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LOUSTALOT-VILLAGE en toute objectivité

LOUSTALOT-VILLAGE en toute objectivité

Programme de maisons individuelles

1 - RAPPEL LIMINAIRE DU MODIFICATIF N° 1 :

 

Il a consisté à subdiviser le lot n° 1, comme prévu à l'article 1 du règlement de copropriété rappelé dans l'article « Présentation », après que la S.C.I.C. « LA RÉSIDENCE GRADIGNAN LOUSTALOT » ait vendu le lot n° 1 viabilisé à la S.C.I.C. GRADIGNAN LOUSTALOT I ; l'acte notarié ayant été dressé le 26 mai 1966 c'était la loi du 10 juillet 1965, dans sa version originelle (page 5950 du J.O.R.F.), qui s'appliquait pour les bâtiments collectifs et qui avait abrogé, par son article 48, le chapitre II de la loi du 28 juin 1938.

 

Cette soi-disant subdivision n'en était pas une puisque l'on passait d'une parcelle (lot) délimitée dans un plan de masse originel (plan rappelé dans le descriptif des lots dans l'article « Présentation » dont nous n'avions pas pu obtenir une copie) avec un droit de construire (partie privative) ; ce qui correspondait à la définition faite dans l'article 206 de la loi ELAN :

I.-L'article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est ainsi modifié :
1° A la fin du premier alinéa, les mots : « comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes » sont supprimés ;
2° Après le même premier alinéa, sont insérés trois alinéas ainsi rédigés :
« Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.
« Ce lot peut être un lot transitoire. Il est alors formé d'une partie privative constituée d'un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser sur une surface déterminée du sol, et d'une quote-part de parties communes correspondante.
« La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété. »

 

 

2 - MODIFICATIF N° 2 :

 

Suite à un acte notarié du 6 juin 1967 (partie manuscrite 2 : AR 237 point 7 ; 6ème page du relevé) les lots 2 et 3 ont été supprimés (numéros d'ordre) et remplacés par le lot 5 pour un programme de maisons individuelles.

 

Ce qui impliquait la « disparitions de la S.C.I.C. LOUSTALOT III, qui était « intégrée » à la S.C.I.C. LOUSTALOT II.

 

OBJET DU MODIFICATIF N° 2 :

Le règlement de copropriété de base répartit l’ensemble immobilier dénommé « LA RÉSIDENCE GRADIGNAN LOUSTALOT » en quatre lots numérotés de 1 à 4, selon un plan de masse.
Les modifications décidées et apportées à ce plan de masse ont pour effet de supprimer les constructions prévues audit plan sous les sigles UV1 (bâtiments A.B.C.D.F. et parkings) et UV3 (bâtiments L.M.N.O.P. et parkings) formant respectivement les lots n° 2 et 3 dans la copropriété « LA RÉSIDENCE GRADIGNAN LOUSTALOT » et l’adoption en remplacement, d’un programme de maisons individuelles.
Cette modification a fait l’objet d’un Accord Préalable rectificatif n° 48 434 délivré par Arrêté Préfectoral en date du 24 mars 1967.
L’étude des millièmes affectés à ce programme de maisons individuelles, en tenant compte des surfaces habitables des maisons, des surfaces pondérées des locaux annexes, des surfaces pondérées des jardins devant faire l’objet d’un droit de jouissance privatif, a permis de conserver la quote-part des parties communes générales de l’immeuble affectée précédemment aux constructions prévues sous les sigles UV1 et UV3 faisant l’objet respectivement des lots n° 2 et 3.
Pour tenir compte de ces modifications, il convient donc de :
  • Supprimer les lots n° 2 et 3
  • Remplacer ces deux lots par la création d’un nouveau lot unique, de copropriété, portant le n° 5 et représentant la même quote-part de millièmes dans la propriété des parties communes générales de l’immeuble que celle des deux lots supprimés, ensemble.
Article 1 : DÉSIGNATION GÉNÉRALE DE L’IMMEUBLE
Le dit ensemble immobilier comprendra :
1° Cinq immeubles collectifs soit :
  • Bâtiment G élevé sur sous-sol, rez-de-chaussée et 7 étages et comprenant 32 appartements.
  • Bâtiment H élevé sur sous-sol, rez-de-chaussée et 3 étages et comprenant 36 appartements.
  • Bâtiment I élevé sur sous-sol, rez-de-chaussée et 3 étages et comprenant 24 appartements.
  • Bâtiment J élevé sur sous-sol, rez-de-chaussée et 3 étages et comprenant 24 appartements.
  • Bâtiment K élevé sur sous-sol, rez-de-chaussée et 3 étages et comprenant 36 appartements.
L’ensemble sus désigné a fait l’objet de :
Pour les 152 logements, d’un accord préalable n° 48 434 délivré par Arrêté Préfectoral le 28 mai 1963, d’un Permis de Construire délivré par Arrêté Préfectoral le 28 décembre 1963 et renouvelé par Arrêté Préfectoral le 26 janvier 1965.
Pour les maisons individuelles, d'un accord préalable rectificatif n° 48 434 délivré par Arrêté Préfectoral en date du 24 mars 1967.
Article 2 : DIVISION DE L'IMMEUBLE
L'immeuble objet des présentes est divisé en 3 lots
  • Lot n° 1 : Les 32 658/100 000èmes de l’ensemble des parties communes générales de l’immeuble et le droit d’édifier les constructions prévues au plan de masse ci-annexé sous le sigle U.V.2. (bâtiments G.H.I.J.K. et parkings)  celui de réaliser les travaux de V.R.D. et branchements y afférents ainsi que les quote-part des ouvrages et locaux communs compris dans d’autres constructions et qui s’avèreraient nécessaires et de tous biens et droits pouvant constituer l’accessoire ou l’annexe des dites constructions.
  • Lot n° 4 : Les 3 818/100 000èmes de l’ensemble des parties communes générales de l’immeuble et le droit d’édifier les constructions prévues au plan de masse ci-annexé sous la dénomination « Centre Commercial » celui de réaliser les travaux de V.R.D. et branchements y afférents ainsi que les quote-part des ouvrages et locaux communs compris dans d’autres constructions et qui s’avèreraient nécessaires et de tous biens et droits pouvant constituer l’accessoire ou l’annexe des dites constructions.
  • Lot n° 5 : Les 63 524/100 000èmes de l’ensemble des parties communes générales de l’immeuble et le droit d'édifier les construction prévues au plan de masse sous la dénomination « Maisons individuelles », parkings ou garages correspondants, celui de réaliser les travaux de V.R.D. et branchements y afférents, ainsi que la quote-part des ouvrage et locaux communs compris dans d'autres constructions et qui s'avèreraient nécessaires et de tous biens et droits pouvant constituer l'accessoire ou l'annexe des dites construction.
Article 5 - DISTINCTION ENTRE LES PARTIES PRIVÉS ET LES PARTIES COMMUNES
L'ensemble immobilier dont il s'agit, divisé comme il a été dit ci-dessus en trois fractions nommées lots, comprend :
  • des parties à l'usage commun entre les copropriétaires (lapsus !) de ces trois lots ;
  • des parties à l'usage privé de chacun des copropriétaires (lapsus !) de ces lots, lesquels pourront les subdiviser ainsi qu'il sera dit ci-après
1 - Parties communes entre les copropriétaires (lapsus !) de ces trois lots :
  • La totalité du sol ;
  • Les murs de clôture non mitoyens des cours et jardins. Étant ici précisé que les cours et jardins devant faire l'objet d'un droit de jouissance privatif ne pourront en aucun cas, être fermés de clôtures autres que celles prévues au plan de masse et au dossier d'accord préalable (clôtures vertes).
2 - Parties privées :
La désignation des parties communes et des parties privatives que le propriétaire de chacun des lots 1, 4 et 5 aura le droit de déterminer en vue de la division en fractions de son lot, sera établie dans un État Descriptif de Subdivision propre à chacun de ces lots, et dans le modificatif au règlement de copropriété correspondant.

 

Le plan de masse en lien avec les lots 1 et 5 c'est le plan de masse général qui sera déposé, le 4 juin 1969, aux minutes du notaire lors du modificatif n° 4 (partie manuscrite 2 : AR 237 point 10 ; 9ème page du relevé) et remis à tous les premiers acquéreurs des lots ; les trois premières feuilles correspondent, de gauche à droite, à la partie supérieure du plan et les trois suivantes (4 à 6), toujours de gauche à droite, à la partie inférieure du plan ; cet exemplaire, que nous a remis M. Lucien DUMONT, c'est celui qui a été renseigné lorsque la Commune à repris, dans son domaine public, la voirie (partie manuscrite 2 : AR 824 point 1 ; 31ème page du relevé) de l'ensemble pavillonnaire qui deviendra LOUSTALOT VILLAGE (voir l’historique).

 

Le plan de masse en lien avec le lot 4 c'est un plan postérieur qui fait apparaitre le lot n° 4 dont le projet avait été abandonné au vu de la copie, au format réduit, du plan de masse général remise lors des mutations ultérieures et de l’actuel cadastre.

 

Au vu de ces deux premiers points l'on constate que le modificatif n° 2 était plutôt conséquent, nonobstant qu'il a eu comme résultat l'abandon des projets du centre commercial et du groupe scolaire, comme le « démontre » le plan de masse définitif. Il aurait dû être considéré comme étant, en réalité, un nouveau permis de construire, comme l'a caractérisé dans un arrêt postérieur, à la date de la délivrance du dit modificatif n° 2 (24 mars 1967), le Conseil d'État le 8 février 1999 (n° 171946). Cet « oubli » aurait été fréquent puisqu'en 1967 l'une des priorités était toujours la (re)construction pour le Ministère de l'Équipement (1966), qui avait succédé au Ministère de la Construction (1958), lui-même au Ministère de la Reconstruction et du Logement (1955) et ce dernier à l'originel Ministère de la Reconstruction et de l’Urbanisme (1944). Normalement ce modificatif aurait dû faire l'objet de trois permis de construire distincts : un pour les bâtiments collectifs, un pour le programme de maisons individuelles et un pour le centre commercial.

 

 

3 - MODIFICATIF N° 3 :

 

Suite à un acte notarié du 5 avril 1968 (partie manuscrite 2 : AR 237 point 9 ; 9ème page du relevé) le lot 5 a été subdivisé et remplacé par les  lots n° 501 à 578 après que la S.C.I.C. « LA RÉSIDENCE GRADIGNAN LOUSTALOT » ait vendu les lots, viabilisés non construits, 501 à 577 à la S.C.I.C. GRADIGNAN LOUSTALOT II (première fiche manuscrite, concernant le lot n° 501, du relevé du SPF).

 

OBJET DU MODIFICATIF N° 3 :

Article 1 - Le présent modificatif a pour objet
  • De supprimer le lot n° 5 de l'état descriptif de division établi dans le règlement de copropriété et de le remplacer par les lots numérotés de 501 à 578 inclus.
  • De répartir entre les nouveaux lots, les droits et obligations du propriétaire du lot n° 5 ainsi que les charges communes générales qui incombent et qui sont définies dans l'article 5 du règlement de copropriété.
  • De déterminer les parties des immeubles ci-après désignés qui seront affectés à l'usage exclusif de chacun des copropriétaires (lapsus !) des nouveaux lots, dites « parties privées » et celles qui serviront à l'usage collectif de ces copropriétaires dites « parties communes » et qui se trouvent en état d'indivision forcée.
  • De déterminer les charges communes spéciales incombant à chaque lot de copropriété (lapsus !) et de régler entre les copropriétaires (lapsus !) des immeubles, les rapports de voisinage et de copropriété.
Article 2 - État descriptif de division
  • Modification de l'état descriptif de division de l'ensemble(?) situé dans la Commune de GRADIGNAN lieu dit « Saint-Albe », en bordure de la route départementale n° 109 en ce qui concerne le lot n° 5.
  • Il a été déposé au rang des minutes de Maître MASSIE, notaire à GRADIGNAN (Gironde), le modificatif n° 2 du règlement de copropriété d'un immeuble situé dans la Commune de GRADIGNAN, au lieu dit « Saint-Albe », en bordure de la route départementale n° 109 ainsi que l'état descriptif de division de cet immeuble en trois lots (1. 4. 5.) représentant ensembles les cent millièmes des parties communes générales et de la propriété du sol (?).

 

ANNULATION DU NUMÉRO D'ORDRE DU LOT N° 5 :

Le numéro d'ordre de ce lot (CINQ) est annulé et sera remplacé par ceux qui seront ci-après créés pour représenter le même lot d'origine et le même total de la propriété du sol (?), soit 63 524/100 000èmes, observation étant faite que les numéros 467 à 500 inclus, ne seront pas utilisé en prévision de besoins futurs.
Article 3 - Nombre de lots créés en remplacement du lot n° 5 d'origine
1 - Soixante-quatorze maisons individuelles d'un niveau chacune avec parcelles privatives ainsi réparties :
  • onze maisons de trois pièces principales dont une avec garage-cellier  attenant et dix avec garage-cellier séparé ;
  • vingt-sept maisons de quatre pièces principales dont deux avec garage-cellier attenant, vingt-trois avec garage-cellier séparé et deux avec garage-cellier hors parcelle.
  • trente-six maisons de cinq pièces principales dont dix-sept avec garage-cellier attenant et dix-neuf avec garage-cellier séparé.
2 - Trois garages-celliers privatifs.
3 - Une surface réservée destiné à la construction de maisons individuelles, garages correspondants, soit : un lot.
4 - Les voies de circulation, les emplacements de parkings, les réseaux divers, espaces verts et équipements communs nécessaires.
Le tout, tel qu'énoncé, comprenant soixante-dix-huit lots (78).
Article 4 - Division de l'immeuble
L'ensemble immobilier est divisé en soixante-dix-huit lots. La numérotation de ces lots, leur nature, la répartition entre eux des droits et charges communes figurent dans l'état descriptif de subdivision et dans le tableau récapitulatif ci-dessous.
...
Article 6 - Désignation des lots
La désignation de ces lots est établie ci-après. Elle comprend pour chacun d'eux l'indication des parties privées faisant l'objet d'une propriété exclusive et particulière, l'indication de la parcelle faisant l'objet d'un droit de jouissance privatif et une quote-part dans la propriété des parties communes générales de l'immeuble.
Cette quote-part est exprimée en cent millièmes (100 000èmes).

 

ÉTAT DESCRIPTIF DE SUBDIVISION PUIS DE DIVISION DANS LE RÉCAPITULATIF :

(L'on ne fera que désigner le premier lot.)
Lot 501 : Une maison individuelle de 4 pp, garage-cellier, parcelle de 611 m² et les cinq cent quarante trois cent millièmes des parties communes générales de l'immeuble.
Article 7 - Tableau récapitulatif des lots
Pour satisfaire à l'article 71 du décret du 14 octobre 1955, modifié par le décret du 7 janvier 1959, il est établit ci-dessous le tableau d'ensemble du partage de l'immeuble ci-dessus désigné, objet du présent état descriptif de division.

 

L'article 71 du décret n° 55-1350 à été abrogé et remplacé par les articles 71-1 à 71-13.

Article 71-1 :
L'état descriptif de division, prévu à l'article 7 du décret du 4 janvier 1955 susvisé, peut être contenu soit dans un acte spécialement dressé à cet effet, soit dans un règlement de copropriété ou un cahier des charges concernant, en outre, l'organisation de la gestion collective, soit dans tout autre acte ou décision judiciaire. Un seul état descriptif doit être établi lorsque plusieurs bâtiments ou groupes de bâtiments pouvant faire l'objet de copropriétés particulières sont édifiés sur un sol dont la propriété est placée globalement sous le régime de l'indivision forcée.
L'état descriptif doit identifier l'immeuble auquel il s'applique, opérer une division en lots et attribuer un numéro à chaque lot.
Article 71-2 :
Un lot est formé par toute fraction d'immeuble sur laquelle s'exercent ou peuvent s'exercer des droits réels concurrents, y compris la quote-part des parties communes, si elle existe et si elle est déterminée.
Constitue une fraction au sens de l'article 7 du décret du 4 janvier 1955 susvisé :
a) Pour les bâtiments, chaque local principal (appartement, boutique, local à usage commercial, professionnel ou industriel, etc.) et chaque local secondaire (chambre de service, cave, garage, grenier, etc.) ;
b) Pour les terrains non bâtis, chaque portion de terrain sur laquelle est réservé un droit réel privatif ou chaque portion destinée à faire l'objet d'une inscription ou d'une mention en marge d'une inscription. Dans ce dernier cas, le surplus de l'immeuble constitue également une fraction.
Article 71-3 :
Chaque fraction doit être identifiée par son emplacement, lui-même déterminé par la description de sa situation dans l'immeuble ou par référence à un plan ou croquis annexé à la minute de l'acte ou de la décision judiciaire, dont une copie est jointe à la requête. Lorsque la fraction dont il s'agit est située dans un bâtiment, sa situation est définie par l'indication de l'escalier, de l'étage, de l'emplacement dans l'étage et par l'indication du bâtiment dont fait partie le local décrit quand l'immeuble comprend plusieurs bâtiments.
Article 71-4 :
Les lots font l'objet d'un numérotage continu dans une série unique à partir de l'unité. Lorsque l'immeuble est constitué par plusieurs bâtiments ou corps de bâtiments, les lots peuvent faire l'objet d'un numérotage continu dans des séries successives affectées à chacun d'eux à partir de nombres séparés par des intervalles convenables.
Les numéros désignant les lots nouveaux sont pris à la suite des numéros existants dans la série unique ou dans l'une des séries successives.
Dans tout état descriptif de division établi après la suppression d'un état descriptif antérieur, dans tout acte modificatif d'un état descriptif de division préalablement inscrit, en cas de division ou de réunion de copropriétés existantes, le numérotage des lots ne doit reprendre aucun des numéros précédemment attribués.
Article 71-5 :
L'état descriptif est résumé obligatoirement dans un tableau incorporé à l'acte lui-même ou annexé à celui-ci et comportant les colonnes suivantes dans la mesure de l'existence des éléments correspondants :
a) Numéro du lot, dans l'ordre croissant des numéros ;
b) Bâtiment ;
c) Escalier ;
d) Étage ;
e) Nature du lot ;
f) Quote-part des parties communes.
Ce tableau, qui doit figurer dans l'extrait ou l'expédition, déposé au service de la publicité foncière, est reproduit par ce service au fichier immobilier.
Article 71-6 :
Toute modification, soit de l'immeuble auquel s'applique l'état descriptif, soit des lots, doit être constatée par un acte modificatif de l'état descriptif.
L'acte modificatif doit rectifier, suivant le cas, la désignation de l'ensemble de l'immeuble ou le numérotage des lots.
Si la modification résulte de l'acquisition de parties communes entraînant changement d'emprise, il n'y a pas lieu, lorsque la déclaration mentionnée au deuxième alinéa de l'article 16-1 n'a pas été déposée ou s'est révélée inexacte, à création de lots particuliers sur les parties communes acquises pour le seul motif que ces dernières sont grevées de droits distincts ou ne sont grevées d'aucun droit.
Si la modification consiste en une subdivision d'un lot, l'acte modificatif attribue un numéro nouveau à chacune des parties du lot subdivisé, lesquelles forment autant de lots distincts. Toutefois, hors les cas où l'acte modificatif constate la réunion ou la division de copropriétés existantes, lorsque la modification ne porte que sur la quote-part des parties communes incluses dans les lots intéressés, il n'y a pas lieu à attribution d'un nouveau numéro.
La réunion de plusieurs lots pour former un lot nouveau ne peut donner lieu à la création d'un lot désigné par un seul numéro que si les lots réunis ne sont pas grevés, lors de la modification du titre de propriété, de droits ou charges différents publiés au fichier immobilier.
Les numéros désignant les lots nouveaux sont pris conformément au deuxième alinéa de l'article 71-4.
Lorsque l'acte modificatif constate la réunion ou la division de copropriétés existantes, le numérotage des lots de la ou des copropriétés nouvelles ne doit reprendre aucun des numéros précédemment attribués.
Article 71-7 :
L'acte modificatif est résumé obligatoirement dans un tableau identique à celui prévu à l'article 71-5 mais limité aux lots modifiés et indiquant en outre dans une colonne supplémentaire :
a) En regard de chaque lot nouveau les numéros des lots modifiés dont les lots nouveaux sont issus ;
b) Et en regard des lots modifiés les numéros des lots nouveaux issus de la modification.
En cas de modification ne portant que sur la quote-part de parties communes comprises dans un lot de copropriété et ne donnant pas lieu à attribution d'un nouveau numéro, le tableau annexé à l'acte modificatif indique seulement dans la colonne supplémentaire la quote-part désormais comprise dans les lots modifiés.
En toute hypothèse le tableau doit figurer dans l'extrait ou l'expédition déposé au service de la publicité foncière.

 

Comme nous l'avons déjà soulevé dans l'article Présentation l'on a bien à faire à un charabia notarié qui dit tout et son contraire en magouillant, comme dans cette embrouille de cour de récréation, pour prétendre que copropriété = ensemble immobilier, c'est à dire que dans la version initiale de la loi du 10 juillet 1965 l'alinéa 1er de l'article 1er = l'alinéa 2sd de l'article 1er... et surtout inspiré par les trois premiers articles de la loi du 28 juin 1938.

 

L'immeuble c'est  le terrain d'assiette de l'ensemble immobilier reconnu dans l'article 4 (Division de l'immeuble ci-dessus) et c'est bien un terrain auquel s'applique l'état descriptif de division (article 71-1 du décret n° 55-1350) qui désigne comme fraction/portion d'immeuble (article 71-2 du décret n° 55-1350) une parcelle de x m².

 

Une maison individuelle n'est pas une fraction d'immeuble contrairement à un appartement d'un immeuble/bâtiment collectif !

 

L'article 2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, qui est sans équivoque et qui renvoie aux articles 71-1 à 71-13 du décret n° 55-1350, prouve cette manipulation (maison individuelle = fraction d'immeuble) du rédacteur de ce soi-disant règlement de copropriété.

 

D'ailleurs il a été obligé de rédiger un nouveau modificatif ci-dessous ; mais il est plus qu'évident qu'il n'aurait pas compris pourquoi on lui disait de le faire, c'est à dire d'inclure l'assise de la maison dans la surface (contenance de la parcelle).

 

Dans son optique primaire l'assise de la maison était une partie privative et le reliquat de la parcelle une partie commune et dans sa seconde optique la totalité de la parcelle était une partie commune alors que l'EDD s'appliquait à un terrain.

 

Les maisons individuelles construites (édifiées) sur chacune des parcelles (lots), dont leur contenance est indiquée sur leur fiche particulière (première feuille manuscrite du relevé du SPF) sont, par droit d'accession (articles 544, 546, 551 et 552 du Code civil), la propriété exclusive de chacun des propriétaires de ces parcelles.

 

Cour de cassation le 13 novembre 2012 pourvoi n° 11-23.166 :

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que l'état descriptif de division dressé seulement pour les besoins de la publicité foncière n'ayant pas de caractère contractuel, la cour d'appel qui a, sans dénaturation, retenu que l'état descriptif de division du 11 janvier 1979 ne déterminait pas les parties communes affectées aux quatre lots qu'il créait, en a exactement déduit, sans être tenue de procéder à une recherche non demandée, que ce document ne pouvait à lui seul entraîner l'application, aux parcelles litigieuses, du statut de la copropriété régi par l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

Rappel du 1° de l'article 2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 :

Le règlement de copropriété peut également comporter :
1° L'état descriptif de division de l'immeuble, établi conformément aux dispositions des articles 71-1 à 71-13 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 modifié ;

 

Cour de cassation le 8 avril 2014 pourvoi n° 13-11.633 :

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le second moyen, pris en ses trois premières branches, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant exactement retenu que l'état descriptif de division est un document qui détermine, localise et identifie les lots en tant qu'immeuble ou fractions d'immeubles, objet d'un droit de propriété, et qui, ne présentant pas de caractère contractuel, n'a pas à être soumis à l'assemblée générale, et ayant relevé que le défaut de suivi de la numérotation des lots par l'absence de lot n° 5 était antérieur au nouveau règlement puisqu'il résultait de la division en 1964 du lot n° 5 initial en deux lots n° 21 et 22, affectés des tantièmes correspondant à l'ancien lot n° 5 et que l'impact de cette division sur la désignation du lot n° 16 avait été prise en compte, la cour d'appel, qui, appréciant souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve soumis à son examen, a retenu que cette modification de l'état descriptif de division avait été régulièrement publiée, a pu en déduire, sans dénaturer les deux règlements de copropriété ni modifier les termes du litige, que la comparaison de ces deux règlements mettait en évidence une absence de modification de l'état descriptif de division et de la composition des lots ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé 

 

Étant entendu que, dans l'arrêt, « immeubles » signifie « lots » :

« Un arrêt de la Cour de cassation rendu avant la loi du 10 juillet 1965 avait retenu que l'appartement d'un copropriétaire, objet d'une propriété principale privative ayant pour accessoire une quote-part de copropriété des parties communes, constituait, dès l'origine, un immeuble distinct (Civ. 1ère, 21 novembre 1955, JCP 1955) » ;
(Source : Rapport annuel 2003 de la Cour de cassation - page 319)

 

Quant au fait d'être contractuel ou non, la Cour de cassation reconnait implicitement qu'un état descriptif de division serait obligatoirement contractuel dans certains cas (absence d'un règlement de copropriété) :

 

Un état descriptif de division, seul document obligatoire, ne détermine pas les parties communes mais seulement les parties privatives, qu'il localise, en tant que fractions d'immeubles : ce qui est le cas pour les fractions d'immeubles que sont les parcelles, sur lesquelles sont édifiées les maisons individuelles, identifiées dans l'état descriptif de division et repérées (localisées), suite au modificatif n° 4 ci-après, sur un plan de masse.

 

La Cour de cassation réaffirme que le terrain d'assiette (sol) d'un ensemble immobilier n'est pas en indivision (forcée) et ne peut donc pas être une partie commune.

 

 

4 - MODIFICATIF N° 4 :

 

Suite à un acte notarié du 19 juin 1969 (partie manuscrite 2 : AR 237 point 10 ; 9ème page du relevé) les surfaces parcellaires des lots ont été modifiées.

 

OBJET DU MODIFICATIF N° 4 :

Le présent modificatif a pour objet de rectifier les surfaces parcellaires dont la jouissance constitue partie des lots numéros 501 à 574 et qui figurent dans les articles 6 et 7 du modificatif n° 3 du règlement de copropriété.
Il apparaît en effet, après l'établissement du modificatif n° 3 au règlement de copropriété :
  • qu'il est souhaitable(???) de mentionner dans l'état descriptif de subdivision(?) la surface totale des parcelles y compris les surfaces construites plutôt que la surface des jardins (ouf !)
  • que l'implantation définitive sur le terrain du tracé futur de la route départementale n° 109 entraine une modification de la surface de certaines parcelles. Cette situation est décrite dans la plan de masse daté du 4 juin 1969, déposé au rang des minutes de Maître MASSIE, notaire à GRADIGNAN. Ces modifications après examen, n'ont pas paru de nature à modifier la valeur des lots ni le nombre des cent millièmes qu'ils représentent (?).

 

ÉTAT DESCRIPTIF DE SUBDIVISION PUIS DE DIVISION DANS LE RÉCAPITULATIF :

(Nouvelle désignation du premier lot dans l'état descriptif de division.)
Lot 501, n° 1 s/plan : Une maison individuelle de 4 pp, garage-cellier, parcelle de 890 m² et les cinq cent quarante trois cent millièmes des parties communes générales de l'immeuble.

 

L'on constatera (partie manuscrite 2 : AR 237 seconde feuille de la Suite 8 ; page 24 du relevé) le descriptif du lot n° 501 : la colonne n° 3 donne l'ancienne contenance cadastrale (modificatif n° 3) ; la colonne n° 4 la vraie contenance cadastrale (890 m²) ; la colonne n° 5 la nature du lot « F4 » qui l'on verra, ci-dessous, suite au modificatif n° 6 deviendra « Pavillon » (partie manuscrite 2 : AR 237 seconde feuille de la Suite 10 et de la Suite 11 ; 28ème à 30ème pages du relevé) ; ce qui correspond bien à la fiche du lot n° 501 (partie manuscrite 1 : AR 237 Lot 5 01; 3ème page du relevé) dont la totalité a été acquise à concurrence de moitié chacun des deux indivisaires (partie FIDJI pages 16 et 17 et 23 et 24 ; 64ème, 65ème, 71ème et 72ème pages du relevé).

 

Ces modification étaient tellement insignifiantes que le lot n° 506 amputé était devenu inconstructible ; il suffit de consulter la page six (la dernière)  du plan de masse général pour le constater ; les lots indiqués (écrits) « 22 » et « 24 » sont les parcelles concernées (des pointillés délimitent l'amputation) ; la maison de cette indiquée « 22 » (n° 6 sur le plan) étant supprimée (croix en rouge).

 

LE LOT N° 578 : Que ce soit le modificatif n° 3 ou le modificatif n° 4 le lot n° 578 est bien désigné dans l'EDD comme une surface qui ne peut être qu'une « partie privative » :

Lot 578 : Une surface réservée destinée à l'édification de maisons individuelles, garages correspondants et les vingt neuf mille six cent deux cent millièmes des parties communes générales de l'immeuble.

 

L'IMMEUBLE EST BIEN UN TERRAIN ET NON PAS UN BÂTIMENT !

 

LES LOTS SONT BIEN DES PORTIONS DE TERRAIN ET NON PAS DES FRACTIONS DE BÂTIMENT !

 

 

5 - MODIFICATIF N° 6 :

 

Suite à un acte notarié du 28 juin 1971 (partie manuscrite : AR 237 point 12 ; 9ème et 10ème pages du relevé) le lot n° 578 a été subdivisé et remplacé par les lots n° 608 à 678 après que la S.C.I.C. LA RÉSIDENCE GRADIGNAN LOUSTALOT ait vendu ces lots, viabilisés non construits, à la S.C.I.C. GRADIGNAN LOUSTALOT II.

 

OBJET DU MODIFICATIF N° 6 :

Article 1 - Le présent modificatif a pour objet
  • De supprimer le lot n° 578 de l'état descriptif de division établi dans le règlement de copropriété et de le remplacer par les lots numérotés de 608 à 678 inclus.
  • De répartir entre les nouveaux lots, les droits et obligations du propriétaire du lot n° 578 ainsi que les charges communes générales qui incombent et qui sont définies dans l'article 5 du règlement de copropriété.
Article 2 - État descriptif de division
  • Modification du lot n° 578 de l'état descriptif de division de l'ensemble(?) situé dans la Commune de GRADIGNAN lieu dit « Saint-Albe ».
  • Il a été déposé au rang des minutes de Maître MASSIE, notaire à GRADIGNAN (Gironde), en particulier, un modificatif n° 3 au règlement de copropriété d'un immeuble situé dans la Commune de GRADIGNAN, au lieu dit « Saint-Albe », en bordure de la route départementale n° 109 ainsi que l'état descriptif de division de cet immeuble .

 

DÉSIGNATION DU LOT N° 578 :

Les 63 524/100 000èmes, de l'ensemble des parties communes générales de l'immeuble et le droit d'édifier sur une surface réservée des constructions prévues au plan de masse sous la dénomination « maisons individuelles », des garages correspondants, celui de réaliser les travaux de V.R.D. et branchements y afférents ainsi que la quote-part des ouvrages et locaux communs(?) compris dans d'autres constructions et qui s'avèreraient nécessaires, et tous biens et droits pouvant  constituer l'accessoire ou l'annexe desdites constructions.

 

ANNULATION DU NUMÉRO D'ORDRE DU LOT N° 578 :

Le numéro d'ordre de ce lot (CINQ CENT SOIXANTE DIX HUIT) est annulé et sera remplacé par ceux qui seront ci-après créés pour représenter le même lot d'origine et le même total de la propriété du sol (?), soit 29 602/100 000èmes.
Article 3 - Nombre de lots créés en remplacement du lot n° 578 d'origine
1 - Soixante-sept maisons individuelles d'un niveau chacune avec parcelles privatives ainsi réparties :
  • seize maisons de trois pièces principales dont treize avec garage-cellier  attenant  et trois avec garage-cellier hors parcelle  ;
  • trente maisons de quatre pièces principales dont vingt-huit avec garage-cellier attenant, une avec garage-cellier séparé et une avec garage-cellier hors parcelle.
  • vingt-et-une maisons de cinq pièces principales dont vingt avec garage-cellier attenant et une avec garage-cellier séparé.
2 - Quatre garages-celliers privatifs.
Le tout, tel qu'énoncé, comprenant soixante-et-onze lots (71).
Article 4 - Division de l'immeuble
L'ensemble immobilier est divisé en soixante-et-onze lots. La numérotation de ces lots, leur nature, la répartition entre eux des droits et charges communes figurent dans l'état descriptif de subdivision et dans le tableau récapitulatif ci-dessous.

 

ÉTAT DESCRIPTIF DE SUBDIVISION PUIS DE DIVISION DANS LE RÉCAPITULATIF :

(L'on ne fera que désigner le premier lot.)
Lot 608, n° 75 sur plan : Une maison individuelle de 4 pp, garage-cellier, parcelle de 473 m² et les quatre cent cinquante et un cent millièmes des parties communes générales de l'immeuble.

 

 

6 - CONCLUSIONS :

 

L'on peut constater que dans l'article 5 du règlement de copropriété (page 10) il y a contradiction, au vu des définitions des parties privées et des parties communes, dans les points « 1 » et « 3 »  :

Définition :
  • des parties à l'usage privatif de chacun des (co)propriétaires de ces 149 lots ;
  • des parties à l'usage commun entre les (co)propriétaires des 149 lots (allées piétonnes, tennis, etc...) ; 
Nota : ce qui exclut les parcelles composant les lots au vu des points 1 et 3
Point 1 (parties communes entre tous les copropriétaires) :
  • La totalité du sol (hors voirie cédée à la CUB en 1983 et 1988 et les placettes cédées à la commune en 2003) ;
  • Et d'une façon générale, toutes les parties qui ne seront pas affectées à l'usage particulier des copropriétaires et qui seront communes par la loi ou les usages ;
Nota : ce qui exclut les parcelles composant les lots (parties communes à usage privatif) définies au point 3 comme étant affectées à l'usage exclusif et particulier de chaque copropriétaire

 

Points qui ont plusieurs sens et qui doivent être interprétés comme en dispose le Code civil quelle que soit la version (depuis l’ordonnance n° 2016-131, du 10 février 2016, ou antérieure).

 

Sachant que les maisons ne sont pas des « parties » (fractions) d'immeuble, au sens de l’article 71-2 du décret du 14 octobre 1955, il résulte, si l'on se réfère à l'arrêt de la Cour de cassation du 7 janvier 2021 (pourvoi n°19-19.459), de cet article 5 (page 10) combiné avec l'état descriptif de division (3ème partie pages 29 à 54) et des formalités 16 et 24 FIDJI du SPF (pages 16 et 23) que les parcelle décrites dans ce dernier sont des « parties privatives », propriété exclusive de chaque (co)propriétaire, ainsi que par droit d'accession (article 546 du Code civil) les maisons individuelle qui y sont édifiés.

 

Au vu de l'état descriptif de division, de la jurisprudence, du Code civil et du relevé du service de la publicité foncière (SPF) : La parcelle de 890 m², du lot 501 (modificatif n° 4) désigné et décrit ci-dessus, est obligatoirement une partie privative propriété exclusive d'un (co)propriétaire déterminé !



15/02/2022
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