LOUSTALOT-VILLAGE en toute objectivité

Comme vu dans l'article Présentation l’ensemble immobilier « LA RÉSIDENCE GRADIGNAN LOUSTALOT » est un lotissement conformément à l’article 1^er du décret n° 58-1466 du 31 décembre 1958 qui fixait les règles d’urbanisme en vigueur à la date de la demande d’autorisation.

L’article 5 de ce décret disposant :

Un groupe scolaire est un équipement public et dans le cas de « LA RÉSIDENCE GRADIGNAN LOUSTALOT » il correspondait aux besoins du lotissement, puisque 448 logements étaient prévus et le préfet a donc exigé la cession à titre gratuit d’une parcelle de terrain réservée à l’édification du groupe scolaire.

Ces 448 logements rendaient nécessaire un équipement commercial compatible avec l’habitation et c’est pour cette raison que l’arrêté d’autorisation a imposé le lot n° 4.

Sauf que le programme a été modifié avec l’accord du préfet et l’on est passé à 292 logements (152 appartements et 140 maisons individuelles) qui n’exigeaient plus la création d’un groupe scolaire ni d’un centre commercial ; ce qui n’exonérait pas « LA RÉSIDENCE GRADIGNAN LOUSTALOT » de céder gratuitement la parcelle de terrain initialement prévue, mais qui l’exonérait de prévoir une parcelle de terrain (lot n° 4) pour créer un centre commercial... Ce qui impliquait la disparition de la S.C.I.C. LOUSTALOT IV.

C’est la situation représenté dans le plan de masse général et dont l’historique est décrit dans l'article Gestion commune lot n° 1 et 5 :

Mais une autre clause, prévue dans l’accord préalable, imposait d’autres cessions :

Le plan de masse général, que nous donnons en lien, n’étant qu’une copie de l’original déposé aux minutes du notaire, ne fait pas apparaitre clairement ces cessions ; en revanche celui qui reprend le document d’arpentage du 29 février 1984 permet de les situer.

La parcelle située en bordure de la route départementale n° 109 se trouve dans la pointe en bas du plan de masse précité et est représenté par la partie arrondie au-dessus de l’allée MOZART et qui correspond à l’amputation (pointillés) des lots 506 (repère 6) et 509 (repère 9) indiqués (écrits) « 22 » et « 24 » (dernière feuille du plan de masse général).

La parcelle située en bordure du chemin de LOUSTALOT se trouve au centre de la partie supérieure du même plan de masse et est représentée par la partie arrondie qui comprend six parcelles bâties « hors copropriété », au-dessus de la parcelle « Mairie Propriétaire » et du soi-disant « Lot 4 », dont la Mairie serait copropriétaire et qui correspond aux pointillés, que l'on devine, des 1^ère et 2^ème feuilles du plan de masse général.

La situation du lot n° 1, à l'angle de deux voies, lui permettait d'avoir cinq accès qui n'imposaient pas d'avoir besoin d'aménager la voirie à cet effet (3^ème feuilles du plan de masse général), ce qui n'était pas le cas du lot n° 2 (route départementale n° 109 de CAYAC à PESSAC) ni des lots n° 3 et 4, puis de la parcelle prévue pour le groupe scolaire (chemin de LOUSTALOT) ; c'est pour ces raisons, pour faciliter l'accès de ces lots, que des parcelles devaient être cédées pour aménager ces voies en conséquence.

Suite à l’autorisation du programme de maisons individuelles « LA RÉSIDENCE GRADIGNAN LOUSTALOT » se croyant exonérée de ces cessions voirie, alors que les dispositions du plan d’urbanisme directeur n’avaient pas été annulées, a fait dressé un plan de masse général prévoyant : de créer les lots 506 et 509 qui empiétaient sur la parcelle située en bordure de la route départementale n° 109 de CAYAC à PESSAC (accès prévu pour le lot n° 2) ; ainsi que de décaler la parcelle prévue pour le groupe scolaire qui, de ce fait, empiétait sur la parcelle située en bordure du chemin de LOUSTALOT (accès prévu pour les lots n° 3 et 4)... et d'abandonner la création du centre commercial (lot n° 4) ainsi que le droit de construire attribué par le permis de construire n° 57 652 (voir dans l'article Présentation) ; en oubliant que si le groupe scolaire n'était plus imposé c'était l'Autorité compétente qui, seule, avait le droit de décider s'il devait être, ou pas, édifié.

Mais la Collectivité Territoriale, ne l’entendant pas de cette oreille, a rappelé « LA RÉSIDENCE GRADIGNAN LOUSTALOT » à ses obligations contractuelles et l’a obligée de céder gratuitement ces parcelles :

Ce rappel à l’ordre faisait suite à l’arnaque du lot n° 4 (assemblée générale du 27 septembre 1979)  lorsque le Conseil Municipal de l’époque (1979) avait décidé la construction d’un tennis couvert Loustalot sur la parcelle prévue, à l’origine, pour un groupe scolaire ; alors que le soi-disant lot n° 4 n'existait plus puisqu'il n’apparaissait pas, contrairement aux lots n° 1 et 5, dans le  plan de masse général du 4 juin 1969 et qui, avec l’aval du notaire, a été ressuscité pour être vendu à la commune de GRADIGNAN qui a avalé la couleuvre vu que le projet était lancé (affichage public) et comprenait un parking qui occuperait une partie du soi-disant lot n° 4.

Après de nombreuses relances et d’un manque de connaissance concernant la protection du domaine public le dossier semblait clos.

Mais à cela s'ajoutait la reprise des réseaux d’assainissement et après de nombreux échanges « fluctuants », qui enjambaient certaines règles régissant les biens du domaine public, la reprise du réseau des eaux pluviales semblait plus que compromise.

Suite à un violent orage dans la nuit du 26 au 27 juillet 2013 une grande partie de LOUSTALOT VILLAGE a été inondée à cause de la saturation du réseau pluvial causant ainsi des dégâts importants dans certaines maisons.

Après de nombreuses recherches nous avons pu constater qu’une Communauté Territoriale ne pouvait pas avoir son domaine public (voirie) grevé d’une servitude tréfoncière telle qu’un réseau pluvial privé dans lequel des eaux pluviales de cette même voirie s’écoulaient.

Nous avons donc pris contact avec feu M. Pierre REDOUTEY, ancien notaire et avocat à la retraite, par l’intermédiaire, à l'époque, de son site Juris Prudentes, le 14 avril 2014, pour lui demander conseil.

L’on constatera que la situation est bien résumée, mais en dépassant les quinze lignes autorisées ; le fait qu’il réponde en rappelant la règle, neuf minutes après la question, semblait signifier que le sujet devait l’intéresser.

La question lui a été adressée, à nouveau, mais en respectant les quinze lignes à 13h15 et à 13h33 il a fait cette réponse :

L'on pourra constater que la réponse tient compte du contenu de la première version de la question.

Cette soi-disant servitude conventionnelle n'entrant pas dans le cadre de l'article L.2122-4 du Code général de la propriété des personnes publiques (CG3P) et en tenant compte des articles 552 et 553 du Code civil nous avons contacté un adjoint au Maire (professeur de droit public à la retraite), avec lequel nous avions déjà eu quelques entretiens sur l'affaire, pour lui faire part de l'échange avec M. Pierre REDOUTEY, dont la réputation ne lui était pas inconnue. Il a été très intéressé par la démarche d'autant plus que M. le Maire lui avait confié la mission de monter un dossier sur le réseau pluvial pour tenter de convaincre Bordeaux Métropole, anciennement C.U.B., de le reprendre à son compte et un rendez-vous a été fixé au 1^er juillet 2014.

En préambule a été évoqué le cas du fameux lot n° 4 objet d'un chantage depuis 1979 et d'une inertie depuis 2003 (résolution n° 8) à faire acter la fin d'une situation illégale puisque le statut de la copropriété est incompatible avec la domanialité publique, dont fait partie le dit lot n° 4, au vu de cette réponse ministérielle :

Comme nous avions en face un ancien professeur de droit public, les échanges ont amenés à consulter dans le CG3P les articles  L2311-1 (insaisissabilité des biens des personnes publiques) et L3111-1 (inaliénabilité et imprescriptibilité des biens des personnes publiques qui relèvent du domaine public) et de constater que c'est au moment de la cession, contractuellement obligée, d'une parcelle de terrain, incluant l'ex lot n° 4, que le notaire n'avait pas, pour le moins, fait son boulot correctement (exactitude et probité).

Puis nous sommes revenu sur l'objet de notre rendez-vous et, à l'appui de l’article L2122-4 du CG3P, complété par les articles 552 et 553 du Code civil et du fait qu'il n'existait aucun titre contraire sur la propriété du dessous par le propriétaire du sol (la Métropole), lui a été donné une copie de l'échange avec M. Pierre REDOUTEY qui conseillait un référé expertise (référé instruction) devant le tribunal Administratif de Bordeaux. Après avoir reconnu qu'une telle démarche serait « dangereuse » pour Bordeaux Métropole, il nous a dit qu'il allait joindre tous ces éléments fournis dans son dossier et qu'ainsi M. le Maire, vice-président de la Métropole, aurait les arguments suffisants pour la convaincre qu'elle ne pouvait que reconnaitre être propriétaire du réseau pluvial ; deux mois plus tard la Métropole reconnaissait officiellement qu'il lui appartenait depuis 1983 (reprise de la voirie). Les propriétaires de LOUSTALOT VILLAGE ont été informés de cette bonne nouvelle par un communiqué joint aux procès-verbaux des assemblées générales de 2015.

Concernant ce communiqué il serait bon de reprendre les soi-disant « avancées » :

Ce préambule, au procès-verbal de l'assemblée générale du 1^er avril 2011 et ce document du conseil syndical coopératif, concernant la préparation de l'assemblée générale du 9 mars 2010, permettent de savoir qui est le copropriétaire visé dans le communiqué joint au procès-verbaux des assemblées générales de 2015 ; mais le document « préparatif », cité ci-avant, permet de constater, pour le moins, l'incompétence du rédacteur (le syndic coopératif) concernant LOUSTALOT VILLAGE en se gaussant (2^ème page) du fait qu'il serait devenu miraculeusement un ensemble immobilier, alors que le règlement de copropriété, rédigé par l'un des membres soi-disant juriste amateur en chef, le rappelle aux pages 2, 4, 8, 10, 12 (4 fois), 15, 20, 29 (4 fois) et 30 ; le bulletin de janvier 2009 (lettre aux copropriétaires à partir de la 3^ème page) et celui de janvier 2010 sont édifiants sur ce même rédacteur... délirant, si ce n'est plus, si l'on se réfère à cette analyse d'une Conseiller Honoraire à la Cour de cassation.

Ce qui précède dévoile une ambiance délétère et des rapports faussement idylliques avec la Mairie. Face à l'inertie due au chantage de faire enregistrer la « sortie » du lot n° 4 à condition de la reprise des espaces verts, cette dernière, qui voulait surtout éviter d'assigner le syndicat des copropriétaires (uniquement pour les éléments communs) en justice, avait perdu patience au bout de douze ans et lors de soi-disant « échanges constructifs », concernant l'illégalité de la situation du lot n° 4, elle a posé comme ultimatum, sous peine d'informer les intéressés de ce chantage lors d'une réunion d'information, la mise en conformité avec la règlementation concernant la domanialité publique avant toutes autres décisions... ce qui a été efficace et convainquant si l'on s'en tient au bulletin de janvier 2016.

Le vote de la « sortie » du lot n° 4, confirmé par cette note d'information, datant de 2003, l'article L.1311-13 du CGCT, concernant les actes passés en la forme administrative, n'existait pas encore et cette faculté a longtemps été ignorée, de bonne foi et par manque d'informations, par de nombreux élus ; c'était le cas pour la Commune qui n'a, semblerait-il, finalement pris connaissance de cette possibilité que suite au rendez-vous du 1^er juillet 2014, évoqué ci-dessus, mais qui n'a pas voulu l'appliquer, sans (aucun) doute, sous le prétexte que l'on aurait pu lui reprocher de ne pas l'avoir fait plus tôt.

Enfin pour information et pour faire le lien avec le pénultième article du blog, sous forme d'épilogue, le bulletin de juin 2010 informait : sur de soi-disant  « avancées fructueuses avec la Mairie » qui ne seraient, au vu de ce qui précède, qu'une Arlésienne ; sur l'entrée en scène de l'AGRC-SO (devenue ARC Sud-Ouest) ; d'un contact avec un notaire de GRADIGNAN qui aurait eu comme résultat une fin de non recevoir si l'on se fie au bulletin de juin 2011 ; qui était l’interlocuteur « qualifié » du nouveau notaire (facture du CRIDON).

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Rappel règlement national des notaires (article 1.2) :