LOUSTALOT-VILLAGE en toute objectivité

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Sortie de copropriété


Comment devenir propriétaire de son terrain

À l'origine, cet article a été écrit en tenant compte de la théorie de l'ARC : « Le lot de copropriété horizontale consistera en une quote-part de droit sur le sol assortie d'un droit de jouissance privatif (droit de superficie) ». Mais un élément « nouveau", des plus évident, aurait mis à mal cette théorie : « L’indivision s’entend de la coexistence de droits de même nature sur un même bien ; elle peut ne porter que sur une partie des droits des intéressés. » (Cour de cassation du 7 juillet 2016 ; pourvoi n° 15-10278) :

 

Le terrain d'assiette des lots privatifs ne fait pas l'objet de droit concurrent

et ne serait donc pas en indivision et ne serait donc pas une partie commune !

 

Avant de vous dire combien il vous en coûtera pour devenir le « véritable et unique propriétaire » de votre terrain, il est primordial de faire un rappel sur ce qu’est la « copropriété horizontale ».

 

Il n’existe qu’une loi sur la copropriété, c’est la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des  immeubles bâtis (bâtiments collectifs construits) ; la copropriété horizontale pavillonnaire n’ayant pas de loi fixant son statut il faudra donc utiliser la seule loi (précitée) existante, qui n’a pas été écrite pour elle. À cet effet nous vous rappelons une des définitions, de la copropriété dite horizontale, d’un des praticiens de la loi (Pierre REDOUTEY)  : « La copropriété dite horizontale n’a pas de fondement légal. C’est une pratique de certains lotisseurs et aménageurs, aidés par des notaires souvent pas trop regardants, pour éviter l’application de règles d’urbanisme (lotissement, densité, prospects, etc...) » ; à laquelle il ajoute : « À la réflexion, les promoteurs et les notaires, avec la copropriété horizontale, ont réinventé la prison à vie, sans remise de peine. »

 

Le Conseil d'État (jurisprudence administrative) dans un arrêt du 9 avril 2014 (affaire n° 338363) a confirmé l'illégalité de la copropriété dite horizontale en annulant un permis de construire qui en « camouflait » une !

 

En droit français et pour la jurisprudence constante, il n’existe que deux types de lots, composant un immeuble en copropriété, ou fractions d’immeuble :

  1. Pour les bâtiments, des lots « construits » que sont les locaux privés principaux et secondaires.
  2. Pour les terrains non bâtis des lots « non construits » que sont chaque portion de terrain sur laquelle est réservé un droit réel privatif (par exemple un droit de construire).

Ce sont les deux seules définitions données par l’Administration (pouvoir exécutif) dans les décrets d’application du 4 janvier 1955 (article 7) et du 14 octobre 1955 (article 71) « confirmé » par la Cour de cassation (rapport annuel de 2007 et rapport annuel de 2003), auxquels on peut rajouter l’arrêt du 15 novembre 1989 (pourvoi n° 87-18188).

 

Le « lot » de copropriété horizontale serait donc une portion de terrain bâti sur laquelle  est « réservé » un simple droit d’usage (partie commune à jouissance exclusive) et ne serait donc pas, légalement, un lot de copropriété. Ce que confirme le rapport annuel 2007 de la Cour de cassation, qui épingle les notaires et les administrateurs de biens, que Jean-Pierre MANTELET encourage à « régulariser », à la fin de ses commentaires concernant l'arrêt du 4 mai 1995 (pourvoi n° 93-11121).

 

Ouvrons une parenthèse pour évoquer la « méthode » des retraits individuels au titre de l’article 28Ia de la loi du 10 juillet 1965. Il ne peut s’agir que du retrait de lot non construit, soit de portion de terrain non bâti  « … un ou plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments… » (le ou les bâtiments étant le ou les droits de construire) ; c’est le lot qui est composé de un ou plusieurs « bâtiments » ; alors que pour l’article 28Ib de la loi du 10 juillet 1965 cela concerne « … les lots qui correspondent à un ou plusieurs bâtiments… », et dans ce cas il s’agit bien d’un groupe de lots composant un bâtiment ou de groupes de lots composant plusieurs bâtiments.

 

Un « lot » de copropriété horizontale n'est pas un lot de copropriété mais un simple lot d'ensemble immobilier ; c'est la consultation du Code civil, qui amène à cette conclusion.

La loi fixant le statut de la copropriété définit que le lot de copropriété d’un immeuble est obligatoirement composé d’une partie privative (fraction de l’immeuble en copropriété, qui peut être un bâtiment ou un terrain) et d’une quote-part des parties communes (article 1 de la loi).
Article 518 du Code civil : « Les fonds de terre et les bâtiments sont immeubles par leur nature. »
Article 525 du Code civil : « Quant aux statues, elles sont immeubles lorsqu'elles sont placées dans une niche pratiquée exprès pour les recevoir, encore qu'elles puissent être enlevées sans fracture ou détérioration. »
Si dans un appartement d’un bâtiment en copropriété, une statue est installée comme le constate l’article 525 du Code civil : elle est immeuble donc ne pouvant pas être déplacée, donc attachée à demeure à une fraction de l’immeuble qu’est le bâtiment ; mais cette statue (immeuble par destination) attachée à demeure à un immeuble par nature, donc de « nature » différente, n’est pas une partie privative de ce dernier.
Pour une copropriété horizontale, les pavillons (immeubles par nature) qui sont « attachés » à demeure à des « fractions » d'un terrain en copropriété (immeuble de nature différente), ne sont pas des parties privatives du terrain sur lequel ils sont attachés : donc un lot de copropriété horizontale, qui est un terrain partagé en jouissance (parties communes à usage exclusif), n’a pas de partie privative.
L'article 28 de la loi fixant le statut de la copropriété autorise le retrait de lots de copropriété obligatoirement composée d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes ; ce qui n’est pas le cas des lots de copropriété horizontale : donc  ils ne peuvent pas être retirés.

 

Si tous les copropriétaires demandent leur retrait « au titre de l'article 28 » le dernier n'aurait pas aller signer chez le notaire, car on ne peut pas être seul pour être en copropriété ! Il en est de même si un seul ne fait pas la demande ! Cela démontre que l'utilisation de l'article 28 pour « sortir » d'une copropriété horizontale pavillonnaire est inadaptée et néfaste !

 

Nous pouvons donc affirmer :

 

Que l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut pas s’appliquer pour une copropriété dite horizontale ! ...

 

... Ce qui implique que la sortie ne peut se faire que collectivement en « cassant la copropriété » !

 

Avant de fermer cette parenthèse, nous signalerons que certains jusqu’au-boutistes prétendent que les pavillons (immeubles bâtis individuels) sont les parties privatives des lots de copropriété horizontale (un immeuble serait la partie privative d’un autre immeuble de nature différente !!!). Cette élucubration, qui n’est autre qu’une tentative de réécriture du « droit des biens », est doublement sanctionnée par la Cour de cassation (arrêt du 28 janvier 2009 : pourvoi n° 06-19650 et arrêt du 8 octobre 2008 : pourvoi n° 07-16540).

 

Nous allons, d’abord, traiter le seul fait de devenir tous propriétaires de nos terrains et ensuite comment transférer nos éléments communs restants dans une ASL à créer. Nous séparons volontairement les deux « étapes » car cet article peut intéresser d’autres « copropriétés horizontales » uniquement composées de « lots privatifs » soit sans éléments communs (espaces verts réseaux divers ou voirie…)

 

En premier lieu, nous allons donc nous occuper de devenir propriétaire de notre terrain. En général les règlements de copropriété sont antérieurs au 23 février 2010 ; pourquoi faire référence à cette date ?

 

  • L’article 49 de la loi du 10 juillet 1965 stipule : « L'assemblée générale adopte, à la majorité prévue à l'article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété sera effectuée au droit fixe. » (125 euros plus 15 euros pour la contribution à la sécurité immobilière).

 

Ce qui représente, au total, une cinquantaine d’euros, chacun, pour devenir propriétaires de nos terrains !

 

Pour cela il suffit, à la double majorité de l’article 26, de prendre un acte de disposition volontaire sur les parties communes (constitution de droits réels immobiliers) en rendant privatives les parties communes à usage exclusif (nos lots privatifs) ; ce qui n'est pas un transfert de propriété car comme le précise le rapport annuel 2003 de la cour de cassation notre acte de vente est le « juste titre » qui nous permet d’être propriétaire de notre terrain ; nos actes de vente constatant que nous nous sommes partagé la propriété du sol (acquisition d'une part). Il n’est pas besoin de passer de nouveau devant notaire : l’acte unique étant signé par le syndic mandataire du syndicat (alinéa 4 de l'article 18.II de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

 

Le rapport annuel 2007 de la Cour de cassation énonce clairement que ce ne peut être que le règlement de copropriété, ou une décision d’AG, qui peut « définir » un droit de jouissance exclusif (partie commune à usage exclusif) comme droit accessoire à un lot et non le « titre de propriété ». L’immeuble soi-disant  en copropriété ne pouvant être qu’un fonds de terre (terrain) ; c’est bien la parcelle en « jouissance privative et exclusive » qui a été acquise en « indivision en pleine propriété ».

 

Même si le notaire prétend l’avoir expliqué, il doit le prouver en apportant la preuve de son devoir de conseil. (Cass. 1ère civ. 19 décembre 2006 ). Ce qui signifie que vous avez acquis de bonne foi une parcelle de terrain d’une personne qui n’en n’était pas le propriétaire exclusif (Civ. 3e, 7 avril 1994, pourvoi n° 92-13048 ; Civ. 3e, 27 mai 1998, pourvoi n° 96-17801 ; Civ. 3e, 13 décembre 2000, pourvoi n° 97-18678 ; Civ. 3e, 19 décembre 2001, pourvoi n° 00-10702 ; Civ. 3e, 18 décembre 2002, pourvoi n° 01-10983). De toute façon, le notaire, ayant obligation d'expliquer et de faire appliquer la loi devrait se justifier pour dire pourquoi il ne l'a pas appliqué (on ne peut vendre que ce qui nous appartient) !

 

Avant de terminer cette première étape nous voudrions soulever le problème de savoir si la jurisprudence est une « modification législative ». Pour notre part certaines le sont et nous en citerons deux : 

 

  1. Le rapport annuel 2003 de la Cour de cassation (bulletin n° 91) concernant la prescription acquisitive abrégée sur des parties communes d’un syndicat de copropriétaires.
  2. Le rapport annuel 2007 de la Cour de cassation (bulletin n° 98) concernant l’inexistence d’un lot de copropriété en l’absence de partie privative.

 

Dans un second temps, nous allons voir comment transférer les éléments communs, restants, dans une ASL à créer.

 

 

Mais, lors de la signature de l’acte de vente, chaque copropriétaire s’engage, entre-autre, à respecter les décisions prises en assemblée générale qui s’imposent à tous (le règlement de copropriété, et ses modificatifs, est un document contractuel) : ce qui est un consentement unanime par écrit. Donc si cette double majorité était atteinte il suffirait d’écrire les statuts de l’association et de la déclarer en préfecture pour qu’elle paraisse au Journal Officiel. Fin février 2013, cette démonstration idyllique, qui ne tient pas compte de l’article 3 du décret n° 2006-504 du 3 mai 2006, s'est effondrée car l'on a appris qu'elle avait déjà été censurée par l'arrêt du 8 février 1995 (pourvoi n° 92-16876) ; mais dans notre cas si la Commune reprend suite à un don les « allées piétonnes » par acte administratif, le tennis peut faire l'objet d'une association type 1901 ; à moins que la Commune ne le reprenne, comme les « allées piétonnes », pour en confier la gestion au club de tennis de la Ville !

 

Quel que soit le cas de figure (lots dans une même main ou plus de partie commune), la réponse ministérielle précise qu’il y a « dissolution du syndicat » donc disparition de la copropriété et pour un des deux cas il existe un arrêt de la Cour de cassation (Cass. 3ème civ. 4 juillet 2007) : « …que la réunion de tous les lots entre les mains d'un même propriétaire entraîne de plein droit la disparition de la copropriété et la dissolution du syndicat qui ne survit que pour les besoins de sa liquidation… » Corroboré par la réponse des « Notaires de PARIS » (si elle ne s'affiche pas sélectionnez la dernière réponse de la page précédente) !

 

En conclusion, nous pouvons affirmer que nous avons payé notre terrain lors de l’achat de notre « lot » !

 

La démonstration en est assez simple ; il suffit de comparer une copropriété « verticale », ou groupe de bâtiments collectifs, d’une copropriété « horizontale » telle que la nôtre.

 

Une copropriété verticale est composée d’appartements (parties privatives de bâtiments) et d’une quote-part des parties communes du bâtiment plus une quote-part de la propriété du socle foncier (la totalité du terrain) en fonction de la valeur de chaque appartement. Donc à l’achat, vous payez le prix de l’appartement en fonction de sa situation et de sa surface, plus le prix de votre quote-part, générale, en fonction de la valeur de l’appartement.

 

Une copropriété horizontale est composée de plusieurs « parcelles » en simple jouissance exclusive, sur lesquelles sont édifiés des pavillons individuels, en pleine propriété, et d’une quote-part de parties communes générales fonction de la valeur de la surface de chaque parcelle. Donc à l’achat, en plus du pavillon, vous payez le prix du terrain, que vous avez en simple jouissance (on ne vous en fait pas cadeau), plus le prix de votre quote-part en fonction de la valeur de « votre » terrain. Faites estimez votre « bien » et vous verrez que l’on tient compte de la surface et de la situation du terrain et de la surface du pavillon !

 

Mais il existe tout de même la possibilité de se retirer individuellement : La prescription acquisitive abrégée !

Cet arrêt de la Cour de cassation et son rapport annuel 2003 en donnent la possibilité. Les dix ans démarrent à la date de la première acquisition de chaque lot soit 1974 si l'on se réfère aux dispositions de deux articles du code civil :

 

  • Article 2265 : « Pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu'on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux. »
  • Article 2269 : « Ceux à qui les locataires, dépositaires, usufruitiers et autres détenteurs précaires ont transmis le bien ou le droit par un titre translatif de propriété peuvent la prescrire. »

Nous pouvons donc tous prescrire !


 

Nous remercions buildingsphere.com pour son soutien, en nous citant comme étant un blog sympa, dans sa rubrique « la vague des blogs privés de copropriété sur le net »... et nous lui retournons bien volontiers le compliment en vous invitant, à notre tour, à le visiter !

 


 


06/10/2010