LOUSTALOT-VILLAGE en toute objectivité

Avant tout il faut rappeler la situation et l’organisation de LOUSTALOT VILLAGE et en particulier au vu de l’annexe 3, du règlement de copropriété (page 27), concernant « Le domaine juridique et règlementaire » ; particularité voulue et imposée par le juriste amateur en chef rédacteur dudit règlement.

L’on avait donc un marionnettiste (le juriste amateur en chef) et des marionnettes (les autres membres du conseil syndical coopératif).

En 2007, les membres de la commission administrative, un membre de la commission des espaces verts et le vice-président ont essayé de remettre un peu d’ordre ; mais, suite au décès d’un des membres de la commission administrative (déjà membre du conseil syndical dans les années 70) les trois autres, nettement minoritaires (3/12), ont démissionné en 2008 faute de pouvoir mettre fin à cette mascarade devant l'ego de ceux qui composaient un soi-disant « canal historique » (dixit le juriste amateur en chef) :

Pour les démissionnaires il ne faisait aucun doute qu’ils étaient propriétaires des terrains composant leurs lots ; car, si le règlement de copropriété, doit être enregistré au fichier immobilier, l’administration n’a aucun droit de regard sur son contenu puisque c'est un document contractuel entre les seuls propriétaires des lots ; pour le calcul des différentes taxes seul l’état descriptif de division permet de savoir quel est le droit réel privatif (propriété, droit de superficie, bail emphytéotique, bail à construire) réservé à la fraction/portion de terrain et de quoi cette dernière est composée (sa contenance et les constructions qui y sont édifiées si elles existent) à laquelle est attachée une quote-part des parties communes dites générales, comme l'indique la fiche du lot n° 501 (partie manuscrite 1 AR 237 ; 3^ème page du relevé) et son descriptif (partie manuscrite 2 : AR 237 seconde feuille de la Suite 8 ;  23^ème page du relevé) : la colonne n° 3 donne l'ancienne contenance cadastrale (modificatif n° 3) ; la colonne n° 4 la vraie contenance cadastrale (890 m²) ; la colonne n° 5 la nature du lot « F4 » qui, suite au modificatif n° 6, deviendra « Pavillon » (partie manuscrite 2 : AR 237 seconde feuille de la Suite 10 et de la Suite 11 ; 28^ème à 30^ème pages du relevé) ; ce qui correspond bien au lot n° 501/5501 dans l'état descriptif de division (page 31).

Bien que dans le bulletin de janvier 2009 le juriste amateur en chef expliquait, à sa façon, la différence entre une ASL et une copropriété, six mois plus tard dans celui de juin 2009, toujours à sa façon il expliquait pourquoi il avait remplacé l’ASL par une Union de Syndicats, avec au pire un seul syndicat résiduel.

De notre côté, nous avons expliqué qu’il faisait une mauvaise lecture de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 et que l’Union de Syndicats n’était pas possible car il faut que la scission ait comme résultat la création, au minimum, de deux syndicats et non pas de deux ou plusieurs « propriétés » suite au retrait de deux ou plusieurs lots ; minima qu’a confirmé, l’année suivante, la Cour de cassation le 3 mars 2010 (pourvoi n° 09-11.709).

Mais pour ce qui est de la création d'une ASL s’il faut bien le consentement unanime des intéressés constaté par écrit, la rédaction et l’adoption des statut ne la réclament pas :

• Cour de cassation 28 novembre 1972 (pourvoi n° 71-11.903)
• Cour de cassation 1^er juillet 1980 (pourvoi n° 79-11.278)
• Cour de cassation 18 décembre 1991 (pourvoi n° 90-11.048)
• Cour de cassation 28 avril 1993 (pourvoi n° 90-18.182)

Pour ce qui est du transfert, des éléments communs, il peut être statutaire sans avoir besoin de faire l’objet d’un acte notarié (Cour de cassation 28 septembre 2005 pourvoi n° 04-15.610).

Si l’impossibilité de passer par une Union de Syndicats a été comprise il n’en n’a pas été de même, comme l’on verra plus loin, pour le transfert des éléments communs.

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 9 mars 2010 confirmant l’insistance de prétendre que nous étions des indivisaires fonciers et que pour devenir propriétaires (que nous étions déjà) de la totalité de nos lots il faut passer obligatoirement par la création d’une ASL.

Mais au bout de deux ans les avancées furent maigres si l’on se réfère à cette information annexée au procès-verbal de l’assemblée générale du 30 mars 2012 ; dix mois plus tard (bulletin de janvier 2013) l’on ne pouvait que constater que le point mort perdurait, même si une soi-disant note du notaire et de son équipe(???), jointe à la convocation de l’assemblée générale du 28 mars 2013, essayait de faire croire que les choses évoluaient.

L’année 2014 confirmait le statu quo dans le bulletin de janvier 2014 ; mais deux dossiers, rédigé par un notaire, pour le moins volumineux avec un contenu contradictoire et très souvent incompréhensible, ont été adressés à tous les dits copropriétaires préalablement aux assemblées générales du 28 mars 2014  :

• Un projet d’acte de cession

• Un projet d’acte de retraits

Auxquels il faut ajouter les procès-verbaux :

• Assemblée générale copropriété

• Assemblée générale ASL

Concernant le projet d’acte de retraits, il semblerait, en page 1, que le notaire, qui rappelle avoir « reçu le présent acte contenant RETRAITS PARTIELS DE COPROPRIÉTAIRES EN COPROPRIÉTÉ HORIZONTALE... », ignorerait ce qu'est une copropriété horizontale telle que caractérisée par le Conseil d'État :

... suivi par la Cour administrative d'appel de Lyon :

En revanche, dans ce fameux projet d’acte de retraits, au vu de l'article 1^er de la loi du 28 juin 1938, le dit notaire nous considère comme des associés d'une société d’attribution et pour que nous puissions devenir propriétaires de nos lots (sic) il fallait opérer un partage, en rachetant notre soi-disant part dans cette soi-disant société d'attribution, pour dissoudre cette dernière ; ce qui signifie que par nos actes de vente nous n'aurions fait qu'acquérir une part d'une société d'attribution ce qui nous aurait permis d'avoir un simple droit de jouissance sur une partie de l'immeuble.

En fait chaque dit copropriétaire aurait été un associé d'une société d’attribution, qui aurait acquis une unité foncière, auquel aurait été attribuée une zone de jouissance (le lot), avec un droit de superficie, dont il aurait été le superficiaire et la société le tréfoncier.

Extrait d'un acte de vente d'un lot de LOUSTALOT VILLAGE (27 décembre 2018)

À comparer avec le lot n° 5651 de l'état descriptif de division inclus dans le règlement de copropriété de Gradignan Loustalot Village (page  49) :

Le lot 651 (parcelle CK 122 du « cadastrage enregistré ») correspond bien au lot n° 5651 (N° 118 sur le plan de masse).

Pour ce qui est du « cadastrage », nonobstant qu'il devait attribuer une référence cadastrale à chacun des lots, son but initial était, comme le rappelle cette note de novembre 2003, de permettre le soi-disant retrait du lot 4 et la cession des allées piétonnes puis, éventuellement, pour créer une ASL.

Comme déjà vu dans le relevé du Service de la Publicité Foncière nous sommes propriétaires de la totalité de nos lots, ce qui implique le terrain d'assiette, il suffisait, pour éviter le pataquès des numéros d'ordre 33 à 35 du relevé du SPF (création puis suppression de lots fictifs), que le document d'arpentage du 31 janvier 2012 ayant fait l'objet d'un procès-verbal du cadastre le 22 février 2012 (page 3 du projet d’actes de retraits) indique que la parcelle « X » correspondait au lot n° « Y » désigné dans l'état descriptif de division qui renvoi au n° « Z » sur le plan de masse (pages 29 à 54 du règlement de copropriété).

Le 27 mars 2015 (date des assemblées générales) le notaire a fait parvenir à tous les dits retrayants un dossier de retrait à renseigner ; enfin à l’été 2016 une première fournée de cinquante retraits partiels, évoqués dans le bulletin d’août 2016, ont été « actés ».

Pour que puissent exister des retraits partiels il faut que les dits indivisaires retrayants le soient au titre de l'indivision de droit commun (articles 815 et suivants et articles 1831-1 et suivants du Code civil) comme associés d'une société d'attribution et non pas en indivision forcée clause du règlement de copropriété rédigé par le juriste amateur en chef (page 11 : « Ces parties communes, mises sous le régime de l'indivision forcée... »).

Quant bien même les indivisaires le seraient au titre de l'indivision de droit commun et comme chacun a jouit séparément d'une partie des biens indivis et qu'il y a déjà eu un acte de partage (état descriptif de division) le partage ne peut pas être demandé (article 816 du Code civil).

Si l'on reprend le dossier de retrait le notaire, qui y fait plusieurs fois état d'un « ensemble immobilier » et en particulier à la page 7 du dossier, il semblerait qu'il n'en aurait pas la même « définition » qu'Anne-Lise COLLOMP (Conseiller Référendaire à la Cour de cassation) reprise dans l'article « L’ensemble immobilier » ; de plus, alors qu'il a prêté serment d'exactitude et probité, il confond loi SRU (Solidarité et renouvellement Urbain) du 13 décembre 2000 avec la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : à la page 4 de son projet d'acte de retrais et à la page 10 de son dossier de retraits (l'article 81 de la loi SRU a modifié l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965)  ; tout comme le juriste amateur en chef : aux pages 14, 16, 18 et 28 du règlement de copropriété, à la page 5 du procès-verbal de l'assemblée générale du 9 mars 2010 (l'article 81 de la loi SRU a modifié l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965) et dans les bulletins de janvier 2009, de juin 2009 et de juin 2011.

Suite au bulletin d’août 2016, pensant que la raison l'emporterait, nous avons communiqué toutes nos observations et les jurisprudences contenues dans ce blog au syndic ainsi qu'un relevé du Service de la Publicité Foncière datant de 2010 qui n'intégrait pas les ventes successives du lot n° 501 mais seulement les constitution de droit de jouissance (partie manuscrite 2 ; AR 237 seconde feuille suite 2, suite 3, première feuille suite 4, première feuille suite 6 et seconde feuille suite 7 : 12^ème à 15^ème , 17^ème à 19^ème et 22^ème pages du relevé) qui était en pleine propriété (Droits PI ou TP) ; en réponse le juriste amateur en chef a pris son bâton de pèlerin pour arracher les procurations (pages 6 à 13 du dossier) réclamées par le notaire dans sa lettre adressée aux soi-disant retrayants (pages 3 à 5 du dossier).

Tous les moyens furent utilisé allant jusqu'à dire que les lots étaient invendables si l'on ne s'exécutait pas.

La pêche fut fructueuse puisque seuls six laissés pour compte, pour de sombres histoires de successions ou d'indivisions et six récalcitrants qui se savaient déjà propriétaires exclusifs de la totalité de leurs lots n'en faisaient pas partie.

Les douze furent informés par un courrier LRAR du 20 décembre 2017 de celui qui était encore syndic avec la menace de la soi-disant désignation d'un administrateur judiciaire, conformément à l'article 88 de la loi dite Macron n° 2015-990 du 6 août 2015 qui a ajouté un quatrième alinéa à l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, alors qu'il dit qu'il ne serait plus copropriétaire, donc plus syndic, mais qu'il serait, d'après un courrier du 12 janvier 2018, un « empêché - intéressé » sous le prétexte qu'il détenait encore les archives et la signature sur le compte bancaire du syndicat ; sauf qu'il sort volontairement « intéressé » de son contexte qui renvoie à l'alinéa précédent pour savoir qui peut être est intéressé :

L'on ne peut que constater qu'il oublie, ou ne sait pas, que dans une loi un article peut être complété ou restreint par un autre et qu'il en est de même pour les alinéas d'un article ; en fait il se livre à de la rétention pure et simple, avec l'intention de nuire, puisque antérieurement il avait tous loisirs de convoquer, à cet effet, une assemblée générale pour désigner un nouveau syndic pour la « passation des pouvoirs » (articles 7, 9 et 33-1 du décret du 17 mars 1967).

L'on pourra juger, une fois de plus, la façon particulière et toute personnelle, du juriste amateur en chef, d'interpréter la loi dans ce courrier du 22 janvier 2018 dans lequel il est fait référence à l’article 577-12 du Code civil... belge ; article inconnu dans le Code civil français.

Deux assemblées générales, la première pour désigner un syndic liquidateur et la seconde liquidatrice (exemplaire envoyé à l'ex syndic empêché/intéressé) ont donc été convoquées le 24 janvier 2018 et qui ont fait l'objet d'un procès-verbal explicite :

L'attitude de fier-à-bras du soi-disant ex syndic « empêché - intéressé » nous a amené a être plus directs, dans un courrier du 26 janvier 2016, avec comme résultat une remise partielle des archives, ce qui a fait l'objet d'une seconde mise en demeure par un courrier du 1^er mars 2018 suivi d'une explication (courrier du 5 mars 2018) sur l'obligation de nous fournir des preuves attestant des deux actes passés pour les soi-disant retraits ; ce qui fut fait, en catimini dans la boîte aux lettres, trois jours plus tard par une attestation du notaire qui précise que c'est le 22 décembre 2017, soit deux jours après le courrier LRAR du 20 décembre 2017, signifiant ainsi que le soi-disant syndic « empêché - intéressé » n'était plus copropriétaire, donc plus syndic, à la date de la réception de ce courrier ; cette attestation confirmant que le notaire perdurait dans son ignorance de ce qu'est une copropriété horizontale telle que caractérisée par le Conseil d'État (voir ci-dessus).

Bien qu'une ASL aurait dû être créée au vu des articles 6 et 7 du décret n° 59-898 du 28 juillet 1959, voir l'article « Présentation », pour l'ASL nous avions tous rempli ce formulaire d’adhésion puisque c'est cette dernière qui avait été « choisie » dans le bulletin d’octobre 2009 et le terme « Union de Syndicats » a été remplacé par « Association Syndicale Libre » pour les statuts objet du bulletin de juin 2009 ; ces dernier bien qu'ayant été légèrement modifiés en incluant la distraction n'étaient pas conformes aux article 1 à 10 de l'ordonnance n° 2004-632 ni aux articles 1 à 6 du décret n° 2006-504 : L'ASL n'était pas administrée par un syndicat (article 9 de l’ordonnance) : le président tenait le rôle d'un syndic bénévole d'un syndicat, de forme coopérative, d'une copropriété ; un bureau tenait le rôle d'un conseil syndical d'un syndicat, de forme coopérative, d'une copropriété ; si l'article 3.2 attribuait la propriété des éléments communs à l'ASL il l'attribuait aussi en indivision entre tous les membres contrairement au formulaire d’adhésion ; faire référence plusieurs fois à la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété qui concerne un groupement de personnes (article 14 de la loi du 10 juillet 1965) alors qu'une ASL est un groupement de fond (article 3 de l’ordonnance 2004-632) ; c'est à dire que la loi du 10 juillet 1965 et l'ordonnance 2004-632 sont exclusives l'une de l'autre :

Cette non conformité a pour conséquence que l'ASL n'a pas de personnalité morale, vis à vis des tiers, au vu des alinéas 2 et 3 de l'article 60 de l'ordonnance 2004-632 :

Pour que l'ASL puisse avoir la personnalité morale ses statuts devraient être entièrement réécrits en faisant référence aux formulaires d’adhésion, qui apportent, à l'unanimité, la propriété des éléments communs à l'ASL, rendant ainsi leur transfert statutaire (« conformément au cahier des charges du lotissement et aux statuts de l'association... l'association avait pris en charge la gestion des équipements et terrains communs ») et qui sont conformes à l'alinéa 2 de l'article 3 du décret n° 2006-504 :

Suite à l’assemblée générale liquidatrice du 24 janvier 2018 le syndic liquidateur, après avis et conseils des onze autres participants, c’est tourné vers l’étude du notaire contacté dans le bulletin de juin 2010.

Un notaire de cette étude a accepté de s'occuper de notre cas et tous les éléments et les constatations faits dans le blog lui ont été transmis ; il a admis que nous avions raison et que nous avions soulevé un lièvre avec la loi du 28 juin 1938, dont il avait entendu parlé mais qu'il ne connaissait son contenu exact ; il a reconnu que cette « situation », dont nous n'étions pas les seules victimes, existait du fait d'une pratique « douteuse ».

Il s'est donc engagé à faire « acter » la disparition de la copropriété, conformément aux décisions prises lors de l’assemblée générale liquidatrice du 24 janvier 2018, par un acte de notoriété (3° de l’article A444-66 du Code du commerce) puisqu’aucun émolument n’est prévu pour constater la disparition d’une dite copropriété qui ne peut pas être un partage ni une sortie d'indivision successorale ou assimilée ; acte innomé, non passible d’une imposition proportionnelle (article 679 du Code général des impôts), au droit fixe (article 680 du Code général des impôts) auquel il faut ajouter 15 euros pour la contribution de la sécurité immobilière (article 881 C du Code général des impôts) ; nous lui avons proposé d’ajouter, aux 208 euros, 700 euros de frais d’acte (arrondis à 900 euros) ; ce qu’il a accepté.

Ceci en juin 2018 et comme les décisions de l'assemblée générale liquidatrice du 24 janvier 2018 étaient immédiatement exécutable et qu'elles n'avaient pas été contestées dans les deux mois faisant suite à la remise des procès-verbaux, mais à cause de problèmes de transmission avec le Service de la Publicité Foncière et de dossiers autrement prioritaires, à la demande du notaire nous avons accepté que l'enregistrement se fasse à l'automne 2019.

Donc, conformément à la résolution n° 5 de la seconde assemblée générale du 24 janvier 2018 (assemblée générale liquidatrice), le syndic liquidateur, après les avoir apurés et clôturés, a procédé à la liquidation des comptes en les répartissant, après le versement de la provision de 900 euros au notaire, entre les douze « récalcitrants ».

Le 4 janvier 2019, préalablement à une première vente, le syndic liquidateur a adressé un état daté explicite (canevas) au notaire rédacteur de l'acte, ce qui a eu pour conséquences de rappeler que le notaire du vendeur allez « acter » la disparition de la dite copropriété ; ce que ce dernier, aux dires des intéressés, avait confirmé pour rassurer les acquéreurs lors de la signature de l'acte authentique auquel l'état daté avait été annexé.

Début septembre 2019, nous avons repris contact avec le notaire qui nous a dit rencontrer certains problèmes et qu’il voulait en discuter avec nous ; rendez-vous fut pris pour le 3 octobre 2019.

La clerc plutôt gênée, bien que nous rappelant le bien fondé de nos arguments, nous a dit que cela posait un problème au notaire vis-à-vis de son confrère qui avait fait enregistrer les soi-disant retraits ; qu’il souhaiterait, pour sa tranquillité, qu’il puisse continuer de la même façon et que le coût resterait le même soit 900 euros ; ce qui revenait à dire que ces 900 euros ne représentaient que les taxes et les frais d’enregistrement liés à des sorties d’indivision et que de son côté il nous faisait cadeau de ses émoluments.

Après réflexion et après qu’il se soit engagé de bien annexer aux « futurs » actes de vente les procès-verbaux des assemblées générales liquidatrice du 24 janvier 2018 ainsi que l’état daté (canevas) ; de bien certifier, aux futurs acquéreurs, qu’une décision d’assemblée générale est irrévocable passé le délai de deux mois suite à la réception du procès-verbal et que conformément à l’article 3.2.3 du règlement national des notaire il est obligé « d’acter la disparition de la copropriété ».

Il s’est aussi engagé de faire, gratuitement, toutes les démarches auprès de chaque intéressé pour pouvoir finaliser l’opération et qu’il avait un an pour le faire ; deux autres ventes ayant été réalisées, avec un état daté adressé au notaire le 10 févier 2020, nous avons convenu de faire le point le 17 mars 2020… jour du début du premier confinement ; ce qui a eu pour conséquence que suite à la COVID19 et au retard pris pour les enregistrements au Service de la Publicité Foncière nous avons convenu de faire ce point à la fin du deuxième ou au début du troisième trimestre 2021… avec toutefois l’impression que les choses traînaient un peu… trop.

Le 9 juillet 2021 nous recevons ce mail :

... suivi d’une relance le 13 juillet 2021 :

Nos soupçons s’avéraient vérifiés mais à malin, malin et demi ; comme l’assemblée générale liquidatrice, qui avait désigné un syndic liquidateur, datait du 24 janvier 2018 et que la durée des fonctions de syndic ne peut excéder trois années (article 28 du décret du 17 mars 1967) il n’existait plus de syndic ; nous avons donc répondu le 15 juillet 2021 :

Suite à ce mail, la clerc nous a contacté par téléphone le jour même pour nous demander si l’on pouvait passer à l’étude le lundi 19 juillet à 14 heures ; ce que nous avons accepté.

Nous lui avons remis ce pense-bête en lui faisant remarquer que pour un soi-disant retrait partiel il fallait la signature du syndic, mais que ses fonctions avaient cessées depuis le 24 janvier 2021 et que l’on n’allait pas se contredire alors que l’assemblée générale liquidatrice du 24 janvier 2018 avait constaté la disparition de la copropriété.

La lecture du pense-bête lui a permis de constater que sur ledit règlement de copropriété Loustalot Village concernait bien un ensemble immobilier et non pas un groupe d’immeuble bâtis tel que désigné dans l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965 (voir dans le pense-bête l’article 1^er à la date de l’assemblée générale liquidatrice) et que, même si les terrains, aménagements et services communs étaient soumis au statut de la copropriété le terrain composant un lot n’est pas une partie commune et que l’aspect extérieur ne concerne que des « parties privatives ».

Elle nous a avoué être soulagée, du moins pour les travaux envisagés par Madame M. qui avaient menacé d’aller au tribunal et elle nous a demandé si nous accepterions de la rassurer, ce qui, pour nous, allait de soi ; mais nous lui avons fait remarquer que si le notaire avait été plus réactif il ne serait pas dans cet embarras et que cela risquait de se reproduire ; que dans ce cas nous ne ferons rien pour le « soulager » et que nous ne ferions aucune démarche auprès d'autres intéressés.

Voyant que nous n'étions pas dupes et déterminés, finalement elle a proposé de tout faire pour obtenir les pouvoirs manquant mais qu’il y avait le problème du conjoint décédé (qui était parti au Guatemala) ; nous lui avons dit que s’il manquait un pouvoir pour un seul lot il y avait aucun soucis au vu de l’article 46-1 de la loi du 10 juillet 1965 car... s’il reste un seul propriétaire de lot(s) cela « entraîne de plein droit la disparition de la copropriété et la dissolution du syndicat des copropriétaires qui ne survit que pour les besoins de sa liquidation ».

Nous avons alors convenu que nous lui laisserions jusqu'au premier trimestre 2022 pour le faire et bien que n’ayant plus de syndic et comme le Service de la Publicité Foncière ne contrôle pas le contenu des actes, nous nous sommes engagés à signer l’acte sous ces conditions ; le 29 mars 2022 nous recevions ce mail :

Le 20 avril 2022 à 11 heures l’ex syndic liquidateur et son épouse ont signé l’acte qui mettait fin à « L’ubuesque sortie de copropriété » pour insuffisance de lot : suite aux soi-disant retraits un seul lot persistait dans la soi-disant copropriété.

Rappel concernant le lot de copropriété qui est un « immeuble par nature distinct » dont les droits d'un dit copropriétaire sont analogues à un droit de propriété immobilière quelconque :

Extrait de l'acte :

Ce qui correspond bien à un partage des « fractions » divises (article 6 de la loi du 28 juin 1938 abrogé) suite à la dissolution d'une société civile d'attribution... que LOUSTALOT VILLAGE n'a jamais été... en plus les S.C.I.C. « LA RÉSIDENCE GRADIGNAN LOUSTALOT » et « GRADIGNAN LOUSTALOT II » ont été dissoutes ce qui impliquerait qu'un partage en propriété ait été déjà effectué !

Article 1^er de la loi du 28 juin 1938 :

Article 6 de la loi du 28 juin 1938 :