LOUSTALOT-VILLAGE en toute objectivité

LOUSTALOT-VILLAGE en toute objectivité

AG du 27 mars 2015


Fraudes syndic/conseil syndical et commentaires AG du 27 mars 2015

Cet éditorial (mis à jour le 08/02/2016) a pour but de dénoncer les manœuvres dolosives du syndic et du conseil syndical.

 


La déclaration de l’ASL (rappel)

 

  • Dans le compte-rendu de la réunion du 24 novembre 2009, le conseil syndical « rappelle » qu’il faut l’unanimité pour créer une ASL (jurisprudence dont la référence n’est pas communiquée, alors que Bernard BAHI a « buché » les jurisclasseurs administratif et copropriété, comme il l'écrit à la dernière page de ce courrier)  ; mais comme il était pratiquement impossible d’obtenir cette unanimité, cette « solution » avait été abandonnée (impossibilité déjà avancée dans le bulletin de juin 2009). La presque totalité du compte-rendu n'est que de la désinformation ce qui a obligé Orlando PASTI de rétablir la vérité.
  • De notre côté, Stéphane DARRACQ et moi-même, avions fait des recherches concernant les retraits. Nous avons alors trouvé une réponse qui nous détaillait le déroulement et qui préconisait la constitution d’une ASL pour la gestion des éventuels services collectifs ou communs et non pas pour les « terrains communs » indivis.
  • Si la division de la propriété du sol ne posait pas de problème pour les lots proprement dit (parties communes à usage exclusif) créés par le promoteur suite à une division en jouissance, il ne pouvait pas en être de même pour les espaces communs indivisibles (parties communes à usage commun). Nous avons donc posé question à laquelle il nous a été répondu que les retraits seraient possibles à condition de prévoir une organisation différente (ASL par exemple), qui se ferait donc sans avoir recours à l’unanimité, puisque c’est sur cette dernière que l’on « butait ».
  • Nous avons fait part de nos recherches au syndic coopératif et au conseil syndical (ainsi qu'à à M. Lecot de l'ARC-SO) qui en ont fait les leurs (assemblée générale du 9 mars 2010 et assemblée générale du 21 octobre 2011) alors qu’ils savaient pertinemment que cela était impossible sans unanimité, car quelques temps après (mi-mars 2013) nous avons trouvé la fameuse jurisprudence avancée dans le compte-rendu de la réunion du 24 novembre 2009.
  • Si l’on fait bien attention, il y a une incohérence : il ne faudrait pas l'unanimité pour mettre fin au régime de la copropriété puisque si les propriétaires de soixante-neuf pavillons, sur soixante-dix, obtiennent le retrait, il sera mis fin au régime de la copropriété car l'on ne peut pas être seul en copropriété. De toute façon l’Office Notarial de Baillargues confirme, sans l'avouer, qu'il faut l'unanimité dans le cas où il existe des « parties communes », puisqu'il faut l'unanimité pour créer une ASL suite à la jurisprudence du 8 février 1995. De plus ils étaient en retard puisqu’ils « s’inspiraient » de la version initiale de l'article 28 abrogé par l’article 81 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 dite loi SRU.
  • Le 26 février 2014, l'ONB avoue qu'il faut bien l'unanimité, lors d'une décision prise en AG pour créer une ASL, dans un article qui fait la synthèse de ces deux FAQ, en s'appuyant sur l'avis d'un juriste qui ignore superbement un rappel sur la règlementation et cet arrêt de la Cour de cassation.
  • C'est la Cour de cassation qui dicte comment il faut appliquer la loi et non le notariat, qui a obligation d'appliquer la loi « affinée » par la jurisprudence, ni l'avis d'un juriste quel qu'il soit qui n'a aucun pouvoir sur la règlementation ni sur la façon d'appliquer une loi ; il en est de même pour l'Administration qui dans ses réponses ministérielles écrites (parues au Journal Officiel) s'appuie sur la jurisprudence !
  • Lsyndic coopératif et le conseil syndical se sont donc servis de mauvaise foi de nos recherches, faites de bonne foi, pour nous faire « adhérer » à une autre structure de gestion non définie (postérieurement une ASL) qu’ils savaient impossible à constituer faute d’unanimité ; ce n’est pas un notaire, qui est étranger à la déclaration et à l'enregistrement d'une ASL, qui pouvait lever le « doute », et une union de syndicats n’était qu’utopique car il faut au minimum deux syndicats pour la créer.

 


La valeur des annexes 1 et 2  (rappel)

 

  • L’annexe 1 intitulée « Demande de sortie de copropriété », formulaire pré rempli par le syndic coopératif, désigne nos lots sous une référence cadastrale « provisoire » donc n’existant pas, et, précise que ce « document » devient contractuel qu’après traduction dans un acte notarié ; alors qu’une telle demande ne pourrait être faite que s’il n’existe plus d’espaces communs non répartis ; ce qui n’est pas notre cas.
  • L’annexe 2 (page 2) intitulée « Adhésion à une structure de gestion » (structure non définie), formulaire pré rempli par le syndic coopératif, qui aurait pour objet l’appropriation des espaces communs non répartis, à condition que l’on soit propriétaire du lot (parcelle cadastrée provisoirement par le géomètre) ; ce qui n’est pas notre cas.
  • Pour prétendre pouvoir se retirer et devenir ainsi propriétaire de notre lot, il faudrait qu’il n’existe plus d’espace commun non répartis en copropriété ; mais pour qu’il n’existe plus d’espace commun non répartis en copropriété, il faut créer une ASL pour les transférer, mais ce transfert ne peut s’effectuer que si l’on est propriétaire du lot.
  • La «  Demande de sortie de copropriété » est impossible à cause de nos espaces communs indivis, et, l’ « Adhésion à une structure de gestion » est aussi impossible car nous ne serions pas les propriétaires exclusifs des parcelles cadastrales que sont nos lots (les deux « demandes » ayant été faites à la même date).
  • L'article 1172 du Code civil dispose : « Toute condition d’une chose impossible, ou contraire aux bonne mœurs, ou prohibée par la loi est nulle, et rend nulle la convention qui en dépend. » : Il était donc impossible de demander la sortie de copropriété et l’adhésion à une ASL ; ces demandes sont donc nulles et les conventions (documents soi-disant contractuels que sont les annexes 1 et 2) qui en dépendent sont nulles.
  • Pour « détourner » la jurisprudence du 8 février 1995 le syndic avance l’article 7 de l'ordonnance 2004-632 : « Les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés (et non les copropriétaires), constaté par écrit. » correspondant aux dispositions de l'article 3 du décret 2006-504 (« … Sont annexés aux statuts le plan parcellaire prévu à l’article 4 de la même ordonnance et une déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels il s’engage. »)
  • Ce qui signifie que pour ce qui concerne l’Association Syndicale Libre Gradignan Loustalot Village, dont le siège social est situé 3 allée Mozart 33170 Gradignan, telle que déclarée dans le formulaire de constitution, remis à la préfecture, chaque propriétaire, de parcelle ayant une référence cadastrale définitive, concerné (obligatoirement intéressé) doit rédiger une déclaration indiquant textuellement : s’engager dans le cadre de l’ASL dénommée « Association Syndicale Libre Gradignan Loustalot Village » ; dont le siège social est situé « 3 allée Mozart 33170 Gradignan » ; pour les désignations cadastrales suivantes (donner les références cadastrales définitives concernées) ; ainsi que la contenance des immeubles suivants (donner la contenance des immeubles concernés) comme le prévoie ce modèle de déclaration d’adhésion mis en ligne par la préfecture des Yvelines.
  • Or, après vérification du contenu du dossier, les « pièces » fournies à l'Administration (la  préfecture de Bordeaux), comme déclarations écrites de chaque soi-disant propriétaire concerné, sont les annexes 2 (page 2) qui expriment le souhait, de futurs propriétaires (annexes 1) de futures parcelles cadastrales (références provisoires), d’adhérer à une structure de gestion non définie (ASL, union de syndicats ou autre) sans nom : « qui sera créée pour l’appropriation, la gestion, la création et l’entretien des espaces et équipements communs non répartis ». De plus une « déclaration d’adhésion » est postérieure au 6 février 2012 date de la déclaration de l'ASL à la préfecture.
  • L’article 3 du décret 2006-504 fait obligation, comme le rappelle, la Cour Administrative d'appel de Marseille, à la préfecture de vérifier les seules pièces annexées aux statuts. Le plan parcellaire ne pouvait pas être annexé car il a été enregistré le 22 février 2012 sous le n° 3873R aux Impôts Fonciers de Bordeaux Deuxième Bureau, alors que la déclaration de la soi-disant ASL a été faite le 6 février 2012, date à laquelle le récépissé a été délivré par la Préfecture. Les déclarations de chaque adhérent (article 7 de l’ordonnance 2004-632 : « … consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit. ») remisent à la préfecture ne pouvaient être que les annexes 2 (page 2) rédigées par les soi-disant propriétaires que nous ne serions pas, comme le prouvent les annexes 1 ; et ces annexes sont des faux obtenus par dol.
  • La « conclusion » de la Cour Administrative d'appel de Marseille est sans équivoque concernant la préfecture de Bordeaux : l'Administration a à tort accepté ces annexes 2 (page 2) en lieu et place de vraies déclarations d’adhésion à une ASL, nommément désignée par écrit ainsi que son siège social, de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels il s’engage, le dossier étant incomplet, le préfet de Bordeaux ne pouvait pas légalement, comme il l’a fait le 6 février 2012, délivrer le récépissé de l’ASL (circulaire ministérielle du 11 juillet 2007 sur les ASP et la fiche n° 2 concernant les ASL qui y est annexée).
  • L'Administration (la préfecture de Bordeaux) a obligation de respecter les lois. Nous avons adopté, par convention, la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (alinéa 2 article 1), et cette loi est « notre loi » ; et comme le rappelle le Conseil Constitutionnel (paragraphe C) concernant l'article 1134 du Code civil : « D'abord, la conclusion de la convention, son existence, sont un événement, un fait historique, que personne ne peut ignorer : on n'ignore pas l'histoire. Les tiers doivent régler leur conduite en tenant compte de ce fait. » ; « Le contrat, loi des parties ? Oui, pourvu que l'on comprenne le terme " loi ", et que l'on admette que cette " loi des parties " s'offre au respect de tous. »  ; la parution au Journal Officiel de la République Française (JORF) de notre loi et de ses différents modificatifs l’a rendu de notoriété publique, et, le décret et ses différents modificatifs pris pour son application, qui est un Acte Administratif Unilatéral règlementaire (AAU), s’impose à tous.
  • Au vu des annexes 1 et 2, et du PV de l’AG du 9 mars 2010 (pièce annexée jointe au dossier) la préfecture ne pouvait pas ignorer que la création de cette ASL devait faire suite à la décision d’un syndicat de copropriétaires de décider de mettre fin à la convention fixant le statut de la copropriété, et de choisir par convention une autre organisation (ordonnance 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires) ; et que dans ce cas elle ne devait pas ignorer que l'article 17 de cette loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 oblige que seule une assemblée générale des copropriétaires, et non un consentement unanime constaté par écrit, peut prendre les décisions concernant la copropriété (précédent jurisprudentiel : Cass. Civ. 3 du 22 mai 1973, n° 72-10427) et ne prévoyait pas d’autre cause que l’unanimité des membres du syndicat pour mettre fin à la convention qu’est cette loi de « notoriété publique », comme en dispose l'article 1134 du Code civil conforté par la jurisprudence (Cass. Civ. 3 du 8 février 1995, n° 92-16876).
  • Bernard BAHI avait pris le soin d'amputer le PV de l’AG du 9 mars 2010, déposé à la préfecture, de son compte-rendu introductif dont le nota bene (verso) est compromettant : « Je rappelle que le recollement des documents (annexes 1, 2 et 3) n’a comme but que la préparation des dossiers d’assemblée générale qui vous seront présentés. En aucun cas ils ne vous engagent. Seul le vote de l’assemblée générale sur les résolutions recevables présentées vaut décision. » ; pour ce qui est des annexes 2 déposées à la préfecture, elles ont été falsifiées : « ANNEXE 2 » et « ADHÉSION À UNE STRUCTURE DE GESTION » ont été effacés grâce à des photocopies en utilisant la technique de la feuille masquante ; suite à cette manipulation les soi-disant déclarations d'adhésion ne seraient plus les annexes 2 qui ne devaient servir que dans le but d'un sondage.
  • Manque de chance lors de ces manipulations pour le moins douteuses, Bernard BAHI et son ou ses complices, n'ont pas fait attention que pour deux demandes la feuille masquante avait glissé pour laisser apparaitre une partie de la base du cadre : la déclaration de l'inamovible président de séance entre 2011 et 2014 en est la preuve.
  • L’immeuble (le terrain d’assiette de la copropriété) est en indivision entre tous les membres du syndicat des copropriétaires ; individuellement nous ne sommes pas les propriétaires exclusifs d’une parcelle cadastrale composant cet immeuble, ce qui nous interdit de l'engager, tout ou une partie, à titre individuel ; donc le consentement unanime des propriétaires indivisaires (copropriétaires), que nous sommes, concernés (obligatoirement intéressés) par la gestion des espaces communs indivis, spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels ils s’engagent, ne peut être qu’une décision d’assemblée générale prise à l’unanimité des membres du syndicat des copropriétaires constatée par un procès-verbal d’assemblée générale (arrêt de la Cour de cassation du 8 février 1995 pourvoi n° 92-16876), classé dans les archives du syndicat, détenues par le syndic, pouvait seule décider de la création d’une ASL... pratiquement impossible ! La seule solution légale et règlementaire, à moindre coût, vous est donnée dans la lettre que j'ai adressée, à Mesdames et Messieurs les copropriétaires, et, que Bernard BAHI avait refusée de joindre à la convocation (C.R. réunion du 24/11/2009 par Orlando PASTI ; réponse ministérielle parue au JO le 23 février 2010, page 2146).

 


Le lot 4

 

  • Les « conseillers juridiques » du conseil syndical se sont vantés d’avoir rédigé notre règlement de copropriété en reprenant l’historique, qui rappelait en page 3, que par obligation imposée à l’accord préalable du permis de construire, une parcelle de terrain devra être cédée gratuitement à la Commune de Gradignan.
  • Sans ces « manœuvres » la Mairie ne se serait pas « embarquée » dans une soi-disant convention de concession de droits de jouissance exclusive de certaine parties communes (compte rendu du conseil municipal du 21 janvier 2008) : l'ensemble de « l'œuvre » ne pouvant être qu'une manœuvre dolosive.
  • Le lot 4 ne peut pas être distrait de la soi-disant ASL car il n'en fait pas partie ; en effet aucune décision du conseil municipal n'a autorisé l'adhésion de la collectivité publique (la Commune de Gradignan) comme le rappelle le quatrième alinéa du paragraphe 1.4 de la fiche n° 1 annexée à la circulaire ministérielle du 11 juillet 2007 sur les ASP.

 


Commentaires concernant les PV d’AG du 27 mars 2015

 

  • Je n’ai pas émargé la feuille de présence de la soi-disant ASL et je n'étais pas le seul (la Mairie entre autres) ; pour la copropriété, j’étais parti, avec le pouvoir d'Éliane DARRACQ, avant que ne débute la séance en le signifiant,  sans aucune équivoque, à Bernard BAHI (président de séance de l'AG de la soi-disant ASL)  et au vu et au sus de tous et en particulier de Roberto ACERO (directeur de la soi-disant ASL et secrétaire de séance) ; ce dernier (président de séance de l'AG de copropriété), alors qu'il avait obligation de le faire, a omis de noter mon antérieur départ anticipé sur la feuille de présence, qu'il avait soi-disant « pointée » et qui avait traîné illégalement, hors de la surveillance du syndic coopératif Bernard BAHI, sur une des tables au fond de la salle (ce dernier secrétaire de séance s"étant bien gardé de le lui rappeler). Ce courrier, que m'a remis Évelyne HERTEL (au cas où j'en aurais besoin) est la preuve des « manœuvres » et des falsifications de Bernard BAHI : La Commission Relative à la Copropriété, comme il lui avait été demandé par les ministères de la Justice et du Logement, édicte, concernant une arrivée ou un départ en cours de séance ; dans le premier cas : « de faire mentionner son arrivée sans omettre de signer la feuille de présence » ; dans le second cas : « de faire noter son départ anticipé sur la feuille de présence ». 
  • L'on ne signe pas deux fois la feuille de présence :
    • Avant le début de l'AG, sous le contrôle du syndic, chacun note son heure d'arrivée et signe la feuille de présence.
    • Au début de l'AG, le syndic récupère la feuille de présence qu'il remet au président de séance qui la vérifie et la certifie exacte.
    • En cours de séance, le président note l'heure d'arrivée et fait signer la feuille de présence au retardataire.
    • En cas de départ anticipé, le copropriétaire, ou le mandataire concerné, le signale au président de séance qui note l'heure de départ.
    • Le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans son article 14, prévoie que la feuille de présence ne soit émargée qu'à l'heure de leur arrivée : « par chaque copropriétaire ou associé, et, le cas échéant par son mandataire ».
  • Aucune allusion concernant l'implication directe du notaire Hervé DESQUEYROUX concernant les retraits (son nom ni sa « profession » ne sont cités) !
  • Pour ce qui en est des relations « amicales » et sans nuages avec la Mairie, je vous renvoie à l'éditorial « La sortie du tunnel ? » et au paragraphe « Le lot 4 » ci-dessus.
  • Omission (dissimulation) de produire la jurisprudence avancée dans le compte-rendu de la réunion du 24 novembre 2009 : « Mais attendu, d'une part, que le statut de la copropriété est étranger au régime des associations syndicales et que les dispositions de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 ne dérogent pas à celles de l'article 5 de la loi du 21 juin 1865 ;  qu'ayant relevé que l'assemblée générale avait constaté, à la majorité, la naissance de l'association syndicale, la cour d'appel, qui n'a pas modifié l'objet du litige, ni violé le principe de la contradiction et qui n'avait pas à procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a décidé, à bon droit, que le défaut d'unanimité entraînait l'annulation de cette décision. » (La loi du 21 juin 1865 a été abrogée par l'ordonnance 2004-632 et l’article 5 de la loi de 1865 « correspond » à l’article 7 de l’ordonnance) !
  • Production, pour justifier la légalité de la soi-disant ASL, d'une réponse de l'Office Notarial de Baillargues (voir ci-dessus « La déclaration de l’ASL »), qu’avec Stéphane DARRACQ, nous avions trouvée, mais dont la fiabilité est mise en doute par « l’auteur » lui-même !
  • Dans son compte-rendu sommaire, Bernard BAHI nous rappelle, concernant la méthode, que nous avons manifesté le souhait de sortir du régime de la copropriété et non pas que nous avons exprimé la volonté de sortir du régime de la copropriété. En français tous les mots ont un sens : manifester le souhait ne peut qu'être un sondage alors qu'exprimer une volonté ne peut être qu'un « consentement » c'est à dire un engagement. Avec les annexes 2 (page 2) nous n'avons pas exprimé (consenti), à l'unanimité et par écrit, la volonté de créer nommément une ASL. Les annexes 1 et 2 sont donc bien des sondages et non pas des « engagements fermes ».
  • La « pertinence » sur la méthode  voudrait, comme en dispose l'article 10 du décret n° 67-223, que les copropriétaires voulant demander leur retrait le fassent individuellement, par notification adressée au syndic en justifiant que la division est possible, et que cette notification doit être faite, pour être valable (ne pas être nulle), par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par télécopie avec récépissé, comme en dispose l'article 64 du décret 67-223 ; les demandes de retrait devant être jointes à la convocation adressée à tous les copropriétaires : ce qui n'a pas été fait contrairement aux demandes d’autorisation de construire ou de réaliser des travaux.
  • Bernard BAHI a donc inscrit illégalement aux ordres du jour des assemblées générales du 9 mars 2010 (résolutions 7.1.1 et 7.1.2), du 21 octobre 2011 (résolutions 6.1 à 6.3) et du 28 mars 2013 (résolution 8) des demandes de retrait qui n’ont jamais été notifiées et il les a « remplacées » par de soi-disant listes invérifiables ; donc à ce jour il n’existe aucune notification concernant une demande de retrait valablement faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par télécopie avec récépissé (le cas du lot 4 étant particulier).
  • À cela, Bernard BAHI ajoute l'amnésie volontaire, la médisance et la diffamation ; son compte-rendu sommaire concernant le climat des AG est assez éloquent à ce propos et sur son défoulement à mon égard :
    • Si on peut excuser et comprendre que le résultat d'un vote majoritaire n'efface pas les convictions personnelles, on ne peut admettre que quelques copropriétaires abusent de cette mansuétude pour bafouer les règles de fonctionnement de la copropriété et cherchent depuis 2009, par tous les moyens, y compris la désinformation, à imposer leurs objectifs personnels au détriment de l'intérêt général.
    • Ce fût une fois de plus la voie choisie par un copropriétaire qui, semble-t-il, ne parle plus qu'en son nom et qui, lors d'une brève intervention pleine de force et d'agressivité à reformulé, avec les mêmes excès, le contenu de ces récentes publications confirmant ainsi que son objectif se situe plus dans l'opposition et la destruction que dans la construction, dans la division que dans la réunion.
  • L'on est toujours rattrapé par son passé... et cela se vérifie pour Bernard BAHI ! À force de se raccrocher aux branches, pour nier ou/et masquer la réalité en salissant ceux qui dénoncent justement ses dérives, il a fini par se prendre lamentablement les pieds dans le tapis ; la preuve ce nota bene à l'introduction (verso) du syndic Bernard BAHI au PV de l'AG de copropriété du 9 mars 2010, qui réitère ce qu'il avait déclaré et précisé lors de cette assemblée générale : «  Je rappelle que le recollement des documents (annexes 1,2 et 3) n’a comme but que la préparation des dossiers d’assemblée générale qui vous seront présentés. En aucun cas ils ne vous engagentSeul le vote de l’assemblée générale sur les résolutions recevables présentées vaut décision. » ; ce qui signifie concernant les documents récolés :
    • Que les annexes 2 (ADHÉSION À UNE STRUCTURE DE GESTION) pré-rermplies (deux dernières lignes du recto) ne sont que des sondages et non des engagements fermes. Il n'existe donc pas de demande expresse d'adhésion à une structure de gestion et en particulier à une ASL ; les demandes d'adhésion déposées à la préfecture par Bernard BAHI sont des fausses déclarations d'adhésion : Bernard BAHI à bien fait sciemment une fausse déclaration à la préfecture en déposant de fausses demandes d'adhésion.
    • Que les annexes 1 (DEMANDE DE SORTIE DE COPROPRIÉTÉ) pré-remplies (deux dernières lignes du recto) ne sont que des sondages et non des engagements fermes ; seuls des dossiers individuels présentés et votés, en tant que résolutions recevables, ne peuvent que valoir décision ; aucun dossier individuel règlementairement notifié (article 10 et 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967) devant faire l'objet d'une résolution n'a été adressé, en LRAR au syndic, pour être inscrit à l'ordre du jour d'une assemblée générale : Aucune demande de retrait n’a été notifiée ! Aucun retrait n'a été voté !
  • En déclarant « son ASL » Bernard BAHI a réussi à « créer » la situation suivante : Le périmètre de « l’ASL Loustalot Village » inclus, dans son périmètre la seule copropriété éponyme, il convoque donc deux assemblées générales (Copropriété et ASL) ; les statuts, dans leur article 7, prévoient que seuls les syndics sont convoqués aux assemblée générales et que ces dernières sont convoquées par le président (article 8).
  • Sachant que le seul syndic pouvant être convoqué (Bernard BAHI) et le président qui convoque (Bernard BAHI) sont la même personne : chercher l’erreur ? … Aucune assemblée générale ne pouvant pas être convoqué aucune assemblée générale n’a pu et ne peut  avoir lieu !

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10/09/2015
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