juillet 1965 précitée mais l'article R.315-6 du code de l'urbanisme a instauré l'obligation de constituer une association syndicale dès que des équipements communs sont prévus au sein du lotissement. Enfin, dans les ensembles immobiliers composés de plusieurs immeubles autonomes, un propriétaire peut être à la fois copropriétaire géré par un syndic au sein de l'immeuble auquel il appartient et membre d'une association syndicale au titre des parties communes aux différents immeubles. En ce qui concerne les textes réglementaires d'application de l'ordonnance du 1er juillet 2004, un projet de décret d'application va être très prochainement soumis au Conseil d'État en vue d'une publication dans les meilleurs délais.
À la différence d'un syndicat de copropriétaires, qui est un groupement de personnes (personnalité juridique), une ASL est un groupement de fonds (article 518 du Code civil).
Article 3 du décret du 18 décembre 1927 :
Si le consentement de chaque intéressé n'a pas été donné dans l'acte d'association, il peut résulter d'un acte spécial, authentique ou sous seing privé, et qui reste annexé à l'acte d'association.
Ce dernier est accompagné d'un plan périmétral des immeubles syndiqués et d'une déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels il s'engage.
Une copie de toutes ces pièces, certifiée conforme par le maire, est transmise au préfet dans le délai d'un mois à partir de la constitution de l'association.
Article 3 du décret n° 2006-504 :
Outre ce qui est mentionné à l'article 7 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée, les statuts de l'association syndicale libre fixent les modalités de sa représentation à l'égard des tiers, de distraction d'un de ses immeubles, de modification de son statut ainsi que de sa dissolution.
Sont annexés aux statuts le plan parcellaire prévu à l'article 4 de la même ordonnance et une déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels il s'engage. Cette déclaration n'est pas requise pour les associations syndicales libres constituées en application de l'article R. 315-6 du code de l'urbanisme.
Une copie de ces pièces est jointe à la déclaration prévue par l'article 8 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée.
Article 14 de la loi du 10 juillet 1965 antérieur au 1er juin 2020 :
La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion.
Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
Les « immeubles » (lots), auxquels sont attachés les droits et les obligations et qui ne sont ni une personne morale ni une personne physique, ayant la personnalité juridique et des droits concurrents, ne peuvent pas être des indivisaires (personnes morales ou physiques auxquelles sont attachés les droits et les obligations) d'un bien immobilier en indivision de droit commun ou en indivision forcée et perpétuelle ; ce qui implique que les propriétaires des immeubles, qu'ils ont engagés, en sont leurs mandataires.
Article 2 du décret du 18 décembre 1927 :
Les obligations qui dérivent de la constitution de l'association syndicale sont attachées aux immeubles compris dans le périmètre et les suivent, en quelques mains qu'ils passent, jusqu'à la dissolution de l'association.
Article 3 de l’ordonnance n° 2004-632 :
Les droits et obligations qui dérivent de la constitution d'une association syndicale de propriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l'association et les suivent, en quelque main qu'ils passent, jusqu'à la dissolution de l'association ou la réduction de son périmètre.
Article 4 de la loi du 10 juillet 1965 antérieur au 1er juin 2020 :
Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi.
En faisant preuve d'un peu de discernement, l'on pourrait constater que les parties communes à jouissance privative d'une copropriété, création jurisprudentielle (pages 391 et 392) reprise par le législateur (article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965), auraient été inspirées par les éléments communs, propriété d'une ASL, dont le droit d'usage est attaché aux fonds engagés par leurs propriétaires.
Malgré ces « errements rédactionnels » notre proposition, de réécrire des status conformes auxquels sont annexés le plan parcellaire et les déclarations de chaque adhérent, n'a pas été retenue par le juriste amateur en chef.
2 - Dans un second temps, si dès le départ de l'opération « LOT N° 5 » les dispositions d'urbanisme en vigueur (décret n° 58-1466 du 31 décembre 1958 et, fixant son application, décret n° 59-898 du 28 juillet 1959) avaient été respectées l'ASL aurait dû exister à l'origine.
Article 5 du décret du 31 décembre 1958 :
L’arrêté d’autorisation impose s’il y a lieu :
L’exécution par le lotisseur de tous travaux nécessaires à la viabilité du lotissement en ce qui concerne notamment la voirie, la distribution d’eau, l’évacuation des eaux usées, l’éclairage, la réalisation d’aires de stationnement, d’espaces libres ou de plantations. L’exécution des travaux par tranches peut être autorisée ;
Une participation du lotisseur aux dépenses d’exécution des équipements publics correspondant aux besoins du lotissement et rendus nécessaires par sa création. Le préfet peut exiger que cette participation soit réalisée, en tout ou partie, sous forme de cession gratuite aux collectivités publiques de terrains qu'il désigne.
L'affectation de certains emplacements, suivant un plan d’ensemble, à la construction de bâtiments destinés à la mise en place de l’équipement commercial et artisanal nécessaire au lotissement, ainsi qu’à l’installation de locaux professionnels compatibles avec l’habitation ;
La constitution d'une association syndicale chargée de la gestion et de l’entretien des ouvrages et aménagements d’intérêt collectif ;
La suppression ou la modification des clauses du cahier des charges qui seraient contraires au caractère du lotissement.
Article 6 du décret du 28 juillet 1959 :
Le dossier de lotissement approuvé comporte :
1° Un plan de situation ;
2° Des plans faisant apparaître :
Les lois prévus :
La voirie, les espaces libres, les aires de stationnement, l’alimentation en eau, gaz et électricité, l’évacuation des eaux et matières usées, l’éclairage et tous ouvrages d’intérêt collectif ;
L’implantation et le volume des constructions qui pourront être édifiées sur les lots ;
Les emplacements réservés à la mise en place des établissements commerciaux et artisanaux répondant aux besoins des habitants, telle qu’une étude jointe au dossier en aura révélé l’utilité et servi à en déterminer les caractéristiques ;
Dans le cas de lotissement à usage industriel, les raccordements aux voies ferrées ou aux voies d'eau, l’alimentation énergétique et tous ouvrages d'intérêt collectif ;
3° Un programme de travaux indiquant les caractéristiques des divers ouvrages à réaliser et les conditions de leur réalisation ;
4° Un règlement fixant les règles et servitudes d'intérêt général imposées dans le lotissement et concernant notamment les caractères et la nature des constructions à édifier, la tenue des propriétés, les plantations et les clôtures ;
5° Les statuts de l’association syndicale constituée entre les acquéreurs de lots en vue de la gestion et de l’entretien des voies, espaces libres et ouvrages d’intérêt collectif qui ne seraient pas classés dans le domaine communal ;
6° Les conditions dans lesquelles le lotissement pourra être réalisé par tranches.
L’arrêté autorisant le lotissement fixe, en outre, toutes autres obligations mises à la charge du lotisseur, notamment en ce qui concerne sa participation aux dépenses d’exécution des équipements publics correspondant aux besoins du lotissement et rendus nécessaires par sa création.
Article 7 du décret du 28 juillet 1959 :
Par dérogation aux dispositions de l’article 6 ci-dessus, les lotissements qui ne nécessitent pas d’équipements collectifs ou l’institution de servitudes d’intérêt général peuvent être autorisés par le préfet sur la base d’un dossier sommaire comportant :
Un plan de situation du terrain à lotir ;
Un plan des lots prévus.
